拉长周期，贝宸S1争议背后的答案并不难

贝宸S1究竟卖得好不好？

热销是否是评判豪宅价值的唯一标准？

6万单价是否会站岗？

面对争议、质疑，被推向「风口浪尖」的贝宸S1无疑是今年被谈论最多的项目。

▲ 贝宸S1示范区实拍

距离开盘已过去1个多月，冷静下来摒弃情绪化的争吵，我们该如何对这样的非标豪宅做出正确价值判断？

贝宸S1开盘以来，遭受最大的争议是在「销售业绩」。

108套，以最初网签备案25套，按照过去日光盘，或者首开去化70%-80%标准，的确不算好。

但问题在哪？

主要责任在贝宸S1太老实，整个4栋108套，在蓄客不足情况下，仍然选项一次性开完。

换个「操盘老手」，这时候巧妙选择先开一栋（108÷4=27套），至少卖七八成不是问题吧。

「首开去化88%」「热销X亿，首批次清盘在即」……新闻稿全网铺开，是不是好看多了。

不信，各位看看其它豪宅是不是这样干。

▲ 贝宸S1示范区实拍

「热销」某种程度上，是营销概念，只开一栋，它也可以「热销」。

只可惜，在营销方面，贝宸S1「不够老练」。

选择做引领性豪宅，而不是跟随型，佩服它魄力的同时，也为它捏把汗。

这或许是它骨子里有「做难而正确的事情」基因，给自己上难度，给同行上强度。

贝宸S1创新很多，单就最早曝光的蝴蝶造型，让业内眼前一亮。

▲ 贝宸S1效果图

震撼归震撼，面对「新物种」，掏真金白银时不少人还是会犹豫，选择先看看。

消费者没错，这是从众心理，厌恶「不确定性」的人性。

引领性产品，需要教育成本，需要市场认知，最重要的是需要——「时间」！

大家开口必提的国内顶豪「汤臣一品」，2005年开盘第一年成交「零」，甚至前4年只卖了4套！

成都嘉佰道，当前成都单价最高项目之一，前后历时20年，现在仍然在售。

这些具有里程碑意义的豪宅，无疑都是时代的开创者、创新者。

做跟随者，或许可以降低认知成本，拿到漂亮「热销业绩」，但拉长时间看，容易陷于平庸。

在这个刷短视频也不愿意超过15秒的时代，大家都需要一点耐心。

把「热销」作为评判豪宅价值唯一标准，本质是以简单「从众心态」替代「价值判断」的躺平思维。

市场上既有不少「开盘售罄」最后却成「烫手山芋」的案例，也有开始不受待见，最后成功逆袭的经典。

那么，贝宸S1这样的顶豪，价值究竟该如何评判？

▲ 贝宸S1示范区实拍

摒弃杂音，回归「第一性原理」去思考，反而简单。

豪宅说到底仍然是商品房。

它的价值依然看三点：第一地段；第二产品；第三价格！

如果认同这三点，我们可以追问三个问题。

第一：金三，是否是成都未来绝对核心？ 第二：贝宸S1，产品力是否是顶级？ 第三：6万出头单价，是否值得？

▲贝宸S1示范区实拍

先看地段，金三段位是否顶级？

▌国家级金融中枢

金融城以占整个城市0.04%的面积，贡献了5%的GDP。

累计入驻企业2700余家，金融及配套机构近600家，数量及规模位居中西部第一。

极核地位不可动摇，「龙头引领」作用明显。

▲金融城实景（来源成都高新）

▌站在巨人肩膀上，面向世界的顶级秀场

3.67平方公里的金三，金融城压轴篇章。

不仅跨越锦江，构建「产城人景」于一体的未来城市样本，更是指明了「世界级商圈」的官方定位。

是成都面向世界的「顶级秀场」。

▲金融城三期意境图（来源网络）

▌纵观全球，核心地段始终看涨

无论经历失去三十年的日本，还是金融危机之后房价迅速反弹的美国，都有一个共同现象：核心城市核心地段，有最强穿越周期的能力。

用李嘉诚的话来讲，地段、地段、还是地段。

▌仅10宗住宅，足够稀缺

金三仅10宗住宅，稀缺性为它未来保值增值提供重要保障。

金三有没有不足？有

板块处于起步阶段，贝宸S1是板块内第一个（不限价公开销售）住宅项目，配套呈现需要时间。

现在走到贝宸S1，随处可见「热火朝天」工地，对于2000万级顶豪买家，并不友好。

首发项目总很吃亏，这也算是铁律。

2008年，金融城首发项目，中海城南一号，单价8千，都觉得贵。

2013年，攀成钢首发项目，新鸿基ICC，单价1.3万，市场热情不高。

2016年，天西首发项目，蔚蓝卡地亚花园城，单价1.2万，很多人表示看不懂。

▲金融城三期现在与未来

即便核心板块，首发项目由于肩负拓荒角色，都会吃亏。

但只要板块够硬核，首发项目价值在未来都会得到找补，而早期入手这些项目的买家，也会赚到较高收益。

再看产品力，随着贝宸S1示范区开放，越来越多的业内人士前往参观，「今年最震撼豪宅」成为业内普遍共识。

作为引领性豪宅，创新点非常多，从规划布局、建筑造型，到立面颜值、园林景观，以及室内配置、居住生态等。

非标豪宅，可遇不可求。

▲贝宸S1示范区实拍

▌建筑艺术，城市未来地标

很多人对贝宸S1感兴趣，最早来自高颜值立面造型。

它的设计来自于豪宅大师，line+建筑事务所联合创始人孟浩凡。

高颜值背后是不惜成本的投入，外立面成本高达4000元/ ㎡。

如果你知道，成都某颜值颇高，同等价格的豪宅立面成本1600 元/ ㎡，就明白4000 元/ ㎡立面「含金量」。

▲贝宸S1示范区实拍

立面为什么重要？

对比一线城市，无论攀成钢，还是金融城，建筑立面均较为朴素，缺少超大城市「国际范儿」。

贝宸S1 无疑为金三开了好头。

▌超配公区，景观每平米就砸了3000元

即便见过无数一线豪宅，走进贝宸S1 公区，仍然有强烈「震撼感」。

①架空层高度刷新至8.45米

长期被业界津津乐道的麓湖浔岭峰8 米大堂架空层，气势恢宏，是业界公认的顶级。

贝宸S1 把局部架空层提升至8.45 米（1-3号楼），虽然成本高昂，但让小区空间「豁然开朗」，为布局立体垂直生态系统提供了空间。

超高架空层，让首层住宅相当于普通楼盘四楼，视野升级明显。

▲贝宸S1示范区实拍

②五大主题花园，沉浸式野奢垂直生态

超高架空层，结合下沉庭院，打造清泉花园、绿野花园、颂风石院、沐光苔原、叠瀑云庭五大主题花园。

▲贝宸S1示范区实拍

约6.7米高垂直绿墙（2.5米以下为真植物），搭配超6米叠池飞瀑庭院，营造出少有的垂直野奢氛围。

③地下车库，也藏着「四季风景」

贝宸S1车库不是昏暗封闭的地下空间。

而是，通过植物景观与动态光影营造，将四季风景巧妙布局于地库动线，业主在行进间便能体验四季变换。

车库巧妙采用单向动线设计，出入更高效便捷。

▲贝宸S1示范区实拍

▌革新室内居住生态，颠覆豪宅居住体验

无论材料成本投入，还是智能科技运用，以及生态居家创新，都堪称行业领先。

①材料使用上，全部上顶配

比如它采用的YKK系统门窗，不仅考虑隔音保暖等指标，还考虑透光率、反射率等人性化指标。

▲贝宸S1示范区实拍

华为鸿蒙系统、美诺高端中厨冰箱、成都首批次分户式五恒系统，单套算下来比同类豪宅多投入140万。

②首创六感智能系统，AI赋能品质居住

这套智能系统以华为鸿蒙智家为底座，串联所有高端设备，310余个智能点，打造全面智能居家体验。

▲贝宸S1六感智能系统

通过AI赋能，让房子像人一样通过六感智能系统（眼感、耳感、鼻感、舌感、身感、意感），创造可感知外界并自我调节的「智慧空间」，做到处处「理解并服务主人」。

③分户式五恒设备交付，舒适感拉满

它是成都首批落地分户式五恒设备交付的项目，恒温、恒氧plus、恒湿、恒洁、恒静的舒适体验直接拉满。

▲贝宸S1户型图

黑科技带来的「智能化」服务，就像智能汽车，只有使用上，才会觉得「真香」。

「引领性豪宅」本质是「领时代之先」。

认可贝宸S1地段、产品都是顶级，不少人还有疑问「6万单价是否会站岗？」

贵和便宜，永远是相对的，想搞清楚这个答案，只需要问一个问题：

贝宸S1这块地，是不是金三10宗住宅用地最便宜的（此前限价地块除外）？

▲贝宸S1户型图

贝宸S1地价2.73元/㎡，对面建发地价4.12元/㎡。

未来剩下的地块，地价会是2开头，3开头，还是4开头，甚至5开头？

答案，并不难猜。

事实上，贝宸S1敢于在立面砸4000元/㎡，景观3000元/㎡，均得益于相对便宜的地价，为「燃烧经费」提供了支持。

▲贝宸S1示范区实拍

马云说，我能判断未来二三十年，但却不能预判明天。

有些事情，看不明白，拉长时间周期，答案反而简单。

20年后，当金融城三期，成为成都的陆家嘴、中央公园、金丝雀码头，区域内所有地块开发殆尽。

每一条面向全球播放的成都城市宣传片，必出现金三镜头时，请问金三该如何估价？贝宸S1应该价值几何？

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