北京放宽购房条件，将激发多少购房需求？哪类房源可能受益？

重磅！年末北京再次发布了楼市新政——《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

坦率地说，无论历史进程如何向前，北京和上海的房产始终是中国核心资产中的核心。

今年8月，北京已出台过一轮楼市政策，仅隔四个月再次加码，这说明上一轮政策的效果并未完全达到预期。虽然大家都知道“挤牙膏”式松绑可能见效有限，但在当前环境下，谁也不敢贸然采取过于激进的措施。这种渐进式调整也有其好处——如果这次效果不彰，下一次还可以继续放宽。

这次政策最巧妙的一点在于“精准松绑”：核心区继续从严管控、抑制投机，而郊区则放开限购、加快去库存，同时引导人口向五环外流动，既缓解了城区压力，也有利于推进职住平衡。

最直接受益的，是那些在北京打拼数年、有稳定收入，却因社保年限“卡在临界点”的人。对于他们来说，新政无异于一张“购房快车票”。

实际上，下一步才是关键。从上轮的“5年改2年”，到这次的“2年改1年”，下一步很可能就是“1年改0年”，即五环外完全放开限购。

那么问题来了：下一步何时会来？上一轮是8月，这一轮是12月，如果按相同时间间隔推算，或许就在明年4月前后。

所以说，这次政策虽有力度，但也不算特别大。例如针对京籍家庭，只有多子女家庭才可在五环内购买第三套——这意味着即便我现在紧急计划再生一个孩子，也要等到明年10月之后才符合资格。不过，首套、二套利率拉平，这一点的作用不容小觑。

想起我一位非京籍的朋友，之前为了买房，通过中介连续缴纳了好几年社保。今年年中我问他社保够不够年限了，他说已经交满，却开始观望了——因为近几年房价一直在跌。他甚至半开玩笑地说：“感谢限购政策，让我少亏了几百万。”

而现在，他可能要重新算一笔账了。

从需求端看，潜在购房群体已被明显激活。根据北京市统计局数据，2024年全市常住外来人口约850万，其中符合“已缴纳1–2年社保、有购房意愿”条件的家庭，保守估计超过30万户。即便只有10%的人因新政提前入市，也将释放约3万套的刚性及改善需求。

而多子女家庭虽然占比不高（北京二孩及以上家庭约占12%），但购买力强、置换意愿明确，属于高确定性需求。尤其在学区、医疗、交通配套成熟的五环内区域，这类家庭对“第三套房”的需求并非出于投资，而是实实在在的生活扩容。

那么，哪些房源会成为市场焦点？

答案很清晰：五环外地铁沿线的次新房，以及五环内的小户型改善盘。

五环外如昌平回龙观、房山长阳、大兴西红门等板块，单价相对低、总价可控，加上社保门槛降至1年，将成为非京籍刚需的首选。而五环内如海淀清河、朝阳常营、丰台丽泽周边，70–90平方米的两居或小三居，既能满足多子女家庭“多购一套”的资格，又不至于总价过高，预计会成为改善型买家的主战场。

值得留意的是，新政并未全面放开限购。京籍普通家庭仍限购两套，非多子女的非京籍家庭在五环内仍需2年社保。这说明政策守住了一条底线：防止投机资金涌入核心城区推高房价。

从金融支持角度看，取消首套与二套利率区分是一大信号。过去二套房利率上浮明显，很大程度上抑制了改善需求。如今银行可根据客户资质灵活定价，优质客户的实际利率甚至可能低于之前的首套水平。再加上公积金首付比例降至25%，购房的杠杆效应显著提升。

但我们也需清醒认识到，政策只是催化剂，并非起死回生的灵丹妙药。

目前北京二手房挂牌量仍处于高位，部分远郊板块的去化周期超过20个月。如果缺乏持续的收入预期改善和就业稳定作为支撑，单靠政策刺激，需求释放可能只是脉冲式的，难以持续。

更重要的是，市场信心尚未完全修复。过去三年的房价回调，让许多潜在买家形成了“买涨不买跌”的心理。即便政策利好频出，不少人仍在等待“更低的低点”。这种观望情绪，短期内很难彻底扭转。

不过，结合明年大概率延续的降息周期、财政政策加码以及城市更新提速，北京楼市正站在一个关键的拐点上。

北京作为超一线城市和首都，向来具有风向标意义。此次房地产政策的松绑，也为各地树立了范例：通过刺激房地产这类大额消费，带动整体经济回暖。

从北京放松房地产调控的举措可以看出，刺激住房消费将成为接下来政策发力的重点之一。

本质上，这一轮调整并非单纯“救市”，而是要让住房需求与城市发展同频共振——既稳定房地产市场，又优化人口空间布局。对于非京籍群体和城市治理而言，这可谓是一次双赢。

最后想说的是，如果你曾是那个因限购而止步的“北漂”，现在或许可以重新打开购房APP，适当关注起来了。

北京房价多年不遇的市场底部，或许正在悄然形成。