北京再出台楼市新政 具体调整解读→

北京24日出台楼市新政，放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求。政策调整后，非京籍家庭社保或个税缴纳年限只需2年即可购买五环内商品住房，而五环外，年限调减为1年。二孩及以上的多子女家庭，可在此前限购政策基础上，在五环内多购买一套商品住房。

业内人士认为，北京楼市新政是响应近期国家有关要求和市场变化的具体体现。那么，此次新政具体做出了哪些调整，贷款政策如何优化？

根据北京市《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日，非北京户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。中指研究院政策研究总监陈文静分析，这将直接扩大住房需求群体规模，有利于促进符合要求的购房者进入市场。

中指研究院政策研究总监 陈文静：本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保和个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放。

此次新政对二孩及以上的多子女居民家庭，在执行此前住房限购政策的基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。也就是说，京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这将在释放此前积累的购房需求的同时，有力推动房地产去库存。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：北京这样的一线城市，在京常住的非户籍人口有着较大的住房消费潜力，无论是基于扎根、结婚、学位的刚需，还是改善型需求，都是需求的主体之一。过去，受制于高房价、社保缴纳的门槛限制等，需求释放不充分。现在，房价距离最高点调整的幅度比较大，而购房贷款、首付、税费等成本已经降到历史最低，前期积累的购房需求有了释放的基础。此次政策调整，一方面与生育支持政策形成合力，另一方面，户籍和非户籍人口都可以购买多套住房的政策，也能促进房地产销售和去库存，推动二手房挂牌量的消解。

不仅如此，《通知》还明确，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

同时，明确借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。陈文静解释，关于商业贷款，实际是将定价权交给银行；而住房公积金的调整，也是响应近期国家要求“深化住房公积金制度改革”的具体体现。

中指研究院政策研究总监 陈文静：当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%，政策后，将不再区分首套和二套房贷利率，具体利率是多少，可向经办银行具体咨询，总体上有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。而在公积金方面，此次二套房首付降至25%，可以进一步降低购房门槛，同时也为未来政策优化留有空间，比如继续降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等。

中央经济工作会议和刚刚召开的全国住房城乡建设工作会议均提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。此次北京市楼市新政中，不仅有支持需求端的政策调整，也提出：将通过招拍挂拿地的房地产开发项目，包括商品住宅、酒店、写字楼等的立项方式由市区分级核准调整为区级备案。李宇嘉认为，这体现出政策对房地产投资端、供给端的关注，将提升房地产投资效率。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，一方面，将因城施策精细化为因区施策。毕竟，各区在库存、开发主体、需求态势等方面分化非常明显，是否要增加开发，需要调动各区的积极性，夯实区级政府主体责任。另一方面，国家提出因城施策控增量、去库存、优供给，具体到北京，因城施策就是要因区施策，有助于进一步优化营商环境。

“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”7月召开的中央城市工作会议，就当前和今后一个时期城市工作面临的形势作出重大判断。在城镇人均住房建筑面积超过40平方米的当下，房地产市场供求关系发生重大变化。正因如此，国家先后提出，“因城施策控增量、去库存、优供给”“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”“既把新房子建成‘好房子’，也把老房子逐步改造成‘好房子’”等，满足人民群众多样化住房需求。李宇嘉认为，北京因城施策的政策调整或将带动其他一线城市用足用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，促进房地产市场持续健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，一方面，将因城施策精细化为因区施策。毕竟，各区在库存、开发主体、需求态势等方面分化非常明显，是否要增加开发，需要调动各区的积极性，夯实区级政府主体责任。另一方面，国家提出因城施策控增量、去库存、优供给，具体到北京，因城施策就是要因区施策，有助于进一步优化营商环境。从一线城市的角度来说，广州已经全面取消限购政策，现在北京的优化调整，预计将带动上海或深圳。具体政策内容可能与北京类似，就是在限购政策上会有所松动。我认为这也是对中央经济工作会议在“坚持内需主导，建设强大国内市场”方面提出“清理消费领域不合理限制措施”的具体体现。