美国房贷利率6.6%全球第二高，年轻人买房压力巨大

当下美国住房极度短缺已成为共识，无论年轻人还是左翼、右翼的社会动员家，都认同这一现状。

数据显示，美国超过50%的人口没有自有住房，住房问题已渗透到社会各个阶层和年龄段。结合相关统计数据来看，2000年以来美国户均收入增长99.4%，但房地产均价和中位数价格分别增长152.7%和148.5%，房价增速粗略计算高于收入增速50%。

值得注意的是，这种房价上涨并非局限于头部城市，而是全国范围内的普遍现象，从2008年持续至今已达16年，类似国内2015至2020年的房价快速上涨周期，但持续时间更长、覆盖范围更广。

即便美国存在大量废弃城市、衰落的铁锈带小镇和闲置住房，城市房价依然持续飙升，且这一数据基于房产均价而非新房均价，反映出市场的整体失衡。

从区域来看，机会集中、收入较高的东北部地区房价涨幅最为显著，2000年该地区房产交易价格为26.73万美元，2024年已攀升至117万美元，涨幅达4倍，而同期该地区收入仅增长104%。

对比国内，深圳2009至2019年核心区房价涨幅虽高，但全辖区存在相对缓冲，而美国东北部地区的房价收入比甚至超过了曾被认为房地产过热的深圳。除此之外，美国中西部和南部地区房价也分别增长137%和153%，呈现出全域普涨的特征，这与国内部分城市房价平稳的情况形成明显差异。

这些数据并非来自非正规统计，而是源自道琼斯、标准普尔发布的国家房价指数以及美国人口普查局公布的销售中位价格。

2010年美国房价中位数约为14至15万美元，如今已上涨至33万美元，翻倍速度与中国相近，且在新冠疫情后仍保持上涨态势。

从房贷成本来看，当前美国商业房贷基准利率为6.6%，是全球主要经济体中房贷成本第二高的国家，仅次于受战争影响的俄罗斯。过高的房贷压力，使得美国业主平均承担的房贷数额远超其他国家，进一步加剧了住房购置难度。

更值得关注的是，美国住房市场出现了特殊的结构性问题。以爱彼迎为代表的平台深度介入住房领域，通过合同条款约束房东，甚至有判例显示平台可向未通过其渠道出租房屋的房东索取50%的收入，变相挤占了长期租赁住房资源。

同时，Gray Star、Progress Residential等独栋租赁巨头规模不断扩大，多家企业各自持有全美国0.5%的住房，合计占比约3%，且集中于大城市核心区域，形成“只租不卖”的经营模式。在佛罗里达州部分社区，71套住房中有56套归Progress Residential所有，普通民众难以购买，只能长期租赁。

资本的大量涌入进一步扭曲了住房市场，黑石、Brookfield等资产管理公司纷纷斥巨资涉足房地产租赁领域，推动租住公寓比例三年内上升14.8%，其中50%的租房者年龄在30岁以下。

与之形成对比的是，65岁以上人群住房自有率超过80%，住房问题呈现明显的代际差异，且2018年后这一差距持续扩大。

更令人意外的是，跨行业资本也开始介入住房领域，拥有133年历史的麦斯威尔咖啡更名为“麦斯威尔公寓”，推出购咖啡赠租房优惠活动，背后反映出住房租赁市场的利润吸引力。

美国政府在住房领域的投入也颇具争议，2024年住房和城市发展部获得700亿美元拨款，其中400多亿美元用于住房规划，而直接用于地方住房管理局补贴的资金不足60亿美元。

民主党与共和党对住房问题的成因存在分歧，民主党认为房屋建筑商受关税战和移民政策影响陷入困境，共和党则将问题归咎于拜登政府新冠疫情期间的放水政策。

无论争议如何，Redfin的数据显示，过去12个月美国代售二手房数量下降35%，超过新冠时期的恐慌性离场潮，形成了“想买房的人增多、代售房屋减少、房价上涨”的矛盾循环。

美国住房市场的种种现象，已超出单纯的“房住不炒”范畴，反映出深层次的市场结构失衡。对于普通民众而言，住房购置难度持续加大，年轻人被迫长期租房，而资本和企业的介入进一步加剧了资源集中。

这一问题不仅关乎民生，更对美国社会结构和经济发展产生深远影响，其后续演变值得持续关注。