千万级阵营！南京一批老牌别墅、大平层，生猛成交！

稀缺豪宅的含金量，还在上升！

行业洗牌进行时，南京楼市的两极分化显著。与部分价格仍在下探的刚需、普通改善二手房比，南京一批千万级次新豪宅走出独立行情。比如：

一批老牌别墅如钟山美庐、涟城、罗托鲁拉小镇、百家湖花园别墅等，生猛成交。其中，罗托鲁拉小镇一套322㎡别墅，创下小区次新房成交总价、单价新高；

位于核心地段的中航金城1号、中海凤凰熙岸、金鼎湾今朝天下等，次新房成交价十分坚挺。

宏观视角里，这些次新豪宅有着共性，这体现在两个维度：

第一，成交户型大“室”所趋，且不乏稀缺的别墅、大平层；

第二，与同小区常规主力户型相比，成交单价往往更高。

基于链家平台的数据，锐评君统计了今年南京千万级次新豪宅的成交情况，详情，接着往下看。

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先看近期的成交行情。

截至12月10日，今年四季度，南京千万级次新房共成交了19套（仅为链家平台数据）。板块分布来看，河西成交最多，城中和江宁紧随其后。

锐评君选取了几个非常具备代表性的案例，展开说说。

中航金城1号——主城中心地段的价值被充分认可

南京主城中心地段的次新小区，究竟有多抗跌？这一点，中航金城1号有绝对发言权。

楼市深度调整时期，河西、大校场也难免“跌跌不休”，中航金城1号的大户型却坚挺在单价6万+阵营。

11月21日，小区一套184㎡四房以1280万总价成交，单价逼近7万/㎡。

拉开小区近期成交清单，约184㎡大平层的成交单价，要远高于143㎡、90㎡户型，最高价差约1.5万/㎡。

从根本上来说，主城的硬核地段、集中的高端配套、浓郁的文脉底蕴等，为中航金城1号构筑了坚实底盘。

罗托鲁拉小镇——无惧于楼市行情、地段配套等因素，稀缺别墅具备穿越周期的底气

在最近成交的千万级次新豪宅里，罗托鲁拉小镇的地段、配套等外部硬件，都谈不上特别出色。

小区位于江宁九龙湖、科学园的中间地段，离地铁站不算近，附近仅有恒丰大厦和社区底商等为数不多的配套。

户型设计上，罗托鲁拉小镇高层以99-185㎡为主力，次新房成交单价多集中在1.4-2.2万/㎡。但容积率低至0.5左右、格外稀缺的别墅，要贵上很多。

今年四季度，小区成交了多套别墅。

其中，11月11日成交的322㎡别墅，一层带车库，餐厅、客厅、花园等分布在二层，三层为多间套房。挂牌17天就以总价1460万成交，单价超4.5万/㎡，这也创下小区次新房成交总价、单价新高。

多说一句，将同面积段户型的成交数据拉出来，今年以来罗托鲁拉小镇超300㎡别墅还挺抢手，价格水涨船高不说，最快的仅用1天就光速成交，低密别墅的流通性超乎想象。

涟城——河西中部稀缺低密联排，抗跌能力很强

河西中，距离金隅紫京府不远的涟城，是河西中的初代改善豪宅之一，共分为三期开发。

一期由2栋高层住宅+5栋4层联排别墅组成，二期由3栋33层高层+10栋4层联排组成，三期则是13栋纯联排别墅住区。

今年四季度，涟城一期、二期均有联排别墅成交。

其中，二期一套近330㎡的联排，为地下一层、地上五层的设计，一层的花园、挑空客厅，五层的阳光房和露台等，格外吸睛。挂牌71天后，以1270万总价成交，单价超3.8万/㎡。

相比之下，这套别墅的单价，较近期小区的高层户型高出超万元/平，稀缺产品的溢价能力彰显。

拉长时间维度，涟城二期这款联排户型，两年前的总价约1300万。

今年以来，同款户型成交了多套，总价基本能稳定在1200万以上，抗跌能力，与周边住区的常规户型形成鲜明对比。

海德卫城——龙江稀缺复式

11月上旬，鼓楼龙江的海德卫城，一套约240㎡的复式，挂牌仅6天，就以1008万总价成交。

同样“生猛”的，还有超4.2万/㎡的成交单价。毕竟，今年下半年，小区普通高层的成交单价也就在3-3.3万/㎡左右。

交付已有18年时间，海德卫城并不新，为什么能出现千万级房源？

锐评君认为，原因不外乎三点：

1、几近严苛的卖地节奏下，龙江的改善新房选项并不多，新盘金基珑樾府、北谷翰文府本身的供应量也有限；

2、海德卫城位于鼓楼龙江还不错的地段，高楼层可瞰江，周边龙江站、宝船小学、新城市广场等配套一应俱全；

3、这套千万级二手房为复式设计，一层带大花园，二层有露台，卧室、餐客厅等功能区齐全，满足进阶改善对居住空间的所有想象。

02

将时间拉长到2025全年，链家平台上超千万成交的二手房，超过110套。板块分布上，河西以绝对优势领先，江宁次之。

在河西，又贵又好卖的，是苏宁檀悦和海玥名都。

今年全年，苏宁檀悦通过链家平台成交了9套千万级房源，面积193-245㎡不等，最高总价1352万，最高单价约5.5万/㎡；海玥名都，成交了8套千万级房源，最高成交单价超6.3万/㎡。

值得一提的是，今年华新城璟园的千万级次新房虽然不多，但6月初以1212万成交的167㎡户型，成交单价超7.2万/㎡，是今年河西千万级次新房里单价天花板。

江宁的千万级次新房，罗托鲁拉小镇、景枫你山活跃度很高。

此外，三山板块的山水华门、玛斯兰德、复地朗香，百家湖的百家湖花园别墅，九龙湖的九龙湖别墅等，也都有成交。

它们的共同点，都是超低密度的稀缺别墅。

再说说鼓楼。

今年，鼓楼的千万级次新房成交不到10套，中海凤凰熙岸二期和三期，加起来成交了4套，十分优秀。

具体来看，三期一共成交3套，单价最高的，是今年2月成交的147㎡户型，逼近7万/㎡。

总价最高的，则是今年5月成交的195㎡复式，总价高达1278万，近6.6万/㎡的单价也很坚挺。

二期，则在今年2月成交了一套191㎡大平层，总价1110万，单价超5.8万/㎡。

最晚一批房源于2015年4月交付，中海凤凰熙岸的房龄还算新。在当时，小区一期的一栋纯复式顶豪，受到了南京富豪的青睐，这款稀缺户型至今都鲜有二手挂牌。

得益于鼓楼核心地段，芳草园小学凤凰校区+29中致远中学的顶级学区配置，整体能打的品质等优势，中海凤凰熙岸的二手房价相对坚挺，拿三期举例，今年的成交单价基本稳定在5.5万/㎡以上，最高单价逼近7万/㎡。

目光切换到城东。这一年，仙林、马群的栖园、仙鹤山庄、钟山美庐等老牌别墅都有千万级房源成交。

此外，前几年引领板块新房市场的高科紫微堂、高科荣境，也在次新房市场走出独立行情。

03

毋庸置疑，当下，核心地段的稀缺大平层，以及超低密度的别墅，是南京千万级次新房市场中最为典型、坚挺的资产。它们的护城河，主要有两点：

第一，极致的资源占有。

如何理解？以城中、鼓楼、河西等为例，这是南京的热门核心地段，资源的密集程度、能级等，遥遥领先。

尤其是龙江、城中等主城核心区，土地开发已近饱和，被全维度城市资源环伺的优质次新房，往往能断层式引领。

第二，稀缺的产品业态。

这两年，河西的四代宅、大平层供应丰富，吸纳了相当可观的改善购买力，次新房市场因此经历了一波深度调整。

相比之下，南京的一些老牌别墅，以自然资源+土地价值的双重优势，稳稳穿越周期。

以紫金山、江宁三山等为代表的墅区，凭借稀缺的墅类产品和纯粹的高端圈层，聚集起南京的“老钱”。

多说一句，很长时间里，由于限墅令的缘故，这些别墅几乎是绝版的、不可复制的，稀缺程度也不言而喻。

但现在，低密地块在南京核心地段迅速开花，河西凤起潮鸣约325-499㎡的3层低密大宅、瑞玺约400-510㎡3层洋楼，或许能以确定性+稀缺性+极致圈层等的叠加，成为这些老牌别墅的升维替换选项。

2025全年，房地产行业仍在探底的过程中，拥抱确定性、获得穿越周期的底牌，核心板块、稀缺产品仍是优选。