解读北京购房新政：门槛降了、利率活了、换房机会来了

央广网北京12月25日消息（记者门庭婷）12月24日，北京市住房城乡建设委等4部门发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，调整范围涵盖限购放宽、信贷优化、公积金支持及房企立项简化等方面。

多位业内专家指出，新政不仅响应了中央“稳定房地产市场”的宏观导向，也体现出北京在坚持“房住不炒”前提下，因城施策、分层激活市场的清晰思路。同时，新政也符合北京楼市的实际情况，对既有政策形成补充，通过需求端与供给端的协同发力，为楼市注入积极动能。

限购“松绑”：降门槛、拓空间，激活两类购买力

在购房资格与限购套数方面，新政一是放宽了非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限调减为“2年”；购买五环外商品住房的，调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多买一套商品住房。

58安居客研究院院长张波分析认为，这项调整精准激活了“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”两类核心购买力。“当前北京市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升的特征，去化难度有所上升。”张波表示，“降低准入门槛将直接带动成交节奏加快，预计五环外非京籍二手房带看量将明显增加。”

新政对多子女家庭在北京五环内购房，进行了针对性松绑。北京链家研究院院长高原认为：“‘多子女+1’政策是在去年‘930’基础上的延续与升级，既支持改善需求，也是维持首都功能定位前提下，顺应购房者实际需求调优限购政策的结果。”

中原地产首席分析师张大伟也表示，多子女家庭的定向支持政策，为改善性需求释放打开空间。新政放开的购房套数，叠加公积金支持政策，有望显著提升五环内改善型住宅的去化速度。

信贷与公积金联动：降成本、提灵活，支撑“卖旧买新”

信贷政策方面，本轮新政也有重要突破。新政明确商业贷款不再区分首套与二套利率定价，改由银行根据客户风险状况自主定价。当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。

高原为央广网记者算了一笔账：“以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清，政策出台前贷款利率为3.45%，每贷款100万元月供为4463元，利息总额为60.7万元；而政策出台后贷款利率可能降至3.05%，每贷款100万元月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元。”

公积金方面，根据中指研究院监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面。本次北京将首付比例降至25%，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。

张波指出，金融端的两大调整直接利好北京市场改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“卖旧买新”需求。在允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超过一半的改善客群有望获得接近首套利率水平。二套公积金首付从不低于30%降至25%，则是有效配合了商贷利率调整，预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，进一步降低综合购房成本。

供给端提速：审批简化，促“好房子”供应

除了需求端刺激，新政也在供给端着力。房企招拍挂项目立项从市区分级核准改为区级备案，审批流程大幅简化。

张大伟分析认为，此举将有效提升房企投资信心与开发效率。这一调整将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成“销售—回款—拿地—开工”的良性循环。

张波则从房源结构角度指出，当前北京二手房市场中“近地铁、带优质配套”的优质房源占比不足30%。新政后，区级备案预计审批周期会明显缩短，房企可更快启动规划建设，有效匹配新政释放的非京籍刚需与多子女改善需求。房企也会更有动力开发“好房子”类产品，契合住房高质量发展的导向。

市场影响：温和、全面、长期，结构性修复可期

多位受访专家一致认为，此次政策调整将推动北京楼市进入温和修复通道。高原称：“政策影响不局限于某一板块或某一类型，而是对市场整体形成利好，预估政策的影响将会在更长的周期内逐步显现，而非造成短期的市场波峰。”

从市场的角度来看，根据中指研究院数据，今年1—11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳，但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。

张大伟进一步展望表示，新政落地后，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。他还强调：“北京楼市正迎来结构性修复的关键契机，2026年楼市有望出现‘开门红’。”

来源：央广网