限购再放松，北京又出楼市政策“组合拳”

21世纪经济报道记者李莎 北京报道12月24日，北京出台楼市新政，成为全国住房城乡建设工作会议召开后首个优化房地产政策的一线城市，新政自2025年12月24日起施行。

限购政策的优化是其中的一大重点。一方面，放宽非京籍家庭的购房条件。非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

另一方面，对二孩及以上的多子女家庭，支持其在五环内增购一套住房。这意味着京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房；非京籍多子女家庭在京连续2年缴纳社保或个税的，可在五环内购买2套商品住房。

北京此次新政也加大了公积金对居民购房的支持力度，降低使用公积金贷款购买二套房的最低首付比例，从不低于30%调整为不低于25%。

商贷政策也进一步优化，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

在受访专家看来，此次北京房地产政策优化，将有助于更好释放非京籍家庭和多子女家庭的购房潜力，有效降低部分家庭的购房成本。新政在年底落地，不仅能助力岁末北京楼市保持稳定成交势头，也为预热明年楼市奠定基础。同时，这也表明各地政策仍有优化空间，为后续其他城市调整政策提供了参考。

继今年8月优化限购及公积金政策后，时隔四个多月，北京再度对房地产政策进行优化调整。12月24日，北京市住建委等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），继续优化限购和公积金政策。

在限购方面，此前北京已明确，京籍家庭、在京连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭，在五环外购房不再限购。在此基础上，《通知》进一步降低非京籍家庭购房连续在京缴纳社保或个税的门槛，五环内购房的3年改为2年，五环外购房则由2年改为1年。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，调整社保或个税缴纳要求，是当前房地产限购政策调整的重要内容。北京此次调整与上海之前的优化方向一致，均体现了从社保缴纳层面放宽购房限制的导向。此类调整通常能对市场产生积极作用，能有效激活更多市场需求。

支持多子女家庭购房是北京住房政策的一大重点。去年10月开始，二孩及以上京籍家庭购房的，公积金可贷款额度上浮40万元。今年7月31日，北京就在《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的工作措施》中明确，加大对多子女家庭购房的支持力度，结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。

《通知》则从购房套数出发，为多子女家庭针对性新增一个在五环内的购房指标。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，这一政策举措是此次北京房地产新政的一大亮点。北京很多家庭对五环内的教育等资源有刚性需求，也具备一定经济实力和购房能力，此次的政策措施有利于精准释放这一群体的购房需求。

同时，郭毅认为，从供应层面看，这或将对未来五环内住房产品设计带来一定启发和影响。为更好承接多代同居、多孩成长的家庭结构，功能完整的四居乃至更大空间的住宅产品有助于更好满足多子女家庭的居住需要。

中央经济工作会议明确，深化住房公积金制度改革。《通知》贯彻落实这一要求，将公积金贷款二套房最低首付比例调降至25%。另外，为进一步降低二套房的购房成本，《通知》明确，商贷利率不再区分首套房和二套房，具体利率由银行根据市场利率定价机制等因素确定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，随着这两项政策落地，北京的相关门槛已基本与其他热点城市持平。政策旨在降低购房门槛与成本，以支持新市民、年轻人等群体的刚性及改善性住房需求。

此外，《通知》还提出，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

与去年同期相比，今年北京房地产市场面临一定调整压力。北京市统计局数据显示，1-11月，北京新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%。其中，住宅销售面积618万平方米，下降6.9%。

在房价层面，据国家统计局数据，11月北京新房价格环比下降0.5%，同比下降2.1%；二手房价格环比下降1.3%，同比下降6.8%。

58安居客研究院分析认为，总体来看，北京此次政策的落地，既通过优化需求端政策释放有效需求，又通过金融端政策减负降低居民购房成本，还通过供给端增效保障优质供给，形成精准调控、供需合力的效果，以推动北京楼市向高质量发展迈进。

郭毅认为，北京此次政策调整有助于更好释放部分改善性住房需求家庭的购买力，尤其是那些对居住地段有生活诉求的非京籍家庭，或是存在子女教育需求的家庭。

“北京在年底出台楼市新政，也将助力岁末楼市保持稳定成交势头，为明年楼市奠定良好基础。”郭毅说。

“十五五”规划建议明确，清理住房等消费不合理限制性措施。中央经济工作会议将积极稳妥化解房地产等重点领域风险纳入明年经济工作重点，强调要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。

日前全国住房城乡建设工作会议召开，将着力稳定房地产市场列为明年重要的任务方向。这项工作的重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

全国住房城乡建设工作会议同时还要求，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。

在受访专家看来，北京此次新政的出台，进一步响应了相关会议精神，是对“因城施策控增量、去库存、优供给”要求的贯彻落实，充分发挥了城市政府在房地产政策调整优化方面的作用，更好促进房地产交易市场的活跃。

北京是房地产市场的重要风向标，严跃进认为，北京此次房地产政策优化将对后续各地政策调整带来一定的参考和启发，推动市场预期向好发展。