滨江集团470亿拿地，杭州土市为何能逆市狂飙？

出品|中访网

审核|李晓燕

土地市场深度回调的2025年，杭州走出了独树一帜的行情。12月23日，随着富阳区银湖板块一宗涉宅用地以2.92亿元成交，杭州十区全年涉宅用地成交落定——92宗地块、1420.8亿元成交总额，不仅较2024年分别增长27.8%和21.5%，更在一线城市整体承压的背景下，成交规模与北上并列，成为全国土地市场的"明星城市"。而在这场土市盛宴中，滨江集团以超470亿元拿地金额、23宗拿地及合作项目，坐稳杭州土拍"榜一大哥"，浙系房企的头部力量尽显。

杭州土地市场的热度，几乎全部集中在上半年。数据显示，全年超八成的成交金额（1160.14亿元）在上半年完成，半年卖地收入已接近2024年全年水平。这一阶段的杭州土拍，呈现出高频成交、高溢价率与价格纪录密集刷新的"三高"特征。68宗成交地块中，20宗溢价率超50%，建发房产竞得的蒋村文新单元项目更是以115.39%的溢价率，成为年度"地王级"案例。钱江世纪城、萧山新区、城东新城等近20个板块，在短时间内连续刷新楼面价纪录，一季度更是上演了楼面价上限"三连跳"。

1月24日，滨江集团以6.48万元/平方米的楼面价拿下湖墅单元民生药厂地块，将杭州楼面价推至新高度；仅两个月后，滨江再出手，以52.03亿元拿下滨江区西兴单元地块，楼面价升至7.74万元/平方米；三天后的3月28日，建发房产经过102轮竞价，以34.35亿元摘得蒋村文新单元地块，8.80万元/平方米的楼面价再度刷新纪录。进入二季度，越秀、绿城、保利等房企相继在运河新城、萧山市北、世纪城核心等板块高溢价拿地，进一步巩固了杭州土地市场的高位运行态势。值得注意的是，上半年的杭州土拍呈现多类型房企同台竞技的格局，滨江、兴耀等民企拿地数量占比过半，展现出民营房企在杭州市场的强劲活力。

与土地市场热度相呼应的，是杭州千万级豪宅市场的爆发。中指研究院数据显示，截至2025年11月，杭州市区总价超1000万元房源成交2868套，成交金额442.9亿元，同比增长38.4%，套均总价约1544万元。奥体博览城、江湾新城、安琪儿/城东新城三大板块合计贡献近180亿元，占高端住宅成交总额的近一半，成为资金最集中的区域。而白马湖、湘湖等拥有稀缺自然资源的板块，也凭借景观优势获得稳定支撑，显示出改善型购买力对低密居住环境的持续偏好。

作为高端市场的"标杆项目"，滨江集团打造的奥映鸣翠府以62.3亿元成交金额位居榜首。这个奥体板块首个不限价住宅项目，首开备案均价达86978元/平方米，较此前板块新房限价大幅上涨，部分房源备案价突破10万元/平方米。在其带动下，杭州高端住宅成交均价同比上涨24.0%，达到62848元/平方米，上城区复兴板块的御园更是以18.6万元/平方米的均价，成为城市核心稀缺资产的代表。

中指研究院分析指出，高端市场的快速放量，得益于新房限价全面取消与高净值人群扩容的双重推动。限价取消为开发商打造高品质产品提供了充足利润空间，而杭州数字经济和科创产业的发展，持续孕育新的高净值人群，叠加"卖旧换新"的置换需求，共同构成了高端住宅市场的基本盘。

不过，市场隐忧已现。进入下半年，杭州土地市场明显降温，24宗成交地块的金额仅占全年不足两成，高溢价成交显著减少，四季度过半地块以底价成交。高端住宅市场同样出现去化放缓迹象，克而瑞报告显示，11月杭州5万元/平方米以上的高端项目已出现"流摇"情况。未来，随着17个总价1500万-5000万元以上的高端项目陆续入市，杭州高端市场将迎来供应放量的考验。而以滨江为代表的房企，在470亿拿地的大手笔之后，如何在市场分化中实现项目盈利，将成为接下来的核心课题。