溪山禾玺二期最新消息：降价了吗~溪山禾玺二期业主评价和反馈

溪山禾玺二期最新消息：溪山禾玺二期降价了吗~溪山禾玺二期业主评价和反馈

溪山禾玺二期（御府，08地块）2025年5月25日首开，备案均价约4.62万/㎡，综合折扣约8.94折，折后均价约4.13万/㎡，单价3.79–4.54万/㎡，总价286–478万/套；未出现备案价下调，但部分低楼层/临高速/朝西的特惠/工抵房可低至3.45万/㎡、280万起，属于结构性让利而非普降。业主反馈两极分化，正面认可得房率与精装，负面集中在地铁通勤、旧改施工与噪音。

二期最新动态与价格

- 推售与取证：二期御府（08地块1/3/4栋）已取证首开，精装交付，预计2027年9月入伙，主力75–105㎡3–4房两卫。

- 价格与折扣：备案均价4.62万/㎡，常规折扣约8.94折（验资98×登记98×认购95×准签98），折后均价约4.13万/㎡；特惠/工抵房低至3.45万/㎡、280万起（为低楼层/朝西/临高速），非普降。

- 与一期对比：御府备案与折后均价比首府略高（装修升级），但特惠房与首府低位价接近，整体性价比持平。

- 去化与加推：首开去化一般，当前仍在售，节假日常有额外礼包/物业费减免，需现场锁定。

二期降价了吗（结论与判断）

- 备案价未降：御府备案均价4.62万/㎡，与首开一致，无下调。

- 折后价稳定：常规8.94折、折后4.13万/㎡，未出现系统性降价；特惠房为结构性让利，非普降。

业主评价与反馈（截至目前2025年12月，认购/准业主为主）

- 正面反馈（高共识）

- 得房率高（95%–104%）：75㎡三房两卫、95㎡四房两卫，同等面积多一房，适合家庭成长。

- 精装省心：美的中央空调、方太厨电、科勒卫浴等，细节到位，节省装修成本与时间。

- 生态与规划可期：近观澜河碧道、民法公园，自带幼儿园+九年一贯制学校（规划）、社区商业，长线宜居。

- 品牌与资金稳健：金光华开发，预售资金监管到位，工程进度可控，烂尾风险低。

- 负面反馈（集中痛点）⚠️

- 地铁通勤不便：距4号线观澜站约1.1公里（步行约15分钟），22号线（在建）通车待定，依赖地铁通勤体验一般。

- 旧改与施工影响：周边城中村/旧厂房密集，多期开发与拆迁带来持续噪音、粉尘，短期居住品质受限。

- 噪音与朝向：西侧临高速，低楼层噪音明显；部分户型朝西/朝北，西晒与采光需实测筛选。

小结与建议

- 适合人群：预算有限、自驾为主、在龙华/观澜/坂田工作，能接受2027年交房与5年以上持有周期的刚需/刚改家庭；长线持有型投资（看重租金与旧改红利）。

- 不适合人群：依赖地铁通勤、追求即住即享成熟配套、赌短期暴涨的投机者。

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