从2026年起，越南高价公寓可能面临供应过剩的风险

越南河内（Hà Nội）及部分邻近区域预计从明年起将迎来数万套新公寓，但专家担忧由于价格高企，市场难以消化。

过去几个月，位于兴安省（Hưng Yên）文江县（Văn Giang）的一个7塔楼综合体项目已接受客户对2000多套公寓的预订，试探性售价约为每平方米6000万越南盾。这批房源仅占该项目可售公寓总供应量（约1.2万套）的16%以上。

在首次开盘时，开发商给出的售价较试探价格每平方米提高了1000-1500万越南盾。客户购买一套38平方米的一居室公寓（含增值税，不含维修费）需支付25亿越南盾起。对于两居室公寓，售价可能超过34亿越南盾。

该项目以及Ocean Park 2和3号超级都市区（毗邻河内-海防高速公路）内的各分区，预计将为首都东部区域提供数万套住宅。11月中旬，MIK集团也宣布计划在该区域开发70栋公寓楼，提供3.5万套公寓。

无独有偶，另一家高端房地产开发商也将在河内东部的两个超级都市区建设34栋公寓楼。其中，15栋可能于明年启动并于2027年交付。该项目总供应量也可能达到数万套。

根据由Techcombank和Masterise支持的房地产市场研究单位One Housing的预测，河内可能在2026年迎来3.5万套新公寓。然而，所有产品均属于高端、豪华细分市场，且主要来自Masterise Homes、Sunshine、MIK等大型开发商。

房地产服务公司CBRE则表示，约有1.11万套新公寓将在第四季度涌入河内市场，使得2025年全年新供应量超过3.23万套。该机构预测未来两年，首都每年可能迎来超过3.3万套新公寓。

供应的充沛得益于开发商扩大开发规模，项目开盘速度也在加快。许多项目在获得销售许可证后立即推向市场，而非等到建设接近完工的阶段。CBRE指出：“客户预付的款项有助于企业改善现金流，补充营运资金以开发新项目。”

另一家房地产咨询公司Savills认为，市场的主要驱动力之一是一系列商业项目在法律程序上的障碍被清除。此外，“社会化住房”浪潮正在加速，而旧公寓改造活动也开始启动。

尽管如此，许多专家警告可能出现“供应过剩”局面，因为大部分新供应属于高端、豪华细分市场。供应量正逐步回归2015-2019年高峰时期每年3.3万-3.7万套的水平。然而，CBRE数据显示，截至第三季度末，河内二级市场公寓平均售价达到每平方米9100万越南盾。这一数字是10年前普通公寓价格水平的3倍。

CBRE越南住宅市场总监武黄俊决（Võ Huỳnh Tuấn Kiệt）先生认为，售价居高不下，远超大多数人的支付能力，市场可能进入饱和状态。决先生表示：“卖方不愿降价，买方对风险持谨慎态度，流动性减弱。”

他回顾了2007-2011年阶段，当时国内房地产市场价格上涨过快，信贷紧缩，交易几乎冻结，并警告当前阶段可能出现类似风险。

持相同观点，越南房地产中介协会（VARS）主席阮文顶（Nguyễn Văn Đính）先生表示，市场最大的需求在于价格适中的住房，但过去三年供应的大部分是高端、高价值房地产，服务于投资和投机需求。根据VARS的数据，今年前9个月，河内总供应量的42%来自每平方米8000万至2亿越南盾的公寓细分市场。

即便是在本被期望提供价格适中住房的周边区域，实际售价也越来越昂贵，仅比中心区域略低。而最受民众期待的普通公寓类型，仅占开盘供应量的3%，且主要是社会化住房。这意味着廉价商品住房几乎消失。

关于解决方案，胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲（Lê Hoàng Châu）先生认为，除了社会化住房，国家需要建立机制鼓励开发价格适中的商品住房，并支持年轻人购买首套房。他表示：“如果价格适中的住房重回市场中心，房地产业才有望平衡投资需求和实际居住需求，确保社会公平与稳定。”

洲先生建议补充规定，购买30亿越南盾以下住房的人也有机会获得145万亿越南盾的优惠贷款包，该贷款包目前仅针对社会化住房。他认为，当有合理的信贷政策支持，如年利率5.9-6.1%，期限20-25年，年轻人的住房获取能力将得到提升。

面对此现状，越南建设部（Bộ Xây dựng）代表表示，需要合理调整土地使用费规定，并建立机制大力推进与大多数居民收入相匹配的价格细分市场。该部称正在完善由国家管理的房地产交易中心试点方案，以增加市场透明度。