长租公寓，举步维艰

最近两年，受保租房大量入市以及业主直租比例回升影响，长租公寓客源被持续分流，运营压力与日俱增。

在此背景下，通过产品创新来破解获客难题，成为租赁行业发展的迫切需求。

长租公寓，亟需新一轮产品内卷。

卷户型

过去的长租公寓产品，往往存在户型设计单一、空间利用不合理、装修标准较低、配套设施不完善等诸多

痛点。

而最近两年，随着市场竞争日益激烈，长租公寓的产品设计也在与时俱进，有的甚至不输商品房。

第一是从个性化入手。

随着95后、00后成为租房主力，其租赁需求也从之前的 “标准化”，变成更追求“个性化”。

亦有业内人士提出，在行业周期调整阶段，标准化产品往往更难穿越周期，而个性化、非标的产品更能精准触动消费者需求，反而更容易实现突围和成功。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

比如为了照顾爱宠人士，某公寓不仅专门配置了宠物友好户型，还特别为猫咪预留了设有猫爬架的独立空间，并在全屋设计中考虑了猫咪的行动路线。

保利公寓某门店，将“快耍潮活”的生活理念融入产品设计，打造了英雄联盟电竞主题情侣样板间及美妆直播主题女生样板间，受到年轻一代的欢迎。

第二是从模板化入手。

除了提供个性化产品，不少长租公寓还陆续推出灵活多变的模板化设计，租客可根据自身需求将空间进行重新分隔组合。

一方面，长租公寓的空间有限，通过模块化设计，可以合理规划室内空间，提高空间的整体利用效率。

另一方面，模块化设计能够实现产品的规模化生产，提高经营效率的同时，亦能有效降低长租公寓的运营成本。

比如万科泊寓就通过7个基础模块+2个加载模块的功能搭配与空间组合，满足独居、情侣、萌宠家等差异化需求。

一是结合8大功能场景，实现每1m³收纳空间的高效利用，套内面积16.9m²可容纳79个24寸标准行李箱。

二是通过墙面留白、投影电源预埋等设计，实现“影院模式”“DIY兴趣墙” 等多场景切换。

三是结合就餐和起居空间，增加餐边柜和开放吧台，令租客拥有一个专属的美食、咖啡与美酒品鉴角落。

中海长租公寓某门店也围绕户型尺度研究、收纳体系升级、功能复合设计进行全新优化，打造“超灵活”“超便捷”的日常居住体验。

比如书桌与抽屉型斗柜的3.7米台面一体化设计，将办公、游戏、梳妆、收纳多功能有机融合；可移动组合沙发搭配2.2米长桌，既可打造轻社交客厅，也能变身为家庭餐厅与小型会议区，最大化激活空间潜力。

第三是从装修工艺入手。

租客对长租公寓的不满，很多都集中在装修质量问题，比如墙面开裂、地板起翘、漏水漏电、甲醛超标等。这些问题看似是“工艺细节”，实则直接影响居住安全感与舒适度。戳此了解智慧工程，开发细节实时掌控

好的装修，不仅有助于提高出租率和续约率，同时也能减少了后续运营维护成本。

比如华润有巢就通过工艺亮点、品质软装、收纳技术等办法，打造“小而精”的居住空间。

其中，项目采用高于国家标准的E0级板材，并减少板材用量，可从源头控制户内甲醛释放；沙发床垫等软体选用高密度海绵，并选用独立弹簧来增加舒适层厚度，提升舒适感；书桌、餐桌、床等家具边缘采用倒圆角设计，防止客户碰撞受伤等等。

卷公区配套

随着租客群体的日益年轻化和多元化，他们对居住环境的需求不再局限于基本的居住空间，而是希望有更多能满足社交、娱乐、工作等需求的场所。

首先，在公区配置设施方面，有调查就显示，受访租客最期待的公区配置TOP5分别为阅览室、电竞游戏室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期满足日常清洁、休闲娱乐、提升自我等个性化需求。

比如滨江集团旗下某公寓社区，专门打造了7000㎡园林绿化和800平方米共享空间，包括健身房、瑜伽室、桌球室、多功能厅、自习室、阅览室、宠物驿站、风雨廊等丰富功能区域。同时在公共空间规划中打造“宠物驿站”功能复合化空间，并引入第三方专业宠物诊所。

万科泊寓广州某店，也通过”功能复合化+空间场景化+社群生态化”策略，打造3000㎡公区配套，以共享客厅、健身房、影音区、自习区、跨界区、综合娱乐区等配套，形成复合型共享空间。

华润有巢南京项目设有超1500㎡超大公共活动区，其中4号楼架空层以“静区”为主，包含自习阅读、党建中心、多功能厅、城市微书房等公共空间。3号楼架空层以“动区”为主，包含健身房、瑜伽房、拳击运动、乒乓球等公共区域。

其次，在周边商业配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、宠物医院、药店、社区医院等。

比如龙湖冠寓就凭借对Z世代需求升级的精准洞察，推出了“欢肆”产品线。其中合肥欢肆商业在3层为冠寓开设了入口，使项目形成了比较完整的小型生态。欢肆商业为冠寓租户提供休闲娱乐、健身、社交、宠物、美容美发、户外公园等具体场景，冠寓为商业提供稳定的客流，不同业态之间形成相互促进的共生模式。了解租赁住房一体化运营，对客服务一站搞定！

微领地也在积极尝试“青年社区+社区商业”的运营模式，其中北虹桥项目配置1314平方米社区商业街，新静安项目配置7000平方米社区商业，为住户提供更加便捷、丰富的商业配套的同时，也构建了一个完整的“居住—消费—社交”生态闭环。

卷服务

长期以来，因为过于追求人房比，导致长租公寓在服务方面一直存在诸多痛点，比如服务内容单一、服务响应速度慢、缺乏个性化服务或增值服务等等。

但随着租赁市场竞争逐渐白热化，越来越多长租公寓也开始对标星级酒店，“卷”起了服务。

第一是提供个性化定制服务。

比如中海长租公寓就对标五星级酒店的“管家式体验”，通过提供包括急件定制、商务接待、出行安排、私宴定制等个性化服务，让高端租客心甘情愿为“家外之家”买单。

华发股份旗下某公寓品牌，专门在入口处设置了豪华的迎宾区域，并配以精心挑选的艺术品和绿植，让每一次回家都充满仪式感。

第二是提升客诉响应速度。

比如万科泊寓提出24小时管家服务，如因电话未接听且未回拨造成的客户实质损失，将由泊寓承担。

保利公寓制定了551服务体系，要求所有门店在服务时间内，对租客提出含投诉、报修、服务的需求，需在5分钟内作出响应并积极处理。了解租赁住房一体化运营，快速提升人房比！

第三是提供各类社群活动。

比如中海长租公寓通过两大策略，激活租客参与社群活动：

一是每个季度、每个月推出不同主题的沉浸式社群活动，让更多租客重拾生活仪式感，在兴趣共鸣中找到归属。

二是通过“租客主理人”机制培育花艺手作社群、宠物友好社群、骑行社群、篮球社群等多种社群，中海长租公寓提供资源支持，形成可持续的社群生态链。

微领地则通过与大鱼营造、永璞咖啡、艺巢、日食记、街声、稻草人旅行开门去玩等结成V星联盟，以此引导社群，培力住户，打造共住、共学、共乐的氛围。