21社论丨发挥协同效应，稳定房地产市场

来源：21世纪经济报道

近日，北京印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化调整房地产相关政策，包括调整房地产限购政策，优化住房信贷政策等，着力稳定房地产市场。

此次政策调整旨在落实清理住房等消费不合理限制性措施的要求，根据因城施策精神，用好房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，更好促进房地产交易市场的活跃。预计会有更多的城市跟进优化政策。

当前，扩大内需既是战略之举，也是紧迫任务。地产业前端建造涉及到大规模投资，后端则衍生装修、家电、家具等消费，在内需中占有重要地位。地产市场持续调整，成为影响投资与消费的主要因素之一，并通过预期影响居民消费意愿。因此，扩大内需必须着力稳定房地产市场。

房地产市场持续调整，主要与人口和城镇化两大周期变化有关，这是所有经济体完成工业化与城镇化后普遍要承受的转型阵痛。由于我国存量新房供给较大，受市场调整影响，二手房也加入市场，形成了“供强需弱”的局面。事实上，我国新型城镇化仍有空间，在过去几年优化增量与消化存量的政策配合下，房地产市场正在逐渐企稳。

中央经济工作会议对明年的地产工作提出“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”等手段以及“深化住房公积金制度改革、加快构建房地产发展新模式”等政策。

目前新增量除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，由于供给减少，新房在部分城市仍属于稀缺状态。因此，市场自身处于增量减少阶段，难点在于“去库存”，即更快消化存量以实现供需动态平衡的状态。

目前，存量主要由两部分组成。一种是尚未出售的存量住房。在我国人口流入的城市，应该鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，产权转移会快速消化面向市场的存量库存，有助于带动房地产市场预期修复，增强入市信心。

二手房是另一部分存量。从全国看，二手房交易占比从“十三五”末的不到28%，稳步提升到现在的45%，在主要城市已经占到60%以上。二手房主要位于中心市区，能够提供吸引人的学区、交通等好条件。稳住二手房挂牌增量对于稳定市场至关重要，通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等为二手房增值，可以减少出售压力。

几年以来，市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，并且由于利率下行，租金回报率正在变得更具吸引力，市场正在朝着有利的方向发展，为稳定市场创造了条件。

显而易见，与此前市场争购新房不同，我国楼市供需关系与市场结构已经发生深刻变化。稳定房地产市场应综合施策，发挥协同效应。每个城市根据自身情况，平衡好市场和保障、租赁和购买、增量和存量、二手和新房间的关系，综合施策、协同推进，全面发力去库存。与此同时，全国主要城市应该协同推进，在更大范围内产生作用，有助于提升市场影响力，改善居民预期，增加市场信心。