方案公示！上海十五年一遇的“1.1低密”项目亮相了！

久违15年，上海城区再次迎来低密社区！

保利新江湾，1.1低密容积率地块方案近日已公示，从目前流出的信息看，这次保利显然不只想做一个普通的豪宅。它瞄准的，是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”。

项目案名已经公示——保利·珺园

“珺”，石之美者，是新江湾城市绿宝石的标识，是其不寻常的君子人文客群形象，也是保利高端迭代产品系，寓意着保利带着十足的诚意，深耕杨浦十年，带来第十部高端系新作品。

“园”，与海派张园，豫园一脉相承，东方美学与文明的生活容器，也是西方庄园的更高形态。

“保利珺园”，世界籍庄园的中国扉页，“扉页”寓意时代由此翻开新页，新江湾发展到现在历经 25 年，保利带着对这片土地的敬意来到新江湾，打造了这部庄园作品，也希望由此掀开新江湾的人居篇章。

保利珺园

国际江湾仅此1.1低密墅邸 新经典滨水庄园

双展厅即将开放！

12月27日本周六 大宁久光中心B2（太二酸菜鱼旁）

1月1日五角场下沉式广场3号口

保利深耕杨浦十年第十子

全新顶奢迭代品系

此刻登场

01

地块底子

主城区内“绝版”的1.1低密，十五年仅此一遇

保利珺园位于新江湾城芯，顶豪别墅聚落，紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆。

关键数据：占地约5.71万㎡，容积率只有1.1，总建面约6.28万㎡。

上海主城区近十五年无公开出让的1.1容积率低密地块，顶多有几个协议出让的地块。

而具体到新江湾板块，即便把协议出让用地也算上，上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了。

02

先看设计方案

洋房+叠墅+合院，纯粹低密改善产品

1.1的低密容积率意味着，开发商有足够的空间去规划，换取极致的居住舒适度。得益于1.1容积率和20米限高，全是市场稀缺产品：

约105-140平墅质6F洋房，尺度对标平层

约165-190 平4F叠拼尺度奢享

约200-285平3F迭新滨水合院产品

户型几乎覆盖了各类家庭的需求，不同预算的客户基本都可以在这里选到适合自己的产品，体验纯粹低密改善型滨水生活。

03

亮点直击

八大核心亮点，卷王之王

第一大亮点：经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局，这契合上海的偏好，也能确保每户拥有最佳的通风与采光。

第二大亮点：“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验

（1）双湾环绕：东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹，形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境，项目就像一座“私密岛屿”，视野无遮挡。

（2）沿河布局：一线临河道 + 绿化的楼栋总共 17 幢。采取了东高西低的策略，其中东侧和北侧 7 字型排布 3F 联排别墅，其后依次布局 4F 叠墅与 6F 洋房，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。

第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

（1）项目门口有约800米长的环形亲水景观步道。

（2）保利还会打造亲水平台，小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度。

第四大亮点：小区纯人车分流（包括非机动车），安全舒适双保障

这应该是好产品的底线了。出入口设置24 小时专人值守，机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流，不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全，更让社区环境更整洁有序，减少噪音与尾气污染。

第五大亮点：项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业

项目规划下沉式庭院“珺club”，具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区，考虑到客户对于教育和艺术的重视，项目也在考虑增加其他更多的相关功能，大家可以期待一下！

项目还配有高端社区商业，满足您的日常所需！

第六大亮点：楼间距足够阔绰，采光通风极佳

洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米，再摆一组数据：洋房楼栋高度不到19米，叠墅楼栋高度不到13米，联排10米。这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。

最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好，即使是低楼层也不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。

第七大亮点：保利深耕杨浦十年十子，联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作，据说特邀了五大全球顶尖设计师

建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。

一句话：全是豪宅专业户。

第八大亮点：新规产品，全社区独享入户空间

新规产品：意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。

独享电梯入户空间：全社区可以实现独享入户空间。

所有这些产品亮点，都指向一个目标：在顶级的土地上，用顶级的规划和产品，打造定义板块新一代居住标准的现象级作品。

04

为什么是新江湾

科创产业聚集+低密生态社区+名校环绕+全维配套

1、产业聚集+已经成熟的豪宅圈层聚落

说到新江湾的发展离不开杨浦，杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局，其中一心即是江湾-五角场城市副中心，作为“城市心脏”与“繁华客厅”，承担着经济、商业与公共服务的核心功能。

江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区。形成了世界级的产业集群，是“产业浓度、人才浓度、创新生态” 兼具的创新功能聚集区。

①产业浓度高——巨头与总部汇聚

目前已聚集抖音、B 站、叠纸等互联网巨头，更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻。

②人才浓度高——顶尖智力持续输血

背靠复旦、同济等十余所高校，这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地。吸引了超15万的产学研高知人才。

③创新生态完整 ——从实验室到市场的闭环

以 “创智天地”为核心，这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态。背靠湾谷科技园和顶尖高校， 2023 年已成为国家级示范区，聚集了约 70 个众创平台及孵化器。

经过二十多年发展，建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。如今，新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈。吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英。

2、生态低密：拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而保利珺园项目，将以全新的庄园滨水生活，跃进“拼生态”的终极形态。

新江湾城拥有四大城市公园，其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园，还有SMP滑板公园和安徒生公园，项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊，还有9条天然水系，聚集了200多种鸟类。

您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营 ……这些市中心难遇的自然课堂，在这里就是您家日常的一部分。

3、名校环绕

“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。

项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源。其中3所双一流大学是：复旦大学（江湾校区），上海财经大学，同济大学等顶尖学府。1所国际学校：上海德法学校 。7所全龄段优质教育资源：复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）；复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建），复旦科技小学、中福会幼儿园。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

4、商业配套

项目周边汇聚五大商业体，距离项目200m就是新江湾生活广场，约1km就是悠方购物广场，约2km是江湾里MEET678，约3km是大学路街区，3站地铁就可以直达五角场商圈：合生汇、万达广场、百联，可以满足日常所需，实现了居住与通勤的平衡。

结尾

最新进度！这周六展厅开放

新江湾，这个上海公认的高起点国际住区，将迎来它的又一次产品革新。而保利，正是那个执笔的书写者。

保利珺园这周六（12月27日）就会开放大宁久光展厅B2（太二酸菜鱼旁），1月1日将会开放五角场下沉式广场开放（3号口）。感兴趣的朋友可以前去咨询。

对项目感兴趣的朋友

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