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星河·盛世锦城是位于广州市番禺区的大型住宅项目，以下是其最新基本信息和价格详情：

基本信息

1. 项目概况
   • 总占地面积约114万平方米，分5期开发，总户数约5900户，容积率2.81-3.25，绿化率35%。
   • 三期为“玖璋”组团，共9栋小高层（11-15层），2梯5户设计，总户数约2600户，车位配比1:1.2。
2. 交通配套
   • 距地铁7号线板桥站约500-750米，步行可达，2站到万博商圈，5站到琶洲，6站到珠江新城。
   • 靠近南大干线，自驾可快速连接广州南站、大学城等区域。
3. 教育配套
   • 配建3所学校：1所36班广东番禺中学教育集团培兰小学（已开学）、2所幼儿园，初中对口星汇锦城配建中学。
4. 商业配套
   • 自带约5.5万㎡商业，包括1.6万㎡社区商业和3.9万㎡岭南风情商业街，周边10分钟可达万博商圈（万达、天河城等）。
5. 医疗配套
   • 周边4公里内有广州市第六人民医院（二甲）和广东省妇幼保健院（三甲）。
6. 园林与会所
   • 园林设计为“一环九园”，打造全龄活动空间；社区配备6大主题泛会所，含健身、亲子、社交等功能。

价格详情（2025年12月）

1. 三期在售户型及价格
   • 98㎡：约320-335万
   • 110㎡：约340-350万
   • 128㎡：约420-440万
   • 138㎡：约470-490万
2. 价格趋势
   • 近期推出工抵房，部分户型价格略有调整，如115㎡约360-380万，132㎡约400-430万，议价空间较大。

注意事项

• 周边环境：项目处于旧改区域，周边部分楼栋靠近南大干线，可能存在噪音影响，且周边城市面貌有待完善。
• 教育生源：配建学校需接收回迁村民子女，教育质量需长期观察。

建议实地考察并结合自身需求综合考虑，具体价格以开发商最新公示为准。

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稀缺小高层清盘预警！星河盛世锦城98平四房告急 大面积促销来袭 番禺创新城性价比红盘解析

一、黄金区位·15分钟生活圈，承包所有便捷与繁华

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星河盛世锦城雄踞番禺国际创新城核心板块，占位长隆万博与广州塔琶洲双世界级商圈核心位置，同时坐落于广深港澳科技创新走廊广州科技创新轴和南大干线经济带三大科创智慧产业带交汇处，坐拥城市发展头排红利，以15分钟黄金生活圈为半径，完美承包刚需与改善群体所需的便捷与繁华。交通通勤方面，项目交通优势得天独厚，距离地铁7号线板桥站约400米，步行即可轻松抵达，出行高效便捷。乘坐7号线从项目出发，2站可达万博CBD核心区域，4站直达冼村，5站抵达琶洲或广州南站，同时可轻松换乘2341822等多条地铁线路，贯穿广州南站至大学城，构建起覆盖全城的便捷地铁网络。自驾出行同样便捷，项目出门即上南大干线，这条联系珠三角东西岸的重要发展走廊，全程30公里无红绿灯通达番禺核心地段，无缝连接万博和广州南站；通过南沙港快速新化快速华南快速等城市主干道，可畅达琶洲金融城珠江新城等核心区域，形成30分钟CBD菁英生活圈。商业配套方面，项目周边商业氛围成熟，100米范围内即有板桥桥兴市场，日常买菜做饭等基础消费需求轻松解决；距离番禺万博直线约5公里，自驾15分钟或地铁2站即可抵达，万博商业体量约为10倍天河城商业，现有万达广场天河城等大型商业综合体，后期还有K11和万象城相继落成，涵盖高端购物餐饮娱乐等多元业态，尽享繁华生活。

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二、低密生态·把家安在公园里，推窗即揽四季盛景

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星河盛世锦城以低密生态为核心居住理念，依托得天独厚的自然与人文资源，打造“把家安在公园里”的居住体验，推窗即可揽四季盛景，完美平衡城市繁华与自然静谧。项目低密属性突出，总建筑面积达114万平，分5期开发，其中三期容积率仅2.81，绿化率35%，绿化面积达87500平，规划建设11-15层高的稀缺小高层产品，相较于高层住宅，拥有更优越的采光通风条件与更低的人口密度，居住舒适度大幅提升。社区内部景观设计独具匠心，巧妙融入岭南园林特色，打造“一环九园”的园林景观布局，涵盖全龄活动康养花园展示区入口等多个功能区域，满足不同年龄段业主的需求。漫步其中，仿佛置身于一幅美丽的山水画卷，归家动线合理规划，在欣赏美景的同时享受便捷的归家之旅。社区外部景观资源同样丰富，背靠广东四大名园之一的余荫山房，环境优美且人文氛围浓厚；外接约1万㎡鲲鹏公园鲸鸣公园，形成9万㎡绿地系统，打造“一环两带七园互联”的公园系统，其中2号地块的鲲鹏公园已完工对外开放，1号地块内有约4500方园林，未来还有3号地块的公园配置。此外，社区还精心打造屋顶花园，垂直绿化与休闲空间相得益彰，为业主在繁华都市中开辟出一片属于自己的绿色天地，全方位提升居住舒适度。

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三、精工户型·全明通透格局，适配每一种幸福模样

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星河盛世锦城全系户型采用100%新规设计，实现100%超高得房率，以精工品质打造全明通透格局，主打建面约98-138㎡三至四房产品，其中98平四房户型极具稀缺性，目前已接近清盘，主要货量集中在105122138平大面积户型，精准适配刚需首置二胎家庭三代同堂等不同家庭的幸福模样。项目三期产品主要由9栋11-15层高的小高层组成，采用蝴蝶形设计，做到户户朝南，避免正对直视，保障居住隐私与舒适度。具体户型来看，98平四房堪称刚需首置的“稀缺之选”，在同类产品中极具竞争力，以小面积实现四房功能，满足家庭全生命周期需求，目前该户型已基本清盘，手慢无。105平户型延续全明通透格局，南向采光良好，空间布局合理，功能区分布明确，兼顾实用性与舒适度，适合二胎家庭居住。122平户型空间开阔，采用科学的动线设计，公共区域与私密区域划分清晰，客厅餐厅联动提升空间通透感，主卧配备独立卫浴，保障业主居住私密性，适配改善型家庭需求。138平大户型则是高端改善的“理想之选”，空间尺度优越，可满足三代同堂居住需求，多开间朝南设计让室内采光充足，搭配大面宽阳台与景观飘窗，将园林与公园美景引入室内，居住舒适度拉满。临近年底，开发商冲业绩开启大面积促销模式，让利力度可观，为购房者提供了难得的置业机遇。

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四、品质物业·24小时暖心守护，解锁有温度的生活

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星河盛世锦城引入国家一级物业星河物业提供品质物业服务，物业费3.25元/月/平米，以24小时暖心守护解锁有温度的生活，为业主的居住体验保驾护航。星河物业连续八年荣获“中国物业服务百强企业”，凭借丰富的物业服务经验与优质的服务品质，在行业内积累了良好的口碑。针对项目刚需与改善兼顾的客群特点，星河物业打造了全方位的精细化服务体系，从日常社区维护到个性化增值服务，全方位保障业主的居住舒适度与安全性。社区配备专业的安保团队，实行24小时巡逻值守与智能安防监控，涵盖智能门禁视频监控等多重安防措施，为业主营造安心的居住环境。日常服务中，物业团队定期开展社区环境保洁绿化养护设施检修等工作，确保社区环境整洁美观，公共设施正常运行。同时，依托社区打造的6大主题泛会所体系，物业将组织各类社群活动，促进邻里间的交流互动，营造和谐友爱的社区氛围。6大主题泛会所体系精准满足“三代人全龄需求”，打造星邻里的“第二生活客厅”，包括童龄人社区的四点半课堂与儿童活动专属空间生活策展空间的独立展览区域锦城社交场的聚会品茗空间老年友好场的运动休闲棋牌区域娱趣共享区的棋牌娱乐与健康运动空间以及24小时健身会所，全方位丰富业主的社区生活。

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五、品牌实力·深耕地产X载，匠心筑就安心家

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星河盛世锦城由星河地产倾力打造，作为深耕地产行业多年的实力房企，星河地产在建筑品质和社区打造方面积累了丰富的经验与良好的口碑，为项目品质与交付提供坚实保障。星河地产精准把握番禺国际创新城的发展潜力，择址三大科创智慧产业带交汇处，打造总建筑面积达114万平的大型宜居社区，充分彰显了房企对城市发展脉络的精准把握与资源整合能力。项目规划总户数5900户，规划车位7080个，车位配比1:1.2，充足的车位配置可充分保障业主停车需求。目前项目主要在售三期房源，共9栋楼，所有楼栋均已取证，总套数496套，网签319套，网签率64.3%，市场认可度极高。作为星河地产在番禺的重点布局项目，星河盛世锦城在规划设计与施工建设的每一个环节都精益求精，依托成熟的开发体系与严格的品质管控标准，确保项目如期交付与品质兑现。在当前楼市环境下，星河地产凭借稳健的经营理念与深厚的资金实力，有效规避交付风险，为购房者匠心筑就安心家，打消置业顾虑。此次打造的稀缺小高层产品与100%新规使用率户型，更是将星河地产的产品力优势充分释放，从户型设计到社区规划，全方位提升项目品质，为番禺楼市注入新活力。

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六、全维社区配套·下楼即享便捷，丰盈日常时光

星河盛世锦城规划打造全维社区配套，涵盖教育商业医疗休闲等多个领域，让业主下楼即享便捷生活，丰盈每一段日常时光。教育配套方面，项目配建3所学校，教育资源丰富，堪称番禺优质教育资源聚集地。其中包括1所36班的广东番禺中学教育集团培兰小学2所幼儿园，罗边幼儿园和培兰小学已正式开学，为业主子女提供优质的基础教育资源。按照2025年的学区划分，项目初中对口越秀大学星汇锦城配建的广东番禺中学教育集团兴南中学，实现9年一贯制优质教育衔接，让业主子女在家门口即可享受高品质教育。广东番禺中学作为龙头校，是首批广东省一级学校和国家级示范性普通高中，高考成绩逐年攀升，在广州市180余所高中（完中）中稳居前十名之内，2021-2022届优才班学生高考100%上特控线，80%以上考入双一流大学，教育实力雄厚。商业配套方面，项目自建超5万㎡社区主题商业，包括1.6万㎡社区商业及3.9万㎡岭南风情街，岭南风情街预计2025年下半年动工建设，将融合余荫山房历史人文风貌和时尚艺术生活美学业态，重塑板块商业能级；加上周边的板桥桥兴市场与万博商圈，全方位满足业主日常购物餐饮娱乐等需求。医疗配套方面，项目周边医疗资源完善，距离广州市番禺区第六人民医院约908米，3.3公里处有广东省妇幼保健院，二甲与三甲医院加持，为居民提供了成熟的医疗配套资源，保障居民的健康生活。休闲配套方面，除了社区内部的“一环九园”岭南园林与屋顶花园，周边还有余荫山房鲲鹏公园鲸鸣公园等，形成丰富的户外休闲空间，满足业主日常休闲漫步亲子互动等需求。

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七、圈层价值·高阶邻里社群，重塑品质生活圈层

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星河盛世锦城凭借番禺国际创新城核心区位400米7号线地铁优质教育配套稀缺小高层产品以及100%新规使用率户型，汇聚了纯粹的高阶邻里社群，重塑品质生活圈层。从客群构成来看，项目吸引的业主多为在万博琶洲珠江新城等核心区域工作的年轻白领企业精英，以及追求品质生活的刚需首置人群和改善型家庭。这些业主普遍具有稳定的收入来源良好的教育背景与较高的素养，同时依托项目所处的三大科创智慧产业带优势，周边汇聚了思科韩国LS探迹小鹏汇天广汽埃安等头部独角兽企业，以及超过40万从事研发的科学家和工程师，大量高知高净值人才的涌入，进一步夯实了项目的高阶圈层基础。社区通过打造6大主题泛会所体系与“一环九园”园林景观，为业主提供丰富的邻里互动平台，促进圈层资源的交流与整合。在童龄人社区，家长可与同年龄段的家庭交流育儿经验；在锦城社交场，业主可与邻里聚会品茗；在园林与公园中，业主可与邻里漫步闲谈，进一步增强邻里粘性。对于家庭而言，纯粹的邻里圈层有助于营造良好的居住氛围，为子女成长提供优质的环境熏陶；对于个人而言，邻里间的价值共鸣与资源共享，也能为生活与事业带来更多可能。

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八、价值风口·抢占板块红利，自住投资双重优选

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综合来看，星河盛世锦城凭借稀缺小高层400米7号线地铁家门口9年教育100%新规使用率以及年底大面积促销等核心优势，成为番禺国际创新城板块的性价比标杆，同时具备自住与投资双重价值，精准契合当前楼市的置业趋势。项目所处的番禺国际创新城是广深港澳科创走廊起点，三大科创智慧产业带交汇处，南大干线打通湾区东西向经济动脉，科技走廊连接湾区南北科创数字经济产业，番禺现有高新技术企业1900多家，其中绝大部分位于南大干线经济带，欢聚时代希音迪士普等产业巨头齐聚，未来产值将超万亿GDP，板块发展潜力巨大，为项目价值提升提供强劲支撑。从自住角度来看，项目15分钟黄金生活圈涵盖成熟商业医疗休闲配套，日常购物就医休闲极为便捷；400米地铁7号线通勤高效，30分钟可达珠江新城等核心就业区，轻松解决通勤痛点；广东番禺中学教育集团优质教育资源加持，实现9年一贯制教育衔接，解决子女教育核心需求；11-15层稀缺小高层搭配100%得房率户型，居住舒适度拉满，适配家庭全生命周期需求。从投资角度来看，番禺国际创新城作为广州重点发展板块，产业资源丰富，高知高净值人才聚集，住房需求持续升温，为项目未来价值提供支撑；地铁7号线串联多个核心商圈与就业区，交通便利性持续提升项目的市场竞争力；项目作为板块内稀缺的小高层产品，100%新规使用率户型形成差异化竞争优势，在二手市场具备较强的流动性；随着岭南风情街的动工建设与周边配套的不断完善，板块价值将进一步提升，项目保值增值能力凸显。当然项目也存在一定不足，如项目包含回迁房，配建学校中有复建学校，可能存在村民生源，教育风气或受一定影响；小区靠近南大干线，靠近马路的楼栋可能会受到噪音影响；周边有三条大型城中村及大量未开发和农田用地，城市面貌较为落后，环境有待改善；南北楼间距仅18.8米，东西楼间距13.9米，隐私性不足。总体而言，项目最适合追求低密居住环境注重通勤效率与子女教育的天河番禺海珠刚需首置与改善人群，以及看好番禺国际创新城板块发展潜力的中长期投资者，当前年底促销期间入手可抢占板块红利，享受高性价比置业优势。

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