拒绝“拆东补西”，万科化债只谋全局？

出品|中访网

审核|李晓燕

近期，万科“22万科MTN004”中票展期谈判历经两轮会议、三轮议案仍未获通过，引发市场广泛关注。这笔20亿元中票虽已进入30个交易日的宽限期，但谈判的波折背后，既折射出行业调整期房企债务化解的共性难题，更彰显出万科在坚守经营底线与寻求市场化解决方案之间的审慎平衡。在行业风险化解进入深水区的背景下，万科的化债之路虽显艰难，却正以稳健自救为基、以长期价值为锚，探索着穿越周期的可行路径。

债务谈判的博弈，本质是市场信心与现实条件的双向适配。万科展期方案屡遭否决，核心源于行业调整后投资人风险偏好的显著变化。历经近四年房企债务重组实践，市场已从早期的信用信任转向对“现金+硬增信”的实际诉求，这与万科初期基于整体化债考量的方案设计形成阶段性分歧。从客观条件看，自11月初大股东支持态度调整至12月15日债券到期，仅一个半月的筹备时间，让万科难以快速拿出兼顾各方诉求的成熟方案。而90%的高表决门槛、投资人面临的监管压力，以及过往部分房企二次展期的案例，进一步加剧了谈判的复杂性，使得首笔债券展期成为各方诉求的集中磨合。

值得关注的是，宽限期议案以90.70%的高支持率通过，传递出市场的理性共识。这一结果既体现了债权人对万科基本面的认可，也表明各方均不愿陷入“双输”局面。作为行业头部企业，万科的经营底盘依然稳固：2025年已累计交付197个项目、84167套房屋，其中1.2万套实现提前交付，超50个项目达成“交付即交证”，保交付的扎实成效为债务化解奠定了民生基础。在资产盘活方面，万科更是展现出强劲的执行能力，2023年至今累计盘活64个项目，2025年前三季度通过19个项目的大宗交易实现68.6亿元回款，年内已完成288.9亿元公开债务兑付，现金储备维持在840亿元左右，为化债提供了实质性支撑。

万科的化债策略，始终立足“整体统筹、可持续经营”的核心逻辑。与部分房企单只债券定向突破的路径不同，万科从一开始就着眼于全口径债务的系统化解。若在首笔债券中轻易承诺分期支付，可能引发后续其他债权人的同权诉求，导致流动性压力集中释放，反而不利于整体风险化解。这种“谋全局”的考量，虽短期内增加了谈判难度，却为长期稳定发展预留了空间。事实上，万科已构建起“大宗交易+REITs+Pre-REITs”的多层次资产退出体系，中金印力消费基础设施REIT持续保持99%以上的出租率和租金收缴率，三支Pre-REITs基金成功引入保险等长期资本，为常态化资金回笼构建了稳定渠道。

在行业转型的大背景下，万科的债务化解进程更具示范意义。当前房企债务重组已进入“减债式重组”新阶段，14家房企通过市场化手段完成重组获批，证明唯有立足自身经营、聚焦核心业务，方能实现可持续纾困。万科正加速向“开发+运营+服务”复合型企业转型，通过剥离非核心资产集中资源深耕主业，同时与深铁集团等合作伙伴深化战略合作，在智慧物流、TOD开发等领域拓展新增长空间。这种“瘦身强体”的转型实践，不仅提升了自身抗风险能力，更为行业探索发展新模式提供了样本。

展望宽限期内的谈判，万科已展现出积极调整的姿态。第二次展期方案中，公司明确承诺支付6000万元到期利息，并提出相应增信措施，相比初始方案已有实质性优化。随着资产处置的持续推进——目前仍有19个项目处于大宗交易谈判阶段，加上REITs分红等现金流补充，万科的兑付能力将进一步增强。而行业政策层面，多部门持续支持房企通过市场化手段重组债务，为谈判提供了良好的政策环境。

债务化解从来不是一蹴而就的过程，而是多方利益的动态平衡与共识凝聚。万科的谈判困境，是行业转型期必然经历的阵痛，而其稳健的经营基本面、持续的自救行动和系统的化债思路，构成了破局的核心底气。随着宽限期内各方沟通的深化，以及万科增信措施的进一步明确，有望找到兼顾债权人权益与企业可持续发展的“最大公约数”。

在房地产行业迈向高质量发展的转型进程中，万科的化债之路既是对企业自身的考验，也是对行业风险化解模式的探索。坚守保交付底线、强化资产盘活能力、构建多元融资渠道，万科正以实际行动穿越周期。市场应给予房企债务重组更多耐心与空间，通过各方理性协商，共同推动行业风险有序释放，为房地产市场的平稳健康发展注入信心与动力。