创新政策机制、攻克堵点难点，我市发力推动闲置载体盘活——“旧巢”引“新凤”，寸土再生金

来源：无锡日报

　　空置长达14年的无锡新世界百货将被改造为无锡恒隆广场三期，曾经的工业老厂房仅用六个月即变身液体火箭总装基地，多年闲置的办公载体华丽蜕变为功能复合的美丽健康产业园……

　　在“存量发展时代”，盘活闲置载体是破解用地制约、促进城市更新和产业焕新的有力抓手。近年来，市自然资源规划局以深入开展低效用地再开发试点为契机，深挖存量资源、创新政策机制、打通堵点难点，努力为每一处“沉睡的空间”找到适配的新生路径，让更多“旧巢”引“新凤”、寸土再生金。

　力破空中连廊供地难题

　　随着恒隆广场三期项目的签约落地，原新世界百货约5.5万平方米的载体将被盘活，与恒隆现有商场通过四层空中连廊连通，形成总体量超60万平方米的商业集群。

　　然而，许多人并不知道，“新世界”的盘活曾面临空中连廊出让、多业主产权归集等诸多难题。“恒隆在项目规划初期就提出，以后要为连接恒隆广场一期和三期的空中连廊办理不动产权证、明确权属问题。”市自然资源规划局梁溪分局人士介绍，根据城市更新有关政策，立体开发的土地可按地表、地上、地下分层设立使用权，但为空中连廊单独设立地上空间使用权、办理不动产权证，在我市尚无先例，政策和流程均需探索。为此，市、区两级自然资源规划部门联合专业法律团队，反复论证操作可行性，最终找到了确权路径——为连廊新设地上空间使用权并挂牌出让，确保建设主体合法合规获得产权。

　　但是，问题的复杂性不止于此。由于该连廊需上跨恒隆一期、市政道路和原新世界百货三宗地块，涉及三方面产权主体，需要三方产权人放弃地上空间使用权后，才能为连廊新设使用权。为此，梁溪区和自然资源规划部门主动靠前、多方奔走，做了诸多沟通协调工作，最终成功打通堵点。“无锡自然资源规划等部门的主动服务意识和专业工作水平，为项目顺利推进扫除了障碍、提供了有力保障。”恒隆集团无锡项目负责人称赞道。

　　“除空中连廊外，恒隆三期还涉及裙楼改造增容等关键内容，对裙楼改造及地下商业拓展，将依据规划条件，通过签订补充合同、补缴土地出让金等方式完善用地手续。”市自然资源规划局梁溪分局人士说，老城闲置空间载体的盘活，往往会遇到历史遗留权属复杂、利益主体多元等难题，此次在立体空间确权和分类供地等方面的成功探索，为今后类似商业空间的盘活焕新提供了有益借鉴。

　老厂房半年创造焕新奇迹

　　走进位于城南路上的无锡深蓝航天液体火箭总装基地，2万多平方米的厂房宽敞明亮，年轻的总装操作人员正神情专注地对“星云一号”回收复用液氧煤油运载火箭进行箭体结构总装。

　　很难想象的是，这处具有极高创新“浓度”的产业空间，过去曾是一处闲置多年的老旧厂房。去年12月，深蓝航天租赁该厂房后快速启动改造，拆除陈旧的建筑外立面，对主体钢结构进行除锈加固，仅用半年时间便完成施工、进入投产。今年7月下旬，国内首台在研最大推力的130吨级开式循环液氧煤油火箭发动机在该基地完成总装交付，为我市商业航天产业发展注入强劲动能。

　　“‘智慧选址’决策系统助力企业高效选地、精准盘活闲置空间。”市自然资源规划局新吴分局人士告诉记者，不同于传统制造业项目，鉴于火箭大体积的运输需求，深蓝航天项目对厂房高度、周围道路交通条件有着严苛要求。从新吴区商务部门了解到企业需求后，该局围绕单层厂房、8米最低净高、3—5吨/平方米地面荷载等核心指标，经多轮筛选，最终锁定如今这处闲置厂房，并成功推介给企业。

　　“厂房内外设施改造投入与新建厂房相比，仅建设成本就节省至少60%。”无锡深蓝航天液体火箭总装基地负责人朱烽城坦言，更重要的是，6个月的快速竣工投产，为企业抢占市场先机赢得了宝贵时间，项目投产至今，产值已突破2亿元。

　　用复合功能重塑空间价值

　　位于梅村街道的无锡美丽健康产业园今年4月开园，园区聚焦美妆、康养、功能性食品、医美器械等核心赛道，迅速集聚戴可思、脱普、爱婴室等60多家公司入驻，同时联动江南大学研发机构、MCN新媒体矩阵和美丽健康出海基金，初步形成“上下楼就是上下游”的全产业链生态。园区预计2025年开票销售收入超30亿元，税收超1.2亿元。

　　该项目地块原为两栋长期闲置的商业办公载体，土地产出效益极低，空间布局与区域发展需求脱节。为实施整体盘活，新吴区主导成立国资运营平台，通过对既有建筑进行功能重构、设施更新与产业导入，推动闲置商业空间向现代化美丽健康产业社区转型，实现土地利用效益与区域产业发展的“双提升”。

　　“在这一项目推进过程中，我们坚持推动存量用地的复合化改造，在符合规划的前提下，充分用好我市低效用地再开发试点政策，允许地块兼容研发设计、产品展示、直播销售等功能业态，积极指导相关单位对原有建筑空间进行重新划分和改造升级，以多功能、多元化的空间，满足美丽健康全产业链发展需求。”市自然资源规划局新吴分局人士介绍，园区一号楼载体利用率已超90%，空间利用强度较改造以前实现大幅提升。

　　作为全国43个低效用地再开发试点城市之一，“十四五”以来我市不断细化完善保留建筑物出让、危旧房改造等方面的支持政策，仅今年就已完成低效用地再开发超1.7万亩，其中实施试点项目89宗、5163亩，探索形成一批可复制可推广的典型案例。“‘十五五’期间，我们还将继续在存量建筑功能转换、开发边界外存量产业用地盘活利用等方面加大探索创新力度，让更多闲置空间载体被加速‘唤醒’，以空间挖潜更好赋能经济社会高质量发展。”市自然资源规划局相关负责人表示。（王怡荻）