光谷改善族注意！核心区难得低密洋房！得房率超100%！

对于在光谷工作生活，并正在考虑置业升级的家庭来说，位于光谷中心城核心地段的万科璞拾光屿肯定会关注，它属于万科旗下的“拾”系产品线在武汉的首次落地。以下将基于目前已公开的规划信息、地块条件和周边配套，对该项目进行一次客观梳理。

一、 低价拿地 万科开发

万科璞拾光屿即P（2024）166号地块的住宅部分。该地块于2024年12月由湖北科投106630万元总价竞得，成交楼面价5355元/平，没有溢价，底价成交。

在2025年7月，官方正式宣布由万科中标负责该住宅部分的开发建设与物业服务。

尽管该地块包含部分商服用地，一定程度上提升了开发的复杂度，但抛开商务部分只谈住宅＋底商综合楼面价优势依然十分突出 ——

对比元庐超 2 万元 /㎡、宝业璞园超 1 万元 /㎡的楼面价，P（2024）166 号地块的成本优势堪称显著，这也为项目未来新房入市的定价预留了充足的弹性空间。

整个166号地块总体量约20万平方米，分为A、B（商办）和C、D（住宅）四个小地块。其中，住宅部分（C、D地块）占地面积约4.82万平方米，计容建筑面积约10.13万平方米，规划为纯粹的住宅区。

项目整体容积率为2.1，绿地率30%，共规划13栋10至26层的洋房、小高层及高层建筑，总户数843户，车位配比约为1:1.25，共计1052个车位。

二、 C、D地块的差异明显

项目的住宅部分清晰分为C、D两个地块，其在规划参数和产品类型上存在明显区别。
C地块：容积率2.27，规划6栋楼，总高18-26层，共计323户。该地块的特色是包含3栋真正意义上的“第四代住宅”，即10、11、12号楼设计了空中花园。

根据规划，这三栋楼的边户空中花园为错层分布，西边户花园朝北和朝西，东边户花园朝北和朝东。C地块的户型面积段为143㎡、168㎡，梯户比为2梯2户。

D地块：容积率1.98，规划7栋楼，总高10-26层，共计520户。该地块产品为准四代住宅，为板式结构全封闭阳台，主打南北双阳台设计。户型面积段为100㎡、120㎡、133㎡，梯户比预计包含2梯2户和2梯4户。

两个地块的住宅均采用精装修交付，层高在3.05米至3.15米之间。

一个突出的数据是，项目通过阳台和空中花园等设计，户均赠送面积约20.5平方米，这使得部分户型的得房率预计超过100%。外立面设计为公建化风格，大面积使用转角玻璃幕墙。

此户型虽然面积只有133平但是实现了“四房”的核心功能，经典的“玄关-餐客厅-阳台”一体化设计，空间通透感强。厨房靠近餐厅，生活阳台紧邻厨房，家务动线短而高效。是刚改家庭的优选。布局紧凑，无面积浪费。

从142平的示意图看，客厅、餐厅、厨房等“动区”集中联动，卧室作为“静区”相对集中，动静分离明确，减少了相互干扰。四房三卫的配置，满足多代同堂或二孩家庭需求。

主卧套房（带独立卫生间和衣帽间）保障了主人私密性与舒适度，另外两个卫生间有效缓解了早晚高峰的使用压力。适合注重功能完整性、私密性及多代同居的便利性的置业人群。

169平的奢阔面积赋予空间更多可能，明确的““书房”、“衣帽间”、“储藏房”等功能标注，体现了对生活品质的极致追求，空间细分程度高。

连接客厅的景观阳台与靠近厨房的生活阳台分开，同时满足了观景休闲与家政晾晒需求，互不干扰，生活体验更优。适合预算充裕的高端改善或终极置业客户，对居住空间尺度、功能细分、舒适度及细节有极高要求。

从户型图也能看出此项目的产品和我们以往见过的万科户型多有不同，万科的“拾系”，是专门对标曼谷湄南河四季酒店来打造的，主打一个 “回家就像开启度假模式” 的感觉！

这个系列从 2023 年推出第一个项目开始，已经落地上海、杭州、南京、合肥、苏州、成都等 7 个城市，一口气开了 9 个盘，终于在武汉也有了新作！

项目自带约 2200㎡的云端会所，打造的是垂直分层的主题空间，里面规划了恒温泳池、运动健身区、学习阅读区这些功能区。整个会所就是个立体的社交休闲空间，业主在家门口就能游泳、健身、看书、交朋友，根本不用跑远路！

三、 最大的优势之一是其地理位置

万科璞拾光屿位于东湖高新区高新大道以南、神墩一路以北，属于光谷中心城的核心区域，是高新大道沿线目前为数不多的待开发住宅地块之一。

地铁出行：项目与地铁11号线光谷六路站的距离约400-500米，与19号线豹澥站的直线距离约300米。双地铁交汇是其交通层面的核心亮点，可实现与2号线、19号线的无缝换乘，对于依赖公共交通的通勤者便利性较高。

自驾出行：项目北侧紧邻光谷主干道高新大道，自驾前往关山大道、左岭等光谷各片区较为快捷。

四、 周边生活配套现状与规划

商业配套：项目自身A、B地块规划有约9.78万平方米的商业商务体，将建设星级高端商务办公楼、酒店集群及花园式商业街。此外，项目自建约2000平方米的开放式社区商业街。

步行范围内，距离已开业的中建光谷之星商业街约500米，距离创新天地KIC PARK商业街区约600米。距离稍远的大型商业体如武汉大悦城约3公里，驾车或乘地铁均可到达。

教育配套：项目东侧紧邻光谷十五初（在建），东南面为已投入使用的光谷十七小。

根据东湖高新区现行划片政策，周边小区目前对口光谷十七小，中学为光谷一初（2024年中考普高率约52%）或可选择华师附属武汉新城实验中学（2024年9月新开学，无中考成绩）。

光谷十五初已于2025年开工，规划36个班，预计2026年建成移交，2027年9月开学，据传将引入华师系教育资源，但其最终办学质量与划片范围需以交付后教育部门公布为准。

医疗资源：距离项目最近的社区医疗资源是九峰街中心城社区卫生服务中心。最近的三甲医院是同济医院光谷院区，直线距离约5公里，需驾车前往。

生态休闲：项目周边有星河公园、新月溪公园、光谷生态大走廊等大型城市公园，同时项目自身规划配建约万平方米的“三园一体”带状公园（规划中）。

项目附近还有奥林匹克体育中心、光谷国际网球中心等大型文体设施。

五、 开发商背景与项目进度

项目的开发模式为“湖北科投出地，万科代建+物业”。湖北科投是光谷主要的城市投资和建设运营商，深度参与了光谷的产业投资和地标项目建设，其背景为项目提供了稳定的土地资源保障。万科作为国内头部开发商，在武汉及光谷有超过20年的开发历史，其成熟的物业服务体系是项目后期居住体验的支撑点之一。

根据最新的项目信息，项目展厅已开放，户型图今天出了3个估计下周还有2个小户型户型图出来，预计于2026年1月售楼部正式开放，首批房源预计在2026年1月开盘。项目的预计交付时间在2028年上半年。现已开启了圈存排号，已通知了客户和熟悉的经纪人。后续最新消息第一时间光谷群分享。

六、 市场环境参考

项目所处的光谷中心城片区目前新房市场供应量较大，存在多个三代、四代住宅项目同台竞争的情况。根据2025年11月的网签数据，光谷区域销量靠前的项目价格策略各异，有项目采取“以价换量”策略。

与璞拾光屿相邻的宝业璞园项目，近期清盘价约为毛坯15700元/㎡起。作为对比，万科璞拾光屿为精装交付，市场对其单价的普遍预期在17000元/㎡至20000元/㎡区间。该项目是光谷中心城北区高新大道沿线唯一提供10层真四代小高层产品的住宅项目，这一产品形态在当前市场具备一定的稀缺性。

光谷这板块确实有意思，活脱脱一部“新老核心交替记”关山作为老牌大哥，配套熟、学校硬，改善需求一直稳得很--你看华润光谷润府，一开盘就清盘，就知道老钱们认这块儿。

中心城呢，卡在几个板块交汇处，位置特殊得很，前几年一堆开发商盯着这儿做高端改善产品、社区、物业、甚至配套的商业街区，定位都挺超前，可当时就是不温不火。说白了，时机觉得中心城在三环外“心里隔层纱”;另一方没踩对:一方面大家习惯了关山的成熟，面市场还没完全接受“产业区变宜居区”的逻辑，好产品没遇上对的人。

但这两年中心城是真“支棱”起来了--商业开了、学校落地、路网也顺了，原来住关山高层的，开始往这儿看别墅大平层，花山和中心城的低密产品成交比以前活跃，价格波动还小。这时候万科推璞拾光屿，算是赶上了好时候:10层低密，四代住宅高得房率、双地铁加万科物业，把最近市场关心的点都一块儿了。虽说万科之前有过债务传闻，但这是国资托底的联合开发，对认万科设计审美和物业的人来说，还是有吸引力。能不能成，就看最后定价实不实诚、交付能不能打--毕竟，光谷改善客群现在挑花了眼，既要“新故事”，也得“真本事”。

扫码后 留言“入群”

买房有风险，请谨慎选择。本文仅为楼盘信息参考，尽量客观分析楼盘优劣势。并不代表推荐该楼盘。以上信息非营销广告，未与开发商核对。

来源：小妹买房

声明：图片、文字内容来源于网络综合，版权归原作者所有。本平台仅作非盈利性质资讯分享使用，如有侵权，请联系我们删除处理。

合作请联系：guxiaomei027（同微信）