卖房的人开始着急了！这轮楼市，已经不再是等等就好了

中介的电话不再频繁响起，朋友圈里的房源信息挂了半年无人问津，周时雨盯着手机屏幕上那套精心打扫过的上海房子，突然意识到这场等待可能没有尽头。

2025年11月，北京二手房网签环比增长19.5%，上海增长24%，广州增长22.89%。这些增长数字的背后，却是“以价换量”的市场现实。

房子挂了近半年，调价三次，带看二十多次，仍然找不到买主——这是许多二手房业主正在经历的现实。

01 格局转换

二手房市场正在取代新房，成为中国房地产市场的主角。

根据住建部数据，2025年1月至11月，全国二手房交易面积已占交易总量的45%。这种转变不是短期波动，而是长期趋势。

发达国家普遍遵循这一规律：英国等国家的二手房交易占比普遍在70%以上，美国更是超过80%。中国一线城市已提前进入这一阶段——上海、北京的二手房成交占比均已超过82%，相当于每成交5套房，就有4套是二手房。

市场重心转移的背后，是城镇化进程的变化。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也转向以存量提质增效为主的阶段。

与此同时，房地产开发投资正在下降。2025年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，这是各地落实“控增量”要求的反映。

02 业主困境

卖房，成为了一场考验耐心与心理承受力的持久战。

周时雨在美国远程卖房，遭遇了典型的“中介压价套路”。她发现部分中介会强调“现在买家少”“人口出生率下降”，试图压低她的心理预期。有中介甚至直接告知：“除非是投资客，否则作为业主，听别人说自己的房子不好，真的很不舒服。”

二手房交易周期正不断拉长。一位房产经纪人的带看转化率从2022年的带看15-16组客户能成交一单，到2024年需要带看约45组才能促成一单。

对于计划“卖旧买新”的业主而言，这种不确定性更加令人焦虑。为了鼓励置换，财政部曾出台政策，对出售自有住房并在一年内再购房的纳税人退还个人所得税，这项政策已延长至2025年底。

余乐乐希望赶在年底前完成交易以享受退税优惠，但面对买家“捡漏”式的砍价，她的置换链条卡住了。

03 买方市场

当下的购房者更加谨慎，也拥有更多选择。

市场上演着消费降级与高端分化的双重变奏。在上海、北京和杭州，总价300万元以下房源成交占比均在六成以上，成为市场主力。与此同时，总价1000万元以上的二手高端住宅成交也呈现普涨态势。

面积偏好同样呈现两极分化：90平方米以内的小户型最受欢迎，而选择140平方米以上大面积段的客群也在增多。后者更看重性价比，追求“一步到位”。

买方市场中，“性价比”成为关键词。购房者会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，而区位偏远、功能性缺失的远郊老旧小区交易周期将进一步拉长。

购房决策周期明显延长。有中介观察发现，现在的购房者“比我们还专业，连小区的物业费、车位配比都能背出来”。以前可能是中介劝客户买，现在是客户问得中介答不上来。

04 政策转向

政策层面，“稳定”成为2026年房地产市场的核心关键词。

刚刚结束的全国住房城乡建设工作会议，将提法由“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”。

稳定市场的“精准组合拳”将集中在三方面：处理存量、激活需求和防风险。

处理存量方面，各地将结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等。

激活需求则聚焦于“好房子”建设，用品质升级满足改善性需求，让“卖旧买新”的通道更加畅通。地方被要求“用足用好房地产调控自主权”。

长远来看，推进现房销售制度将成为趋势，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

05 未来格局

市场分化将是未来最显著的特征，“好城市+好房子”的价值将进一步凸显。

“十五五”时期，新型城镇化发展仍有空间，预计未来五年我国住房市场年均需求仍在约8.5亿至9.5亿平方米。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点。

核心一二线城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势，持续吸引高质量人才流入，为房地产市场提供了较强支撑。与此同时，随着居民生活水平的不断提升，“好房子”的价值韧性愈发凸显[ciration:7]。

中指研究院预测，2026年全国新建商品房销售面积同比下降幅度将较2025年有所收窄，但市场分化态势将延续。三四线城市的库存去化压力仍然较大。

对于卖房者而言，认清自己所持房产在新时代坐标系中的位置至关重要。

上海链家试点“房客分离”新服务模式，要求每个经纪人只服务于买卖其中一方。但这一尝试尚未完全解决业主的困境，有业主反映，在新模式下，维护房源的中介“态度并不积极”。

在杭州，西湖区、滨江区的优质二手房只要报价接近市场价，很快就能收到意向，而萧山区一些远郊楼盘，打8折仍有库存。

市场正在用最直接的方式告诉所有人：不是所有房子都值得等待，不是所有等待都有结果。