销售私收房款跑路，法院判开发商退钱！北京房产律师解读如何维权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2020年，赵明在甲房地产公司开发的楼盘购房时，经其销售人员孙强介绍，另行购买了该项目3号楼地下一间储藏间，总价33.92万元。

孙强向赵明提供了一份加盖“甲房地产公司合同专用章”的《北京市商品房预售合同》，并要求将款项直接转入其个人账户。赵明分两笔支付全部房款，备注“储藏室付款”。

然而，甲公司始终未交付储藏间。赵明后来得知，该储藏间已被甲公司另售他人。更令人震惊的是，孙强因收取多名业主房款后非法占有，已被法院以职务侵占罪判处有期徒刑五年（A号刑事判决），并责令退赔违法所得发还被害单位。

赵明遂起诉甲公司，请求：

解除储藏间买卖合同；

甲公司返还33.92万元购房款及利息；

甲公司唯一股东乙企业管理公司承担连带责任。

甲公司辩称：

合同系孙强私刻“萝卜章”伪造；

公司从未授权销售收款，所有付款必须进入对公账户；

赵明明知规定却仍转账给个人，存在重大过错；

双方无真实合同关系，应向孙强追责。

乙公司则提交审计报告，证明与甲公司财产独立。

二、裁判结果

法院判决：

确认赵明与甲房地产公司之间的储藏间买卖合同解除；

甲房地产公司于10日内返还赵明购房款33.92万元；

驳回赵明关于利息及乙公司连带责任的请求。

赵明胜诉！成功从开发商处拿回全部房款。

三、法院说理

刑事判决已确认：销售行为属职务行为

A号刑事判决明确认定，孙强系“利用担任甲公司置业顾问的职务便利”收取房款，并构成职务侵占罪。这意味着：

钱款性质属于甲公司应收款；

孙强行为代表公司，非纯个人诈骗。

“萝卜章”不影响合同成立

即使合同印章系伪造，但因孙强系甲公司销售人员，在售楼处以公司名义签约收款，赵明有充分理由相信其有权代理，构成表见代理，合同依法成立。

购房者无重大过错

虽然甲公司公示“禁止向个人付款”，但孙强作为在职销售，手持盖章合同、安排付款流程，普通购房者难以识别内部管理漏洞，不应苛责其未尽“超常注意义务”。

合同目的已无法实现，应予解除

储藏间已被另售他人，甲公司无法交付，合同履行不能，赵明有权解除合同并要求退款。

股东不承担连带责任

乙公司已提交专项审计报告，证明与甲公司财产独立，故不适用《公司法》第63条关于一人公司人格否认的规定。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“销售收钱跑路”，开发商难逃责任！

只要销售人员是在职身份、在售楼处办公、使用公司格式合同，即使私收款项、私刻公章，法院通常认定构成职务行为，开发商必须担责。

刑事判决是民事维权的“王牌证据”

若销售人员已被判刑（如职务侵占、诈骗），刑事判决书中查明的事实可直接作为民事案件依据，大幅降低举证难度。

即使合同有瑕疵，也能主张权利

“萝卜章”“未备案”“未开发票”等，不影响合同效力认定。关键看：你是否善意、是否实际付款、对方是否以公司名义履约。

不要轻信“内部优惠”“帮忙留房”

本案中，若赵明坚持要求对公转账、索要公司收据，或可避免损失。凡要求转个人账户、现金支付、不开票的，一律高度警惕！

一人公司股东并非必然连带

股东只要能证明财产独立（如年度审计报告），即可免责。但若存在混用账户、人员交叉等情形，仍可追究连带责任。

律师建议：若您遭遇类似情况，请立即：

✅ 报警并推动刑事立案；

✅ 保存合同、付款记录、沟通录音；

✅ 起诉开发商而非仅追销售个人——公司才有偿付能力！