北京年末放松楼市限购政策，五环外新房有望率先迎来成交高峰

界面新闻记者 | 李香才

12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心联合印发关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知，自通知发布之日起施行。

此次政策内容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等。

接受界面新闻采访的业内人士表示，此次政策紧密衔接中央经济工作会议“稳定房地产市场”的要求，聚焦刚性与改善性住房需求。在前期市场略显疲软的背景下，新政的落地将对北京楼市供需两端产生影响，推动市场进入结构性修复阶段。

分层释放购房潜力

此次北京市新政提出，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

中指研究院分析指出，降低非户籍家庭社保、个税年限要求，将直接扩大住房需求群体规模，有利于促进符合要求购房者进入市场。

此前，北京市政策是符合条件的家庭五环外不限购房套数，五环内户籍家庭限购2套、非户籍家庭限购1套。此次新政后，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套。新政加大对多孩家庭支持力度，允许在五环内多购一套，有利于满足多孩家庭的子女教育、住房改善等需求。

中原地产首席分析师张大伟对界面新闻分析指出：“需求端精准破局，分层释放购房潜力成为政策核心发力点。非京籍购房门槛的梯度降低，将有效激活新市民刚需群体，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。多子女家庭的定向支持政策，则为改善性需求释放打开空间。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受界面新闻采访时表示：“从社保缴纳要求来看，北京进行了显著调整。这一调整与上海此前标准一致，也就是一年社保缴纳记录即可具备购房资格。相比之下，其他城市如广州已取消社保要求，深圳则象征性地要求半年等，总体上体现了社保层面优化政策的导向。”

“社保缴纳要求的调整，是当前房地产市场政策调整的重要内容。从各地市场情况来看，限购政策的调整往往能产生积极效应，因为限购政策对市场有着直接且显著的影响，尤其是激活更多的市场需求。”

此次北京市新政还提出，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。新政后，首套二套房贷利率将保持一致（上海、深圳在今年8-9月已经出台该政策），具体利率是多少，将由银行根据利率定价机制安排。总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。

根据中指研究院监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面。近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。

中指研究院分析称：“本次北京将首付比例降至2.5成，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。”

易居研究院百城库存数据显示，北京当前去库存周期为21.3个月，已超过合理值14个月的水平。界面新闻在采访中发现，此次新政的效果尚待时日观察。

中海北京新城公司相关案场人员告诉界面新闻，目前中海地产所属中海北京新城开发的位于‌北京市朝阳区东南三环的时光之境、京西长安源境等盘呈现利好迹象，之前社保不满足购房条件以及观望的客户，因新政有所预期计划周末来访。

北京另一家房企内部人士告诉界面新闻：“影响体现不会这么快，政策昨天刚出来。就算有效果也要到这个周末，可能要等等看。”

招商地产一位大客户经理也对界面新闻表示：“有询问政策影响的，不过不多。”

对于新政的出台，链家通州门店一位经纪人告诉界面新闻："目前来看咨询新政影响的并不多，影响不大。"我爱我家一位经纪人表示：“目前来看市场反响有限。”

市场分化料延续

北京此次调控政策为年内第二次放松。今年8月8日，北京出台新政，符合条件的家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数。政策出台在短期对市场起到提振作用，步入金九银十传统销售旺季，房企积极推盘，市场热度有所回升。

数据显示，今年8月北京市新房和二手房数据双双反弹，二手房网签13331套，9月进一步攀升至15843套。10月，北京二手住宅网签12087套，环比下跌23.7%，同比下跌30.4%。考虑到国庆8天假期因素，市场也不算低迷，与近六年同期数据对比排名第三。

根据中指数据，今年1-11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳。但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平。

前述招商地产人士对界面新闻分析说：“相对于以前，二手房价格下降已经对成交量有了比较大的提升。很多人的纠结点在于，选性价比高的二手房还是舒适度更高的新房。这两年的趋势是新房成交量下降，二手房成交量上升。”

除了新房市场和二手房市场的分化之外，分化还体现在不同区域和不同楼盘项目上。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，北京城市副中心、海淀、朝阳核心区等热点板块活跃度突出，高品质新房与区位优质的二手房表现优于市场整体。这种两极分化的情况一直存在，预判趋势将持续。

招商蛇口人士也对界面新闻表示：“北京现在新房市场二级分化太严重了，最近这几年越来越明显。好的项目卖的很火，差的项目卖不动，降价都难卖。”

另外，分化还体现在刚需项目与高端改善项目的市场需求分化。

中指研究院高级分析师范诒杰接受界面新闻采访时表示：“当前市场整体热度较低，需求分化，刚需去化压力较大，但高端市场显示出较强的韧性。”

据不完全统计，北京市今年以来开盘销售的高端改善项目包括和樾望雲、和樾玉鸣、懋源云纪、紫京宸园、璞樾、北京润园、懋源·骊橒臺等。此外，中海树村项目（备案名为安和雅苑）和建国门9号项目（备案名为菁澜嘉苑）‌近期也取得预售证。

12月22日，中海发布全新产品代系“萬方安和”，“萬方安和”首个面市产品同步亮相，即“安”系北京首作安澜北京。安澜北京是中海树村项目的案名。

业内人士分析认为，市场分化是行业进入存量阶段、居民需求从“有房住”转向“住好房”的必然结果，这也推动住房向“好房子”升级。

北京楼市的分化则与土地市场密切相关，土地市场的结构性特征直接反映了并加剧了楼市的整体分化趋势。‌

12月25日，北京市丰台区花乡街道0001地块由北京建工+城乡开发以底价24.72亿元摘得，2025年北京土拍正式收官。

回顾2025年全年，北京市累计成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24%；土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8%。与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率也提高了3.7个百分点，整体呈现“量减价升”的格局。

从区域分布看，市场热度明显向心聚集，海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三。高溢价地块也集中于上述区域——全年溢价率超过10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗。

具体来看，朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率居首，海淀树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后，折射出核心地段资源的稀缺性与竞争强度。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对界面新闻分析指出：“随着优质资源持续入市，市场分化也进一步加剧，强者恒强的格局愈发清晰。稀缺地段、规划条件优越的地块备受追捧，溢价率居高不下；而部分条件一般或位置普通的地块，则多以底价或接近底价成交。”

“房企拿地逻辑也发生转变，不再追求规模扩张，而是更注重‘产品可实现性’与‘市场承接力’，聚焦于确定性高、风险可控的优质资产，这也在一定程度上推动了市场分化。”

中原地产研究院统计数据显示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。

张大伟表示：“政策落地后，五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。”

短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。

张大伟进一步分析指出，但需注意的是，市场修复将是渐进过程，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。

“未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市有望实现从‘筑底企稳’”到‘结构性回暖’的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。”张大伟表示。

中指研究院指出，整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放，但整体政策效果或有限。