告别旧模式 房地产行业正向新而行迎稳健未来

来源：证券日报

　　本报记者 陈 潇

　　2025年，房地产行业迎来一系列新变化。从房企债务风险集中化解到保交房攻坚克难，再到城市更新提速，房地产行业正告别高杠杆、高周转的旧模式，向新而行。

　　这一年，行业风险化解成效显著。21家出险房企化债1.2万亿元，行业资产负债表得到实质性修复，叠加融资端政策持续发力，企业融资环境逐步回归常态化；“白名单”项目贷款7万亿元落地，保交房取得重要进展，一批历史遗留的交付难题得到解决，购房者信心回升；城市更新成为发展新引擎，在专项债、房票安置及多元化金融工具的协同加持下，城中村改造、存量资产盘活等项目密集开工推进，为行业注入新动能。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，这一年，房地产行业已在重重挑战中构筑“止跌回稳”的坚实基础。随着城市更新不断扩围，行业有望迈向更稳健的未来。

　　化债1.2万亿元

　　2025年，困扰房地产行业发展的债务风险得到有效缓解。房企债务重组从“以展期换时间”逐步转向“以削债换新生”，风险出清节奏明显加快。

　　中指研究院最新数据显示，累计已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元，大幅减轻了行业公开偿债压力。

　　12月23日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）公告披露，境外债务重组计划正式生效，约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除。12月4日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）规模约177亿美元的境外债务重组方案获香港特区高等法院正式批准。

　　“越来越多的房企完成债务重组，标志着房地产行业资产负债表得到修复。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%，削减债务规模将明显改善企业资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。

　　债务重组带来的积极影响不仅能缓解单家企业的负债压力，更有望逐步改善整个行业的融资环境和信用体系。中指研究院数据显示，2025年11月份，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；2025年前11个月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅相比前10个月进一步扩大。

　　与此同时，部分头部房企境外发债逐步破冰。11月13日，华润置地有限公司在我国香港地区发行43亿元人民币及3亿美元的双币种绿色债券，这是年内第三家发行境外债的上市房企。

　　完成这场万亿元级化债后，房企踏入转型发展新阶段，一些出险房企重点发展代建、物业、资产管理等轻资产业务，企业得以低成本恢复“造血”能力。还有头部房企在传统住宅开发之外，开始探索商业运营、医疗康养、产业园区等其他房地产领域的运营与服务类业务，寻找企业营收和利润增长的第二曲线。

　　例如，头部企业代建规模持续扩大。克而瑞调研数据显示，2025年前三季度，TOP20企业（以代建新增规模排序）新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达31%；其中6家企业新增代建规模超1000万平方米。

　　“出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，产品力和品牌仍有一定影响力。其拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将相关能力及经验迁移至轻资产业务是合适的转型发展路径。”刘水表示。

　　保交房取得重要进展

　　如果说房企的债务重组是化解行业风险的“上半场”，那么保交房则是稳住市场信心、重建行业信用的关键支点。

　　2025年，随着“白名单”项目融资支持持续落地，历史遗留的交付问题逐步得到解决，多数房企保交房任务将在今年收官。12月22日至23日举行的全国住房城乡建设工作会议明确，2025年保交房任务全面完成。

　　住房城乡建设部数据显示，截至今年10月份，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。在此带动下，交付问题对市场情绪的拖累效应明显减弱，购房者信心加速修复。

　　“公司2023年和2024年已分别完成交付5.41万套和4.18万套，2025年度将全面完成保交房任务。”远洋集团相关负责人向《证券日报》记者表示。在业界看来，远洋集团的保交房工作获得市场认可，各方信心得到重塑。

　　“从成果上看，今年交付的质量和项目的可持续性有了显著提升。与去年同期相比，最大的变化在于‘机制更顺、底数更清’。各地通过多方联动、金融机构协同，大量停工项目实现了实质性复工。”一位参与保交房的AMC（资产管理公司）相关人士向《证券日报》记者表示，对于债权债务关系极其复杂、资金缺口较大的项目，AMC等专业机构正在进一步深耕细作。

　　一些已完成保交房的房企正加快转向盘活存量项目和闲置土地资产，通过理顺历史债权债务关系，引入增量资金，推动项目重新启动并实现销售转化。以融创中国为例，其模式已在多个核心城市项目中落地。上海外滩一号院、北京融创壹号院等项目，均通过引入新资金、置换原有高成本负债，实现项目顺销。

　　更重要的是，保交房进一步推动行业运行机制加快重塑。在商品房销售方面，各地有序推进现房销售。此次全国住房城乡建设工作会议明确，加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

　　城市更新提速

　　在化解风险的同时，房地产行业的发展重心也从规模扩张转向存量提质。城市更新在稳投资、扩内需方面的重要性进一步提升。

　　5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确了实施城市更新行动的总体要求、主要任务、支撑保障和组织实施等内容。在业界看来，这为城市更新工作提供了顶层设计。

　　为加快推进城市更新，各地陆续出台相关配套政策，例如，不少地区持续完善城市体检评估制度，把城市体检查找出的问题转化为城市更新的规划、计划和项目。

　　资金层面对城市更新的支持也在持续加码。其中，专项债对城中村改造等领域助力显著。中指研究院数据显示，2025年前三季度，涉及城中村改造的专项债发行金额达816亿元，同比增长约1.4倍；同时，涉及城镇老旧小区改造、棚户区改造的专项债发行金额也分别达到632亿元和1302亿元。

　　对于产业类的城市更新项目，REITs等多元金融工具支持制度持续完善。12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施REITs发行范围已从12大行业扩大到15大行业，城市更新设施、商业办公设施、体育场馆和四星级及以上酒店等被明确纳入其中。

　　此前在11月19日，全国首单城市更新类REITs——“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划（城市更新）”在上海证券交易所设立，规模达7.53亿元。

　　与此同时，在实践中，房票安置等模式也与城市更新形成联动，带动城中村改造进一步提速。根据中指研究院监测数据，截至目前，2024年以来超130个地区出台并优化房票安置政策。其中，郑州，厦门等地已开出超过百亿元的房票，不仅带动了城中村改造，还释放出大量优质住宅用地，为“好房子”的落地创造条件。

　　中指研究院研究总监吴建钦向《证券日报》记者表示，城市更新在规划、土地、资金方面仍然面临不同程度的堵点。“十五五”期间，各地围绕土地、规划、金融等关键性政策的创新力度有望进一步加大，从而更好匹配城市更新项目的复杂性、长周期性。相关政策红利有望进一步释放，从而充分调动更多主体参与城市更新。

　　回眸2025年，多方协同努力攻坚克难，房地产行业已经迈过险滩。踏入2026年，房地产行业有望企稳回升，继续向新而行。