广州佳兆业白云城市广场旧改重启 中铁诺德入局复刻“陈田模式”

观点网 广州多年前曾广泛流传着这么一句话：南有猎德、北有小坪。但如今两者的成就已如天堑，猎德已是全国闻名的土豪村，而当初能够与之相提并论的小坪村，却因一场意外“泯然众人矣”。

作为“白云第一村”，小坪村曾被报以厚望，在其改造方案披露之际，大家都以为广州即将诞生又一个富豪村。

然而，就在改造过程中，作为项目开发商的佳兆业集团因资金链断裂而公开违约，小坪村也从旧改神话中梦醒，摇身一变成了烂尾项目。

直到最近，这个蹉跎了无尽岁月的旧改项目才迎来了救世主。

12月23日，中铁诺德城市投资有限公司（以下简称“中铁诺德城投”）发布消息称，公司成功获取广州市白云区-佳兆业白云城市广场（即小坪村旧改项目）一期融资区地块开发代建管理项目。

据了解，小坪旧改的模式与前段时间的陈田旧改十分相似，后者由“富力+华发+兴业银行”三方合作共管；前者在引入中铁诺德城投之后，也形成了“佳兆业+中铁诺德+银行联合体”合作模式。

十五年合作

2009年，广州白云区开始进行城中村改造，三元里、萧岗、棠下、小坪等5个城中村被纳入广州市三旧改造重点区域。

也是这个时候，佳兆业开始频繁与小坪村接触。

功夫不负有心人，就在2010年7月，小坪村被佳兆业的态度所打动，双方当即签订一份旧改框架协议，成为战略合作伙伴。

次年11月，小坪村改造方案也获得了广州市“三旧”改造领导小组会议原则性通过，并于2014年获得广州市城市更新局批复，规划计算容积率总建筑面积167.96万平方米。

然而，在这之后很长的一段时间里，小坪村旧改方案犹如石沉大海，不再有消息传出。

直到2018年10月，广州土地管理委员会正式审议通过小坪村城中村改造方案。同年12月，佳兆业集团以总价74.26亿元拿下这个“白云第一村”旧改项目。

拿下期盼已久的旧改项目之后，佳兆业很快就启动了改造工作，推进集体物业清拆，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完毕，复建安置房亦奠基开工，一切都在按部就班地推进下去。

当年的小坪经济联社党总支书记曾分析，村社两级的收入主要靠出租厂房、仓库，每年收入大约4000万元。而按照改造规划，部分集体用地将建成公寓、写字楼以及商业中心，公寓会分给村民使用，写字楼、商业中心作为村民每年分红的经济来源，改造后村社年收入至少可翻一番。

另外，佳兆业相关负责人也曾透露，粗略估算，全村最少的一户社员股东，不算拆迁补偿费、奖励性补偿费等补偿费用，改造后获得的物业，按照当时的市场价格都将以千万元计。

也就是说，假如一切顺利的话，小坪村内将实现人均身家过千万的致富道路，“南有猎德、北有小坪”的传说也将成一段不朽的佳话。村内甚至贴出了“想要晋升富豪之路就在眼前——改造”、“小坪村改造全面启动，清空间屋来放钱吧”等标语，足以证明村民们的激动心情。

另一方面，作为“造富主”的佳兆业，当时已在广州地区内陆续盘活和开发了中石化大厦、黄埔佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅等项目，还先后介入海珠石溪村旧改、海珠南天项目、黄埔玩具城项目、增城马修村旧改项目、番禺陈涌村旧改等，因此无人怀疑这位“旧改大王”的能力。

2020年下半年，小坪村旧改项目开始释放入市信号，包括一期复建安置房主体封顶、开放售楼部、样板房、诚意登记等，一切似乎都在正轨上。按照原计划，项目将于2021年第三季度开盘。

然而，计划中的入市并未如约而至，市场等来的是停工、易主传闻。不仅如此，佳兆业在2021年12月时正式坐实债务违约消息，旗下三笔境外债均未能按期支付本金或利息。自此，集团陷入债务困境，资金链的断裂也导致小坪村旧改项目陷入了漫长的停滞之中。

值得庆幸的是，有别于传统改造“先拆迁、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆迁”，除了准备建设安置房的铁路西首期集体用地已清拆完毕外，一眼望去，小坪村和其他城中村并无差别。

救世主

在项目停工的这几年，市场上不时便会传出小坪村旧改“复活”的消息，但大部分都是虚晃一枪。

直到这次中铁诺德城投亲自下场发布动态，人们才相信这个停摆多年的旧改真的迎来了“救世主”。

根据企查查股权穿透，中铁诺德城投由中铁建工集团有限公司直接100%持股，后者则是中国中铁全资子公司，小坪旧改“复活”基本上可以说是板上钉钉的事。

中铁诺德城投入局之后，小坪村旧改项目形成了“佳兆业+中铁诺德+银行联合体”的三方合作模式，被称为是一个月前广州白云另一个旧改“陈田模式”的复刻版。

实际上，早在2021年，小坪村旧改就出现了国资身影。当年7月，小坪村与广州市白云公有资产运营有限公司（下称“白云公资公司”）的战略合作签约，双方形成意向约定。同一天，项目一期复建安置区5号楼顺利封顶。

白云公资公司是由广州市白云区国有资产监督管理局出资成立的国有独资公司，按照约定，白云公资公司将对小坪村改造项目进行整体产业策划，并参与东区复建物业的整体项目运营。小坪村也因此成为广州第一宗国有企业介入经营的集体物业。

从旧改方案规定的“村经济发展用地保留集体性质，融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发”来看，白云公资公司介入的应是小坪村的自留地。

而此次中铁诺德城投参与建设的是融资区地块。

根据改造方案规划，小坪村行政范围总用地面积112.61公顷，其中94.35公顷用地纳入改造范围，净用地54.49公顷，规划计算容积率总建筑面积约170万平方米。

改造规划分为复建安置区（净用地22.75公顷、计容建面80.86万平方米）、融资区（净用地15.37公顷、计容建面46.39万平方米）和政府统筹用地区（净用地16.37公顷、计容建面40.71万平方米）。

此次中铁诺德城投拿下的便是一期融资区地块的开发代建管理，项目总建筑面积约11.69万平方米。

作为一个好几年前的旧改项目，小坪村改造方案里的产品设计在当下新规产品的面前有些不够看，但从区位价值来看，该项目仍具有较大的优势。

小坪村旧改是白云区少有的地铁口项目，家门口便是8号线小坪站，坐一个站就能抵达亚洲最大的TOD大型综合交通枢纽白云站。商业配套方面，3公里范围内有百信广场、凯德广场、五号停机坪购物广场、万达广场等商圈。总体来看，项目区位价值仍在。

巧合的是，中铁诺德城投刚好与中铁置业联手在白云站打造了一个TOD项目——大湾区·诺德云城，项目总建面约18万平方米，由8栋复式公寓、4栋平层办公、2栋平层酒店组成，并于去年11月首开入市，公寓单价在3.2万/平方米左右。

除诺德云城之外，小坪村旧改项目周边还有建发央玺、顺景花园等项目。其中建发央玺一期已在2019年3月首次入市，后于2020年9月加推，项目均价在4.6万元/平方米。

假如小坪村旧改未发生意外，或许建发央玺项目便是其价格参考项目，毕竟曾经小坪村旧改曾流传出5万＋的吹风价。如今即便项目能够完成改造，大概也达不到这一价格水平了。

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