上海有些房子，确实不着急卖了

　　楼市越逼近底部，房东心态越保守，甚至生出了强烈的“赌徒心态”。

　　“明年市场就能企稳，我为啥要卖在黎明前？”

　　“再扛一扛，只要不下牌桌，跌的都能涨回来。”

　　最近和多位房东交流，类似的话听了不下五遍。

　　某种程度上说，这种坚守不无道理。

　　我也认为，上海有些房子确实不着急卖了。

　　这些房子，或许真的不急着卖

　　熊市三年多，上海各区房价都经历了一波深度回调。

　　有些房子已经跌到2015年的水平，确实没有急售的必要。

　　第一种，租售比超过3%的市区老破小/挂户口学区房

　　这类产品是本轮楼市跌得最早，也是跌幅最深的。

　　现在价格已经来到相对合理的区间。

　　比如普陀的光新三村，内环边上的地段，配套十分齐全。

　　现在2万多的成交单价，比2015年还便宜了：

　　在租赁市场，同户型的1房随随便便月租金4000块。

　　鞍山四村第一小区，靠近三甲医院的一梯队学区房，租售比已经超过4%。

　　房外房研究院统计关于学区溢价的数据发现：

　　现在上海绝大多数的学区老破小，已经不存在额外溢价。

　　不少老破小的毛租金回报率已经大于首套商贷利率。

　　这种房子，你拿着收租，比存银行还划算，真的没必要卖。

　　第二种，跌到位的商住房

　　上海的商住房差不多也回到了2015年的价格，但品质比老公房高很多。

　　只不过，商住房还没有被大众广泛接受。

　　买房人都认为买商住等同于亏钱。

　　其实商住房由于贷款受限，去除了过度金融属性。

　　如今这类产品在泡沫出清后，代表了房子最真实的居住价值。

　　目前上海400-600万总价段市区商住房还是比较安全的。

　　比如普陀的高尚领域、香溢天地官邸、浦东的森兰美伦等。

　　这类商住虽然目前受众有限，但价格已充分调整，持有风险相对较低。

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　　这些房子，还是尽早脱手

　　房价下跌有两个核心维度：

　　一个是房子本身的价值缩水，另一个是市场供需失衡导致的价格走低。

　　市场上很多房子虽然跌的很便宜了，但可能还不是尽头。

　　比如单价看似触底的老破大、老塔楼。

　　老破大本身总价高、流动性差，受众一直在萎缩。

　　现在又被开发商精准狙击，持有价值在持续下降。

　　这类房子会逐渐被市场边缘化，别对反弹抱有幻想。

　　再如金山、崇明、奉贤（南桥除外）这些丧失流动性的远郊房。

　　这些地方，本质上和上海城区没什么关系。

　　基本是完全内循环的房产市场，但本身区域需求量又小。

　　再加上人口与产业双流失，无地铁、无规划、无倒挂。

　　新房都卖不动，二手房更没什么持有价值。

　　还有一类比较危险的房子，泡沫没挤干净的次新房。

　　不少次新房房东还沉浸在过往牛市的行情里，对自家房子“滤镜很重”。

　　当然我不是说这类房子不好，而是这类房东看不清市场大势。

　　楼市调整只有先跌与后跌，现在次新房正处于下跌通道。

　　你不认市场，不顺大势，最后只能被市场教育。

　　如果你不确定自己的房子该卖该留。

　　就从三个维度客观评估下。

　　1）横线对比：同环线、同品质、同类型

　　把你房子所处的板块跟全上海相似板块对比。

　　例如，古美可对标大宁。

　　不仅要看单价，还要比社区品质、物业水平、学区资源等综合因素。

　　2）纵向对比：跌幅够不够深

　　把你家房子的跌幅和全上海的平均跌幅做对照。

　　如果回落15%以内，接下来有可能会补跌，建议加速卖出。

　　如果回落比较深，像高兴花园已经回落50%，这种就很安全了。

　　3）租售比：衡量持有价值

　　目前上海平均租售比约为1.7%。

　　如果你家房子租售比很低，那就比较危险。

　　如果租售比已经达到3%-4%，就没必要急着抛售了。

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　　一些建议

　　1、如果真的想卖房，要果断，切忌顿刀子割肉。

　　卖房的本质，是用合适的价格获得最大的曝光，找到匹配买家。

　　所以最重要的是在降价一刹那，一次性降到位，一次性曝光最大。

　　最忌讳的是你慢慢割肉，一点点降价。

　　每次小幅调价，既无法形成市场冲击，又延长了出售周期。

　　最终身心俱疲，价格也没卖高。

　　之前有位上海绿城的房东，卖房卖了三年，房价从1100万降到800万。

　　房东损失了300万差价不算，三年来没睡过一天好觉。

　　你以为你钝刀子能觅得有缘人，其实煎熬的是你自己。

　　2、就算着急卖房，也不要无脑降价。

　　一个板块的价格体系，其实都是由第一个降价的人击穿的。

　　比如我们之前卖过浦江镇某小区，业主心态是600万，出价550万不甘心卖，直到邻居那套房突然以490万成交，整个板块心理防线瞬间瓦解。

　　大中介机构会迅速抓住这个突破口，拿你的低价案例去压其他业主的价。

　　这种多米诺骨牌一旦启动，价格会一路下行。

　　所以定价要精准，别因为你这一套砸盘的，带崩了一整个板块。

　　3、别全信中介的话，自己要懂市场。

　　房东在大中介那听不到什么真话的。

　　如果你是2015-2025年的房子，你多去看四代宅的新房，感受下竞品的优势，知道自己的房子差距在哪里。

　　如果你是2005-2015年的房子，你去看看大宁静安府、光新宝华城市之星等小区的成交走势，了解这类房子的市场行情。

　　卖房这件事，不说你事事躬身力行，但起码对市场要有一个清晰的认知。

　　最后

　　其实房东的“赌徒心态”，也是人性使然。

　　人们总是倾向于相信损失是暂时的，反弹是必然的。

　　但在房地产市场，趋势的力量远大于个人的侥幸心理。

　　有些房子，跌出性价比了，可以坚守。

　　有些房子，未来要跌，或者已经被市场边缘化，就该果断止损。

　　市场不会同情赌徒，只会奖励那些在混沌中保持清醒的人。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。