快准狠！保利上演“教科书级”定价调整

文/上海进深 严明会

誉滨江的官宣和网签数据，尚存在一定差距。

11月22日开盘后，誉滨江宣布：当日去化率超80%。

开盘一周后，保利誉滨江就启动了分销渠道。

整整一个月过去，网上房地产显示，首批78套房源网签了21套，去化率27%。

其中，113㎡、116㎡、118㎡的中小户型，网签16套；138㎡的户型，网签5套。

分时间段来看，11月份网签10套，12月份至今网签11套。

二批次在12月13日启动认购，推出84套房源，主力户型为建面约110/119㎡3房、约139㎡4房，均价11.55万/㎡。

相比于一批次11.5万/㎡的均价，仅涨了500元/㎡。

认筹结束后，誉滨江未公示认购情况。今日（12月25日）开盘，项目公众号也未公示有效意向认购客户名单。

回顾一批次认筹，78套房源共获得82组有效客户认筹，认筹率为105%。

二批次推售的楼栋位置更好，是社区最南侧的8#楼，在上次推售的5#楼正前方，距离黄浦江直线约500米，高层无遮挡，算是江景楼王。

从产品形态上看，两栋楼均为洋房拼接小高层的设计，户型分布也大体相似。

这一次，保利置业玩起了分层游戏，不同属性房源的价格差被拉大。

我们不妨将洋房与小高层分开审视，便能看出些许端倪。（文后附一房一价表）

首先，不看江的洋房部分，价格让步。

一批次5#楼的洋房单元均价在10.2万至11.7万/㎡区间，而二批次8#楼的同类房源，整列均价已下调至9.3万至10.9万元/㎡。

5#楼02单元整列均价113180元/㎡，高于8#楼02单元整列均价103266元/㎡；

5#楼01单元整列均价109037元/㎡，高于8#楼01单元整列均价104054元/㎡。

以主力115㎡户型为例，二批次最低单价触及93091元/㎡、总价1069万的门槛，相较于一批次同户型最低101566元/㎡、总价1187万的价格，总价直降约120万。

与洋房价格下调形成鲜明对比的，是看江小高层房源的价格上涨。

尤其是能够看到江景的高区房源，均价整体上调，涨幅显著。

楼层之间的价差也被拉大，在2-3F、6F、9F、12F、17F（名义楼层）等处设置了明显的价格跳差，部分相邻楼层差价高达2300-6600元/㎡。

其中，9F是个分水岭，10F能完全越过东侧叠加别墅区，视野开阔，因此跳差较大。

最核心的价差体现在“有江景”与“无江景”之间。

对比115㎡户型：8#楼看不到江景的低区，最低总价1046万，相比于5#楼最低的1183万，降超130万；而8#楼能看江的最高总价1568万，相比于5#楼最高的1423万，涨超140万。

137㎡户型也遵循同样的逻辑：8#楼看不到江的户型最低总价1332万，比5#楼最低的1441万，降约109万；8#楼看到江的最高1910万，比5#楼最高的1797万，涨超110万。

项目的策略算盘很明显：

一涨一降之间，价差拉大，部分房源的极致性价比得以体现。

用低总价的洋房和低区房源作为敲门砖，撬动市场份额，保障基础去化速度；同时，用稀缺的一线江景资源作为利润锚点，拉高项目的整体溢价空间和盈利水平。

价格逻辑调整背后，离不开保利置业上海营销负责人黄幸。

2024年初，保利置业引入了原阳光城广州区域营销总黄幸，担任上海公司营销负责人，填补了已空缺两个月的岗位。

这位生于1986年的营销老将，毕业后就加入重庆龙湖担任置业顾问、销售主管。

2014年，他加入融创上海任商管中心营销总监，2017年加入阳光城先后任总部营销中心总监、川渝区域项目高级总监、广州区域营销总，后跳槽至保利置业。

附：誉滨江二批次一房一价表