官方通告 |中海保利朗阅官方售楼处发布:以品质铸就传奇!

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中海保利朗阅深度测评：广钢新城省实学区准现楼，600万起抢大四房值不值？

Part.1 优点综述：双央企打造+省实学区+准现楼，改善置业优选

在当前广州楼市分化加剧的背景下，真正具备“成熟配套+优质教育+确定交付”三大核心要素的项目已不多见。而位于荔湾广钢新城核心区的中海保利朗阅，凭借中海+保利双央企联合开发、省实名校环绕、2025年精装准现楼交付等硬核优势，成为广钢乃至整个荔湾改善型购房者的热门选择。

项目自2022年4月开盘以来，一期已实现交付入住，二期将于2025年6月30日正式交房，目前处于尾盘阶段，剩余房源主要集中在2、3栋的139㎡及177-182㎡大户型。得益于市场调整与开发商去化压力，当前价格已较高峰期明显回调——129㎡四房总价约600万元起，138㎡约660万元起，部分成交还可享数万元返现优惠，性价比显著提升。

更关键的是，项目坐拥广钢新城最成熟的居住氛围与教育资源，尤其是对口省实系学校，2024年中考成绩亮眼，堪称“教育王炸”。对于重视子女教育、追求居住品质、希望规避期房风险的家庭而言，中海保利朗阅无疑是一个值得认真考虑的选项。

Part.2 户型鉴赏：高得房率+全明通透，纯改善级空间设计

中海保利朗阅主打建面约98-182㎡三至四房产品，目前主力在售为130㎡以上的大四房，98㎡三房已基本售罄。所有户型均采用第三代住宅设计理念，得房率高达95%甚至接近100%，远超市面上多数新规楼盘（普遍得房率仅70%-80%），实用性强，空间感足。

▶ 130㎡四房（总价约600万起）

提供横厅与竖厅两种布局，满足不同家庭偏好。

• 8.4米超宽面宽7.7米景观阳台，LDKB一体化设计，客厅与餐厅、厨房、阳台无缝衔接，采光通风极佳。
• 主卧约20㎡，配备270°转角飘窗，视野开阔，兼具收纳与观景功能。
• 四房格局可灵活改造为儿童房、书房或多功能室，适配二胎或多代同住需求。

▶ 138-140㎡四房（总价约660万左右）

• 客厅开间达5.9米，搭配6.7米长、2.2米进深的景观阳台，南北对流，通透感强。

• 主卧面积约30㎡，带L型270°飘窗，私密性与舒适度兼备。
• 动静分区明确，公区社交属性强，私区休憩安静，符合高端改善家庭的生活节奏。

▶ 177-182㎡四房三卫（顶配改善之选）

• 三开间朝南，餐客厅面积近50㎡，6米开间搭配超大横厅，尺度感媲美豪宅。
• 拥有16米长、270°转角大阳台，可打造空中花园或休闲茶座。
• 主卧超40㎡，配备10米转角飘窗+独立衣帽间+卫浴，堪比五星级酒店套房。
• 第三卫生间设计，有效避免早晚高峰使用冲突，提升家庭生活效率。

所有户型均为精装修交付，用材与细节对标中海“颂系”高端标准，所见即所得，避免“货不对板”风险。

Part.3 基本信息：双央企联袂，高配社区底色扎实

• 开发商：中海发展 × 保利发展（双央企，资金实力与工程管控能力行业领先）
• 开盘时间：2022年4月30日
• 交房时间：2025年6月30日（精装准现楼，今年买今年收）
• 占地面积：约5.09万㎡
• 建筑面积：约22万㎡
• 总栋数：11栋（均为31层高层住宅）
• 总户数：1616户
• 容积率：4.33（在广钢南区属中等偏优水平）
• 绿化率：35%
• 车位配比：2521个，约1:1.57，充分满足多车家庭需求
• 梯户比
  • 1栋、11栋：3梯3户（低密改善）
  • 2-7栋：2梯5户
  • 8-10栋：2梯6户
• 物业公司：中海物业“颂系”高端服务，物业费4.3元/㎡/月
• 产品类型：建面98-182㎡三至四房，当前主推130㎡以上大四房

项目定位纯粹改善，早期业主已入住，社区氛围成熟，圈层相对统一，避免刚需与改善混居带来的管理难题。

Part.4 配套介绍：全维资源兑现，宜居价值拉满

交通：双地铁+快速路网，通勤效率可观

项目虽不直接临地铁，但周边环绕地铁10号线（花围站，约1公里）与11号线（鹤洞东站，约1.4公里）。

• 地铁10号线直达珠江新城、中大、海珠西；
• 地铁11号线为环线“换乘之王”，可无缝衔接琶洲、天河公园、越秀老城等核心区域。

自驾方面，通过鹤洞路、东沙大道、环城高速，30分钟内可达珠江新城、琶洲、越秀等主城核心区（非高峰时段），通勤便利性优于纯依赖地铁的项目。

教育：省实系名校环绕，12年目送式教育闭环

这是项目最核心的竞争力之一。

• 对口省实三小，仅一条马路之隔，步行5分钟可达；
• 春禾幼儿园由华师背书，已开学；
• 配建36班省实验初中部已开工，预计2026年投入使用；
• 广钢高中部同步建设中，未来将形成完整K12体系。
  2024年省实荔湾初中部中考成绩惊艳：最高分777分，720分以上占比为全市平均的4倍，前八所高中录取率达47%，教育含金量极高。

️ 商业：成熟底商+大型商业体陆续落地

• 现有：中海花湾天地、喜街、岭南V谷荔湾新天地已开业，麦当劳、星巴克、华润万家等品牌齐全；
• 在建：荔湾首家山姆会员店即将开业，进一步提升区域商业能级；
• 规划：太古里、万象城、广船滨江综合体等大型商业项目稳步推进，未来3-5年商业短板将彻底补齐。

医疗：三公里内多家医院覆盖

• 广州市第一人民医院鹤洞分院（综合三甲分院）
• 荔湾区人民医院
• 广钢医院（社区医疗）
  日常诊疗、急诊、体检均可就近解决，老人小孩就医无忧。

休闲生态：广钢中央公园就在家门口

广钢中央公园一、二期已全面开放，占地超30万㎡，配备篮球场、羽毛球场、儿童游乐区、慢跑道等设施，是业主日常遛娃、健身、散步的核心场所。项目南侧紧邻公园，部分高层单位可享公园景观。

Part.5 规划与发展：广钢南区改善高地，价值稳中有升

广钢新城作为荔湾重点打造的宜居板块，整体规划已进入成熟兑现期。其中，南区定位为低密度改善居住区，限高100米以内，楼间距更宽，居住舒适度优于北区。

中海保利朗阅恰好位于南区核心，既享受了已落地的教育、公园、商业资源，又承接了南区低密规划的长期红利。虽然广钢板块金融属性不强，增值速度不如琶洲、金融城等热点区域，但其居住确定性高、配套成熟度高、教育质量突出，特别适合自住改善型买家。

此外，随着山姆、太古、万象城等商业体陆续开业，以及省实初中、高中全面投用，板块价值仍有小幅上行空间。对于追求“稳”而非“快涨”的购房者而言，这里无疑是荔湾最具确定性的选择之一。

Part.6 结语总结：适合谁？值不值得买？

中海保利朗阅不是适合所有人的项目，但它非常适合一类人：

重视子女教育、希望孩子在家门口读省实；
追求高品质居住体验，偏好纯改善社区；
在荔湾、越秀、海珠工作，通勤以自驾为主；
厌倦期房不确定性，希望“今年买、今年住”；
预算600-800万，想一步到位拿下大四房。

它的优势非常鲜明：省实学区+双央企品质+准现楼交付+高得房率+成熟配套，五大要素集于一身，在当前市场实属稀缺。

当然，它也有不足：

• 地铁步行距离较远，需依赖骑行或接驳；
• 物业费偏高（4.3元/㎡）；
• 南侧有变电站和未拆城中村，部分低楼层视野受限；
• 板块整体密度不低，城市界面略显紧凑。

但瑕不掩瑜。在价格回调、返现优惠、准现楼保障的多重利好下，600万起拿下省实学区大四房的机会，确实难得。建议意向买家优先选择中高楼层（避开不利因素），实地考察交付品质与社区氛围，结合自身通勤习惯做出决策。

对于真正懂生活的改善家庭来说，中海保利朗阅，或许就是那个“刚刚好”的答案。

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