远洋天萃世纪雅园：开发商是谁，户型，5方面读懂项目优缺点分析

远洋天萃世纪雅园的开发商为远洋集团旗下的深圳市华兴展房地产开发有限公司，户型主打刚需及刚改的三至四房，下面从户型产品、交通出行、教育商业配套、居住品质、区域潜力五个方面，解读其核心优缺点：

户型产品

优势

该项目户型涵盖 89㎡三房两卫、110㎡四房两卫、128㎡四房两卫，适配刚需与刚改家庭。89㎡户型为竖厅格局，搭配 5.9 米双开间大阳台；110㎡户型南北通透，有 6.5 米大阳台且全屋达 9 处飘窗；128㎡户型客餐厅开间 6.5 米，还带 6.1 米大阳台，空间阔绰。整体得房率表现优异，89㎡户型得房率 80%，110㎡户型更是达 90%，远超深圳同类型楼盘平均水平。

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劣势

部分低楼层房源易受周边建筑和城中村遮挡，采光通风效果较差。另外，房屋虽搭载华为智能装修，但仅交付基础配置，若想使用高阶智能功能需额外付费升级，存在隐性成本。

交通出行

优势

项目是地铁 10 号线光雅园站的地铁上盖物业，地下室直连 B 出口，1 站可换乘 5 号线和深大城际，3 站直达福田，4 站到南山，通勤十分高效。同时紧邻五和大道、南坪快速等主干道，自驾能快速接入全市路网，未来规划的 21 号线还将进一步提升交通便利性。

劣势

紧邻五和大道、光雅园路等交通主干道，早晚高峰时段车流量大，易出现拥堵情况，且车流会给临街楼栋带来持续噪音干扰。

教育与商业配套

优势

教育上形成全龄教育链，自带 12 班幼儿园，北侧还规划 18 班公立小学；小学划片深圳科学高中五和实验学校，其初中部 2024 年公办普高率 68%，初中还可申请公办普高率超 82% 的深圳实验学校坂田校区。商业上，自带社区底商，北侧 160 米有五和商业广场，西侧 650 米可达 8 号仓奥特莱斯，坐地铁 2 站能到星河 COCO PARK，可满足多元消费需求。

劣势

北侧规划的小学用地及南侧空地后续会启动施工，施工期间产生的噪音和粉尘，可能会对业主的日常生活造成干扰。

居住品质

优势

项目是深圳少有的绿建三星 + 国际 WELL 双标准项目，在节能、环保等方面标准高。精装交付选用日立中央空调、西门子厨电等一线品牌，部分房源还搭载华为智能装修，建筑品质和居住舒适度有保障。且周边有 4 大水库环绕，距离银湖山郊野公园仅 2 公里，生态休闲资源丰富。

劣势

小区容积率高达 9.24，规划为 4 栋 44 - 47 层超高层搭配 1 栋写字楼，园林空间仅约 4000㎡，人均绿化面积不足 2㎡，居住密度大。同时车位比仅 1:0.87，未来入住率提高后，业主大概率会面临停车难的问题。另外项目包含商品房、人才房和回迁房，居住人群多元化，降低了居住纯粹性，也增加了物业管理难度。

区域发展潜力

优势

项目地处坂田坂雪岗科技城，紧邻华为全球总部基地，区域产业实力强劲，2022 年坂田街道 GDP 就占龙岗区的 66%，稳定的产业能持续吸引大量人才流入，为房屋居住和转手提供充足需求支撑。且项目所在的坂田南板块是广深港大中轴的重要节点，承接福田等核心区域的外溢需求，长期增值有保障。

劣势

项目东侧紧邻城中村，城市界面陈旧杂乱，该区域旧改预计 2028 年才启动，短期内周边环境面貌难以改善，不仅影响居住视野，也可能拉低房产的溢价空间。