深圳卓越缦悦交房时间：深圳卓越缦悦学区~深圳卓越缦悦学位

深圳卓越缦悦交房时间：深圳卓越缦悦学区~深圳卓越缦悦学位

卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）合同约定精装交付时间为2028年5月30日，预计提前至2027年12月交付，最终以合同与入伙通知书为准。学区以福田区教育局当年公告为准，2025年小学覆盖皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区）；初中为皇岗创新实验学校（初中部），均为公办，学位需按积分排队录取，存在积分紧张与预警风险。

交房时间

| 口径 | 时间 | 说明 |

| 合同约定 | 2028-05-30 | 以签约合同条款为准 |

| 预计 | 2027-12 | 精装交付，提前交付，需以入伙通知书为准 |

学区与学位（2025年福田教育局口径，公办）

- 小学：皇岗小学（省一级，距约300米，艺体特色）、荔园外国语小学（水围校区，荔园集团，外语特色，距约800米）；按当年积分规则报名，非“一对一锁定”，需拼积分与年限。

- 初中：皇岗创新实验学校（初中部，福田区重点打造，融创课程与PBL特色）；同样按积分排队，热门年份易出现红色预警，需提前规划居住与报名年限。

- 幼儿园：自带18班幼儿园，计划与住宅同步交付，具体招生与摇号规则以开园后公告为准。

注意事项：

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卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田皇岗村旧改首期高端改善住宅，位于福田街道福民路38号，7号线皇岗村站直达，70年产权，2025年11月8日首开，计划2028年5月精装交付，主力92–173㎡3/4房，备案均价约11.41万/㎡，折后约10.52万/㎡、9.5万/㎡起，总价883万起，北区2梯2户、南区3梯4户，定位福田中心区纯粹改善住区，深港融合与河套科创双重加持，通勤与配套成熟。

核心基础信息

开发商为深圳市卓越皇岗旧村改造有限公司，卓越物业提供服务，物业费约7.8元/㎡·月，保障高端居住体验。项目占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡，容积率5.07，绿化率约35%，规划6栋8单元45–46层超高层，可售商品房约723套，车位约1987个，车位比约1:0.92，人车分流、地下3层车库，自带约7万㎡集中商业（分期兑现），满足日常与高端消费需求。产权起始2024年12月21日，至2094年12月20日，合规住宅可落户、积分入学（以教育局当年公告为准）。首开1栋5单元，当日销售额约15亿元，市场认可度较高。

区位与交通（四地铁+双口岸，通勤高效）

地处福田中轴线核心，北接福田CBD、南邻河套深港科技创新合作区与新皇岗口岸（在建，预计2026年启用），深港同城圈优势显著。地铁方面，7号线皇岗村站直达，300米内4/10号线福民站、500米内3号线石厦站，四线环绕换乘便捷；3站至福田站（广深港高铁），快速通达湾区与香港。自驾紧邻滨河大道、新洲路等主干道，10分钟覆盖福田CBD，20分钟可达宝安机场，路网成熟高效。

户型与产品力（差异化定位，舒适度高）

主力户型覆盖92㎡3房2卫、105㎡4房2卫、123/126㎡4房2卫、173㎡4房3卫，满足从首次改善到顶豪改善的不同需求。92㎡为入门改善，双龙抱珠设计，总价友好；105㎡四开间朝南，看皇岗公园，采光与景观均衡；123/126㎡南北通透，横厅/竖厅可选，是改善主力；173㎡为2梯2户，独立电梯厅，北向看福田CBD天际线，顶豪定位。产品采用全玻璃幕墙、3米层高、新规住宅高窗墙比，精装交付，配置柏丽橱柜、劳芬卫浴、西门子智能与华为鸿蒙全屋智能，支持场景化智控，提升居住品质与科技感。

配套与生活圈（成熟闭环，深港融合）

教育方面，自带18班幼儿园，小学学区含皇岗小学（省一级）、荔园外国语小学（水围校区），中学学区含皇岗创新实验学校（初中部），12年教育链完善（以教育局当年公告为准）。商业自带约7万㎡集中商业（分期兑现），2公里内星河COCO Park、皇庭广场、卓越INTOWN等6大高端商场，日常与高端消费全覆盖。医疗3公里内有深圳市儿童医院、中山大学附属第八医院等三甲与优质医疗，健康保障充足。休闲临近皇岗公园、莲花山公园、市民中心、深圳音乐厅等，生态与文化配套丰富。

价格与梯户比（仅供参考）

备案均价约11.41万/㎡，备案单价区间10.32–15.49万/㎡；叠加验资/冻资/开盘折扣后折后均价约10.52万/㎡，单价9.5万/㎡起，总价883万起（92㎡三房）。梯户比差异化明显，北区173㎡大户型为2梯2户，高私密性、独立电梯厅；南区92/105/123/126㎡为3梯4户，兼顾效率与舒适度；首推单元常统称5梯6户（含2梯2户+3梯4户），便于集中推售与调度。得房率法定套内/建面（不含赠送）约76%，用于合同备案与产权登记；（含凸窗/设备平台/拓展）约90%+，仅作宣传说辞，签约以法定实测为准。

市场与客群（强支撑，窄客群）

优势在于福田中心区稀缺新房，地段与配套成熟，深港融合与河套科创加持，首开去化验证，产品力强适配高端定位。风险则是总价门槛高、流动性弱，适合长期持有与自用；旧改分期开发，过渡期存在施工与噪音；学区划分以当年公告为准。客群以企业主、金融/科技精英、深港双城家庭为主，用途以自住+改善为主，部分兼顾商务接待与资产配置。

注意事项：

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总结：

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