总交易额超200亿元，2025长租公寓成资本新选择

今年以来，多家资本纷纷下场加码长租公寓。

2 月，万科联合新华人寿、大家人寿等多家险资机构，共同设立16 亿元“万新金石”Pre-REIT基金，专项用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区，项目为大型保租房社区。

自如与景顺成立“星耀如景”合资平台，以投资新建和收购存量资产的形式，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，首个项目落地北京石景山，总投资约12亿元，规划房源约1,500间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系。

3月，金浦钛业以1.9 亿元折价出售上海九亭中心公寓楼。

5月，位于上海中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓项目，通过股权转让完成易主，以2亿元被收购。该项目共有152间复式loft公寓，基本满租，租金9000~12000元/月。

7月，友邦保险通过中信金石Pre-REITs基金完成对上海松江柚米社区的收购，交易金额9.8亿元。该项目为旭辉瓴寓与松江经开区管委会联合拍得的纯R4租赁地块项目，共2252套保租房，2024年6月投入运营，开业不到8个月出租率便达90%，交易后原运营方旭辉瓴寓保留部分股权并继续运营。

同期，陆家嘴集团挂牌转让前滩雍萃 46 号长租公寓，底价9.45 亿元;地处上海虹桥商务区核心区的高品质长租公寓项目 ——COZI 可遇・虹桥，当月也已委托专业机构寻求买主。

8月，大家保险发起设立规模45亿元的长租住房基金，联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等5家险企共同出资，重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目，覆盖“资产收购-运营孵化-REITs退出”全流程，这也是保险业首支增值策略长租住房基金。

尽管部分长租公寓项目为折价出售，但从市场数据来看，长租公寓的投资热度持续攀升，成为资本市场追捧的“香饽饽”。

据不完全统计，截至2025年11月，租赁市场大宗交易共计9宗，交易金额共计68.2亿元。另据《中国住房租赁市场资产管理报告》显示，长租公寓交易单笔规模为2-10亿元，总交易额超200亿元。

险资主导，聚焦核心优质资产

综合各大项目交易详情来看，交易主体涵盖险资、地方国企、外资及民营资本。其中，险资、国资这类专业机构逐渐成为市场的主力军。在上述录得的9宗长租公寓全年68.2亿元交易金额中，险资直接或间接参与的占比超60%，且普遍采用“联合出资+基金运作”的模式，比如大家保险牵头5家险企设立45亿基金，既分摊了投资风险，也匹配了险资“长期资金、稳定收益”的核心需求。

险资成为长租公寓交易的重要买方力量，反映出险资对“政策导向型+长期收益型”资产的集中偏好，更表明租赁公寓正凭借其独特的优势，逐步成为资本市场中兼具安全性与收益性的关键配置方向。

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从项目来看，地域集中于北京、上海、厦门等一线及强二线城市。其中，上海更是重点市场。数据显示，2025年第一季度，上海长租公寓资产成交表现亮眼，以34%的占比首次超越办公资产，成为当季成交金额占比最高的资产类别。

其次，这些项目属性集中于保租房，运营集中于成熟项目——所有交易标的均具备出租率90%以上的稳定现金流，这种抗周期属性在租金下行周期中尤为稀缺。值得注意的是，在交易项目中，不少项目开业时间仅为1年、3年左右。

长租公寓大宗交易有望持续增加

展望2026年，长租公寓大宗交易有望延续升温态势。

一方面，长租公寓这类资产现金流稳、运营周期长、抗风险强，契合险资“类固收”需求。

另一方面，长租公寓可通过REITs退出，安全性与流动性提升，吸引力大增。目前，住房租赁公募REITs已进入“首发+扩募”双轮驱动的新阶段，同时REITs扩围至市场化租赁住房。这都让长租公寓投资价值凸显。

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其次，保租房REITs规模将持续扩容，为交易提供核心动力，这将倒逼机构加速收购优质资产储备。

然后，政策支持持续加码，中央及地方仍在推进存量商品房收购改保租房，住建部也赋予地方更多自主权扩展供给渠道，存量盘活带来的优质资产将成为交易核心标的。租赁住房市场获政策大力扶持，投资价值凸显。

最后，市场需求支撑长期潜力，根据测算2025年中国租房人口已突破3亿，其中一线及强二线城市租房人口占比接近50%，刚性需求为优质长租资产提供了稳定现金流保障，进一步提升资产吸引力。

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不过，交易热度将伴随更明显的分化，只有符合“核心区位+合规运营+稳定现金流”的优质资产才能获得资本青睐;而偏远区域、运营混乱的资产将加速被市场淘汰。同时，行业资管模式将进一步升级，“Pre-REITs+债权联动”等多元化金融工具将逐步普及，运营端的智能化、精细化水平也将成为资产增值的核心竞争力。

2025年长租公寓大宗交易的逆势升温，本质上是行业价值重构的必然结果，“优质资产+专业运营+资本闭环”的新逻辑已全面确立。

资本的精准布局，不仅为行业注入了稳定的资金活水，更推动行业向规范化、高质量方向转型。