14万元买“小产权房”被拆，法院：合同无效，钱能退但利息不赔｜北京房产律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2021年4月，赵磊与孙强签订《小产权房屋买卖合同》，约定赵磊以14万元购买位于北京市昌平区的一号房屋（建筑面积约40㎡）。合同明确：

房屋无产权证，暂无法过户；

孙强承诺若遇拆迁，协助赵磊争取赔偿；

双方“已了解国家政策”，自愿交易。

签约后，赵磊分三笔付清14万元，孙强于2021年5月6日交付房屋。赵磊入住使用数年。

然而，2024年底，当地政府认定该楼未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，并于2025年初依法拆除。

赵磊搬离后起诉，请求：

确认买卖合同无效；

孙强返还14万元购房款及利息约2万元。

孙强辩称：“你当初就是想赌拆迁赚一笔，现在没占到便宜就反悔？合同是你自愿签的！”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《小产权房屋买卖合同》无效；

✅ 孙强于7日内返还赵磊购房款14万元；

❌ 驳回赵磊关于利息的诉讼请求。

三、法院说理

买卖违法建筑，合同自始无效

一号房屋未取得规划许可，属于《民法典》第153条规定的“违反法律、行政法规强制性规定”的情形，无论双方是否知情，合同均无效。

合同无效后，财产应返还

赵磊已支付14万元，孙强应全额退还；房屋已被拆除，视为赵磊已履行“返还房屋”义务。

双方均有过错，利息损失自行承担

法院指出：赵磊明知是“小产权房”仍购买，主观上存在投机心理；孙强明知房屋无合法手续仍出售。

→ 双方对合同无效均负有责任，故赵磊主张的利息损失不予支持。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“小产权房”≠可交易房产，本质是违法建筑！

所谓“小产权房”，通常指建在集体土地上、无规划许可、无不动产权证的房屋。

⚠️ 此类房屋不能合法买卖、抵押、继承，交易不受法律保护。

“赌拆迁”风险极高，99%的人血本无归

很多人低价购入小产权房，幻想“一旦拆迁就暴富”。但现实是：

拆迁补偿只给合法产权人或实际建设人；

买家往往拿不到一分钱，甚至被强制清退。

即使签了合同、住了多年，也可能“房财两空”

本案中，赵磊住了近4年，但因房屋被认定为违建拆除，居住权益瞬间归零。法院虽判退款，但时间成本、机会成本、装修损失均无法追回。

中介或卖家说“村里认可就行”？别信！

村委会、乡镇政府无权批准房屋合法化。只有自然资源部门核发的《建设工程规划许可证》和《不动产权证书》才具法律效力。

若已购买小产权房，如何止损？

立即停止装修、出租等投入；

尽快协商退款（如本案）；

若对方拒退，立即起诉确认合同无效，避免房屋被拆后更难举证。

重要提醒：

北京五环内外仍有大量类似“回迁房”“安置房”“村委房”对外出售，价格仅为市场价1/3甚至更低。

天上不会掉馅饼！低价格背后，一定是高风险。

购房务必查验：不动产权证 + 规划许可证 + 土地性质，缺一不可！