住房问题与可负担性挑战

我给大家介绍第三个方面的问题。在社会各界评价一个城市或一个国家房价是不是太高的时候，都用了一个指标，就叫做“房价收入比”，还有一个指标叫“房价租金比”。那么这个比值如果特别高的话，会被人们认为这是高房价的一个表现。但是需要追问的一个问题就是，当你看到房价收入比比较高，因为它是一个比值，你可能就需要去问一个问题，是房价高了还是收入低了，这可是有差别的。因为一个城市如果要是没有给创造充分的就业机会，但是有一部分人的收入特别高，这部分人能够买得起房子，所以房价是由那些高收入群体的人来决定的。但是当你算房价收入比的时候，你算的是房价跟平均的家庭收入的比值，那这时候房价收入比就会高上去。所以一个城市如果能够创造更多的就业机会，能够有利于提高普通劳动者的普通市民的收入，那这个房价收入比其实也不至于那么高。
在给定这样的问题情况下，其实高房价有的时候它是有一定合理性的。比如说如果一个国家或者一个城市对未来自己的收入增长的预期非常乐观，这个城市的房价又是可以通过抵押贷款来买房子而决定的，那么大家买房的这个行为就一定会被提前。换句话来讲，当你的收入还没有真正增长的时候，你就会提前买房子，那这个时候就会出现房价早于收入增长，房价收入比就会上去了。当然如果要是有一些外生的冲击，导致人们事先对于收入的乐观的预期最后没有实现，那房价收入比在一些国家和城市也会出现回落，从而使得房价回到一个合理的区间。
但是如果你再进一步去想，还有一些其他因素也有可能导致房价收入比更高。比如说具体到中国，除了大家预期到名义收入会增长比较快以外，在我们中国的城市里，有些大城市它有一种非常特殊的现象。就是在中国的像北京和上海这样的地方，你如果要去买一个房子，通常你的孩子在入附近的公办学校的时候的机会就会比租房的人来得更多。甚至对于一些比较好的学校来讲，如果周边买房子的人去上学，这个学位都不一定够，那租房子的人几乎没有机会。这种情况放在世界范围之内其实是比较少见的。但是它也会使得教育的质量，也就是通常我们讲到的学区房的这样一个因素，会被资本化到你的房价里去。
讲得再通俗一点，就是房价里面有一部分，实际上体现的是学费。那这个部分的高房价，其实就很难说它是合理还是不合理了。因为它反映的实际上是一种公共服务的质量。

再往下有一种高房价可能就是不合理的了，就是在供给侧有某种限制。
我先讲美国。其实美国有些大城市，居民反对增加住房供应。那道理很简单，作为已经有了房子的人，如果你增加住房的供应，房价可能涨不上去，租金也会下跌。那么对于自己持有房子的价值来讲，就会受损。所以由于这种供给侧的一种限制，导致住房短缺，房价高了，其实是会有损失的，它会有宏观的损失，为什么呢？因为大城市的高房价会限制人口的流入。如果大城市又是经济增长的引擎，又是创造就业和收入的机会，那么整个国家的经济增长就会受到损失。阿兰在这本书里还引用了几位经济学家做的估计。的确有美国经济学家认为，美国的大城市因为房价高引起的GDP的损失大约是9.4%。
好了，接下来我们再来讲中国了。现阶段大城市的住房的供应是存在一些限制的。那这里有几重？第一重叫“建设用地指标制度”。换句话来讲，即便在上海这样房价很高的地方，也大约有三分之一的土地还在做农业的用途，还在种庄稼种蔬菜。这就限制了上海整个城市的建设用地的供应。同时在总量的建设用途里面，一些大城市，有不少土地是用来造厂房的。因此相对来讲，在住房的用地供应上面，又受到了一定限制。再就是容积率。通俗地来讲就是一个房子它能盖多高，它的建筑面积跟它占有的土地面积。比率就叫容积率。一些像上海这样的大城市对于容积率的限制也是非常严格的。那最后就是布局了，我前面讲到，我们的一些大城市，服务业的就业岗位越来越多，导致人有一种倾向愿意往市中心去住。但是我们在一些大城市，大量的住房实际上建在城市的郊区，在这种情况下，也会导致高房价。
面向未来，解决这样的问题，要实现可负担性的提升的话，我认为，在大城市就要提高住房的供应，从增加建设用地当中住宅用地的比重，盘活闲置的工业和商业用地转向住宅用地。逐渐放松一些中心城区的容积率的管制，以及改善住房的空间布局，尽量多地在那些服务业占比越来越高的地方，增加中心城区的住房供应。通过这样的措施，如果一个城市的可负担性的住房这个目标能够实现，那么它对于人口的容量也就会逐渐地上升。