北京买房：理清思路，购房建议1756

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我计划26年在北京买房，离北京大学东门车程30分钟内，预算1200万内，需3居，可全款。无买房经验，想先系统学习下，然后梳理清楚自己的需求，再在预算范围内买房。不知您在关于系统学习和需求梳理方面有什么建议？

A：

1、系统学习，我认为没太大必要。毕竟房子是用来住的，本质上跟汽车手机电脑什么的区别不大，大致了解性能，然后根据自己的需求和预算来做选择就行了。任何行业的系统学习都挺耗费时间精力的，从边际投入角度来说未必划算。

2、另外如果是买二手房，那其实从口碑角度来参考更省心，早期用户已经用真金白银和居住体验做出了市场评价。

新房的话可以从建安（含机电）和装修等方面算算建造成本，从景观绿化户型等方面判断小区的档次和初始入住人群，然后结合地段儿来判断将来的价格走势。如果新房在新区，那就得看规划的配套和预计完成的周期了。

这些都不难，网上也有的是各种评价，参考一下就行。

3、需求梳理其实也跟买车买电脑一样。常规建议是先把自己所有的需求都列出来，只列大项。比如公路、地铁、学区及级别、小区档次规模、物业水平等等，然后具体到户型等居住条件，能合并的就合并。再有就是保值方面，考虑一下是长期自住，还是说过两年出租或置换。

列出来之后再进行排序，看最重视哪方面？居住体验、学区还是保值，常规来讲是在预算不太高的情况下，能满足最主要的需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。但您这预算偏高，有可能做到兼顾。但这看具体的板块和小区选择了，到时候再说吧。

4、其他没什么建议，以上都是务虚的居多，了解一下就得了，甭较劲，看房时根据小区房源再具体分析吧。

仅供参考。

二

Q:

我的情况是有丰台区的工居，工作地点玉泉营，收入合计到手2.5万左右，孩子3岁，北京无房。如果现在买房，您觉得是应该主要考虑通勤自住，还是买在大兴积分落户？

但我们又有考虑孩子学区的想法，所以看房看的实在有点乱了。Ps：六个钱包150万左右，贷款准备200万，月供1万之内。

A：

1、150+200=350万，这预算就先别考虑学区房了，至少市区没有合适的，都只能是老破小或小公寓，而且溢价都挺高的。

2、我要建议那就买在大兴了。因为既然在玉泉营上班，那到西红门也不算太远吧？或者说没比丰台的远几公里，但多了职住分，而且面积也能买大一些，再或许是其他方面的居住体验好些，那为什么不买个相对能兼顾的啊？

另外从保值角度说，西红门和高米店等地也基本等于市区，大多数的价格走势不落后，将来换房也不吃亏。所以如果通勤能接受，那要是我就先看大兴的了。

3、另外多说一句，在没落户之前，买了东西海的学区房也未必能对口入学，一般都是派位的，只有朝阳的才能说概率相对大些。

再有我没明白您这“通勤自住”指的是哪里？所以只能说玉泉营向南的话建议大兴，向北那就看自己的感受了。

仅供参考。

三

Q:

本人23年买的燕郊的房，现在想止损套现80万，加手中资金共120万，计划在三环内买300万之内的房子自住。当然也接受投住分离，这就要求房子的租金高兼保值好了。请推荐，两居室。

A：

1、三环内300万的两居室，就算是老破小的两居也得50平左右，单价6万之内，您觉得这价格在三环内像是保值好的吗？那如果在别人手里这么多年都保值不好，为什么到您手里就能逆转了？

所以还是别期望值太高了吧，基本上不可能实现。而且如果跟中介提这要求，那他们很可能直接就给您贴上不切实际的标签了，或许也就更敢忽悠了呢。

2、另外多说一句，租金和房价是两个市场，价格走势通常是相悖的。或者说在预算不太高的情况下，保值越好的通常租金收益率越低，而租金收益高的基本都是因为保值不好或升值慢，所以才显的高的。

也就是您这俩要求+300万总价，在市场中几乎不可能实现，只有总价再高些的才相对更容易各项兼顾呢，预算不太高的时候只能是尽量取舍。

3、再说一句，保值好的通常都是改善房，也是总价相对高的。因为目标客群更重视居住体验，对价格相对不太敏感，从他们身上赚钱容易些。而刚需盘的客群对价格很敏感，涨价不容易。

4、总之您这要求偏高了，我做不到，要不您还是问问中介吧，他们肯定敢承诺。

仅供参考。

四

Q:

我是石家庄人，在桥西有两套房，贷款都已还清。其中出租的是联邦名都，约100平租金2300，价值100万左右。另外前两年在燕郊买了两套房，抄底失败，目前跌幅约20%，如果卖掉的话能套现100万出头。

现在的主要需求是孩子在北京上大学今年毕业，不想考研，准备在北京直接就业。所以我们想索性卖掉燕郊这两套房给孩子当北京房子的首付，如果不够的话再卖掉石家庄这套。但这么做的话就没有租金收入了（燕郊的未出租），所以也在犹豫。

A：

1、我没理解，您和孩子应该都没有北京购房资格吧，那怎么在北京买房啊？或者是孩子已经确定了工作单位，能提供落户？这先确认一下资格吧，别那边卖了，北京却买不了。

2、如果有北京购房资格，那要是我的话就把燕郊的换到北京了。因为既然是环京，购房人群就是北京溢出的刚需+小投资客，价格走势也是必定跟随北京大盘的。至少之前的20多年一直如初，只不过燕郊的市场波动更大，涨的猛跌的狠，那既然整体上不太可能超过北京，您家又有能力换到北京就换呗，否则既住不上+也不出租，留着的意义就不大了。

3、石家庄这套我不敢瞎说，不懂当地楼市。不过这套房100/2300=434，即便算上物业费取暖费和空置期，租售比应该也在500左右，租金收益率2.4%，挺高的。至少超过北京平均值，接近北京最高水平了，所以如果注重租金的现金流就先留着吧。

不过这也是得自己算账，看看贷款多少？能否买到满足自住的房子？以及比较一下贷款利率是否划算+预判一下这套房的价格走势？要不然这边收2.4%的租金，那边却支出3%以上的贷款利息，而且房价还不涨，那就不划算了呗。

4、总之我没什么明确建议，只是列出这些情况，具体的自己或找石家庄的中介给算算账吧。

仅供参考。

五

Q:

我是北京**大学博士，妻子北京**大学研究生在读，我们已经领证，正在看婚房。总房价在500-800万元区间，目标地段为西四环到北四环沿线，要求三居室南北通透的次新房或新房，学区至少中上，不求顶级。

小区要求物业好，环境绿化高，居住人群的素质高，保值好。请推荐具体位置和具体小区，我目前工作单位在苏州桥附近。

A：

1、这怎么说呢？您家的学历都挺高，但提出的买房要求好像更有点儿高，不好实现。至少是在现在的行情下，找房的难度比读个博士大多了。

2、首先这500-800万还是明确一下吧，差了300万呢，怎么推荐啊？相当于说我家孩子高考预计300-600分区间，请问怎么推荐具体的学校和专业啊？

然后南北通透三居一般都120平左右，即便800总价都才6万多一平，西+北的四环沿线几乎没有这种价格的。甚至是哪怕到五环沿线，也买不到学区+物业+环境+业主素质的次新房，新房则更是不可能。

而且多说一句，如果市场上真的有这种房，您觉得6万多的单价像是保值好的吗？可如果在别人手里一直保值不好，怎么到了您手里就能逆袭呢？

3、总之我帮不上忙，找不到符合要求的房子。而且再多说一句，尽量别跟中介提这么高的要求，否则他们很可能直接给您贴上不懂的标签，然后就更敢忽悠了。

仅供参考。

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