在西安，你认识房哥10年了？团结村的火能坚持多久｜房哥问答455期

「西安房哥」本地购房服务平台，深耕十年，接地气，说人话！

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自2015年12月26日开始更新，西安房哥平台，已累计运营整整10年，一个初出茅庐的90后，也迈入35岁中年人序列。

回望过去，那些围绕房子的困扰，纠结，欣喜，迷茫，豁达历历在目，我们因房结缘，从粉丝，变成读者与朋友，相互学习，相互帮扶，相互成长，成为了如今的模样，3650天的陪伴，在这里道一声谢谢。

（2015-2025十年纪念）

1234篇，超过500万的文字更新，记录了西安楼市的变化，也记录了自己的成长，房哥乱弹，房论脱口秀，房哥买房故事，房哥问答，房哥新房，二手，交付报告等众多栏目推陈出新，成为西安人的生活日常。

独立思考，人人都是房哥的口号也从一人的呼喊，变成了大众的共识，进入2026年，在下一个10年，希望我们还能一起陪伴，相互进步。

感恩，感谢，感激，新平台房哥很忙，明年会有新动作，大家多多关注！

问答455期

问：西安买房的安全红线是什么？

答：城市的发展永远都是进两步，退一步，这是规律，当下的红线主要指的是西安有明确规划，房子有流通性的区域，房价和发展快慢有区别，却确实属于实打实的西安地界。

向西：不过绕城高速，绕城外，除沣东科统区，更大面积的则是农田空地，当下城市基建在收缩，新区兑现难度很大，尤其是人口的导入困难。

向北：不过河堤路，渭河既是母亲河，也是地理屏障，北跨核心是工业北跨，居住区仍以渭河为界，继续向北，人口，商业都比较欠缺。

向东：不过东三环，三环外一部分是原来的纺织城老城区，拆迁改造无望，再向东就是白鹿原，地势高，都是农田开发难度太高，平整土地为西安东站周边，后续会有住宅。

向南：不过终南大道，这个很好理解，距离秦岭近，周边都是基本农田，以2号线终点站常宁宫站以外，就是长安的开发边界。

在当下的市场，这个范围对有些人都不够安全，求稳的还会继续收缩，只聚焦主城区配套齐全的地方，比如南二环，青龙寺，幸福林带，团结片区，西电片区等，过去没机会，如今拆迁后都是住宅供应。

问：西安很多区域房价下跌，但团结村卖的火热，是什么现象？

答：房价多少从不能一概而论，西安这么大，老破小，筒子楼，学区房，洋房，高层，五年房龄，十年房龄，刚交房的，情况各有不同。

整体二手房下跌明显，根据贝壳指数显示，二手成交均价11832元/㎡，去年同期这个价格还是13473 元/㎡。

价格下调的原因在于挂牌量激增，目前贝壳对外显示的二手房已超过17万套，着急卖房的房东太多，买房的需求又不够，带来价格内卷。

反观新房， 为了不卷入房价螺旋，通过四代住宅高赠送，大门，会所，外立面，名校+轮番增加溢价，最典型的片区就是团结村的绿城和保亿，通过产品和同区域二手拉开差距，保证新房价格。

实际现状也是，区域二手跌但成交困难，新房涨但人流不断，二八效应明显，有点新能源车的意思，油车一降再降，新能源靠花活儿，售价又创新高。

虽说不可持续，大众购买力和新鲜感是有限的，但当下楼市就看谁跑得快，开发商非常清楚。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

问：劝人买房，希望有点新鲜的理由？

答：房子是结果，不是原因，经济上行时期，因为有钱赚，所以才买房自住，投资，享受，如今没钱赚，自然存钱，观望，降负债，很简单的经济学道理。

人口是在下降，但人群向大城市聚集效应更强，家家多套房，但你家没有房，房子太多没人买，房子有多少，没几个人说的清楚，这些都是情绪，也是宏大叙事，在慕强的时期，可以收割信息差。

但如今是反思的时代，即便是房子，也是回归自住需求，房价不涨，贷款买房又是成本，大家也不再盲目消费，买房从来不是劝出来的，而是从需求出发。

比如，你现金流充足，小换大，旧换新，为什么不能买，比如，你需求明确，明年上学，九年陪读，不买住哪里，比如，你就上头大门会所四代宅，喜新厌旧，新房专门为你准备。

本质上，还是口袋要充足，不要把贷款的能力当作自己的收入能力，量力而行，理性买房，西安很大，不是人人都是3500，能力之内，买房是享受生活，能力之外，买房是透支生活。

问：一人在曲江文教园，一人在凤城十二路，刚需怎么选？

答：最快的通勤就是地铁四号线换乘，单程通勤距离25公里，但时间可控，夫妻双方，就看照顾谁了。

从生活常识上，买在女方工作地附近，后期接送小孩，回家做饭，通勤时间少，家庭矛盾也少，男方赚钱任务为主，折腾一点无可厚非，这也是西安很多家庭的现状。

曲江范围，可选的主要是二手房，目前房价降了不少，200万总价以内的三室选择很多，比如阳光城翡丽曲江，真爱万科公园华府，万科东方传奇，唐顿庄园，华著中城，万科翡翠国际等。

经开范围，可选的也是二手房，保利梧桐语，万科金域未央，万科金域华府，首创漫香郡，汇通太古城等。

经开的二手房，周边有第二学校，第一实验学校，都是九年制，曲江的二手房，周边有二小，七小，三初，满足基础教育没有问题。

曲江的新房，如今都是大面积，偏向豪宅，经开的新房，都在高铁新城，生活配套和人气有限，生活不便，二选一优先曲江。

问：合能公馆的四室洋房，在周边有没有稀缺性？

答：大众认可的洋房，一般指六层以内，顶楼有露台，一楼有花园，2T2户，低密改善的房子。

主城区内纯洋房的基本没有，主要是高层+伪洋房组合，即10层左右的小高，这种高低配小区，在十年前非常普遍，长安的万科城，合能公馆，悦美国际，国色天香都有。

是否有稀缺性，体现在房价上最真实，目前贝壳上小区高层挂牌均价12000+左右，总价普遍在120万以内，类洋房产品，挂牌价16000+左右，但成交很少，180万总价在周边可选的很多。

合能的短板主要在很一般的小区环境和物业服务，优势在于周边生活便利，一手业主当年买的价格低，如今转手普遍不亏。

整个西长安街沿线的二手价格锚点就是万科城，悦美，合能，雅居乐的价格随万科波动。

问：长安山水美树和曲江大城，留一套卖一套，怎么选？

答：虽然都是当年的万人摇，但两个小区的含金量却完全不同，山水美树很多人是担心航天房价上涨，洋房稀缺，跟风去摇号。

小区本身的品质家属院水准，又是大面积为主，在当下的市场，价格一路下降，非常被动，是洋房但产品老，刚需够不着，改善看不上，尽早出手。

曲江大城是过去几年，西安最成功的几个新房，和保利天悦，绿城全运村其名，即便如今二手房价回调，大城依旧有很好流通性。

核心卖点是旁边的铁一曲江，周边目前配套有限，但属于曲江规划的低密豪宅区，业主有发展预期。

更关键的是，中海很强的交付能力，房子盖得不错，产品也很丰富，叠拼，洋房，高层都有，二选一留中海，不是选择题，是送分题。

问：高新CID紫薇华发云曦时光165㎡，不住要不要卖掉？

答：区域，小区，面积，需求叠加，基本都是当年投资买房，如今空置，纠结是止损还是坚持。

云曦时光和寰宇天下，是高新CID当年的万人摇，也是元老盘，在未来之瞳，西太路以东，也是当年旧规范没有阳台的产品，从位置，学区，品牌，产品各个角度，和高新CID的其他小区很难竞争，同为瞳东的中海，新希望，招商交房更好，价格也不贵。

目前 云曦时光165㎡部分挂牌价也只有15000+，总价270万左右，看得出业主也在着急出售，最低价破发成交。

整个高新CID大面积，目前还在去库存，瞳西和潼南的四代住宅，高赠送带会所次新房，如今价格也低，极大分流瞳东二手的需求。

要么这里也有31小，11初的热门小区支撑，老产品还能好流通，要么就是旁边的23小，5初支棱起来，家长图学校强，价格低愿意住这里。

投资失误，及时止损，这里不是一个高预期的区域。

问：融侨馨苑52㎡小户型，学位未用，持有还是抛出？

答：早都过了最佳的卖房时机，如今小户型，带学位只能锦上添花，很难雪中送炭。

小区本身，融侨馨苑是一个超大型社区，电子城的扛把子，优势在于有学校，有地铁，有商业，周边生活便利，不足在于房龄久、物业一般，小区人车不分流，过去周边没新房，城南居民要么看融侨，要么买金泰。

但如今西部大道，西沣路上二手房，新房林立，且均价都在15000+门槛，各项配套和小区素质都不差，还愿意住电子城的人就很少了。

学校本身，过去开发商联合西工大指标卖房，学校2008年成立后，当年很火，但民转公政策改名后，热度明显下降，2025年招生 8个班361人全部为指标直升。

小户型本就出租多，自住少，小区变老，指标含金量稀释，整体房价下跌，就看谁跑得快了。

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作者：房哥

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