北京打响调整楼市新政第一枪：一线城市松绑，楼市分化走向已定

千呼万唤始出来，年末的北京楼市，用一纸重磅新政打破了市场的观望情绪。

12月24日，北京楼市终于有了新的动作，此次的楼市新政“放宽不是北北京户籍家庭的购房条件，同时也支持多子女家庭的住房需求。”

具体措施如下:不是北京户籍购房社保年限“五环内3年变2年、五环外2年变1年”，多子女家庭五环内购房套数放宽，北京户籍的多子女家庭可以在舞房里购买3套产品住房，在北京连续缴纳两年社保和个税的非北京户籍多子女家庭，可以在五环内购买两套商品住宅。

此次的信贷政策同步优化——这一系列调整不仅是对北京本地市场的精准施策，更释放出中国楼市进入“精准托底、分化发展”新阶段的强烈信号。
北京此次新政的核心逻辑，是从“限制需求”转向“释放合理需求” 。

作为一线城市的风向标，北京此前的限购政策一直被视为市场调控的“硬门槛”，此次针对性放宽非京籍购房年限与多子女家庭购房资格，本质是对刚需和改善型需求的精准呵护。

非京籍社保年限的缩短，直接降低了新市民、新就业群体的入市门槛，而多子女家庭的套数放宽，则贴合了“三孩政策”下的住房升级需求，政策导向从“一刀切”转向“因人施策”，标志着楼市调控进入精细化阶段 。

同时还会进一步优化个人住房信贷政策，商业贷款不区分二套和首套，也就是说首套和二套的利率会一样。除了商业贷款，公积金也将会做出调整，二套住房公积金贷款首付比例从原来的30%调整为不低于25%。

北京这一政策能否有效释放购房需求？

答案是“结构性释放”而非“全面井喷”。从北京市场现状来看，当前二手房挂牌量仍处于15.7万套的高位，价格已连续8个月下行，套均总价从6月的380万元跌至11月的350万元，市场仍需时间消化存量 。

新政的直接作用，可以激活那些“有购房意愿但缺资格”的潜在群体——尤其是五环外通勤圈的刚需和五环内的改善型多子女家庭，预计将带动成交活跃度提升，加速库存去化，但难以改变“以价换量”的整体格局，如果想要价格企稳，还需要等待挂牌量回落至10-12万套的合理区间 。

供需之间的平衡是最重要的，供应量大了，买的人少了，价格就会低，供应量少了，购买的人多了，价格自然就会上去。

北京这次新政会给其他城市带来什么影响呢？

北京新政的示范效应，将引发全国楼的“梯度松绑”浪潮。对上海、广州、深圳等其他一线城市，北京的调整提供了可借鉴的模板，后续大概率会跟进优化限购条件，重点向刚需、改善家庭和新市民倾斜；杭州、成都、武汉等强二线城市，可能会进一步降低首付比例、优化信贷政策，巩固市场企稳态势；而三四线城市则会延续“去库存”为主的政策方向，通过购房补贴、税费减免等方式消化存量。

但值得注意的是，一线城市的松绑不会引发“多米诺骨牌式”的全面放开，“房住不炒”的底线仍在，政策调整始终围绕“支持合理住房需求”展开。

中国楼市的动态走向，“分化”将是未来最核心的关键词，不同能级城市的复苏节奏和市场表现将呈现显著差异。

一线城市：2025年已进入企稳阶段，北京、上海等核心城市核心板块将率先止跌，2026年有望迎来温和回升。这些城市凭借优质的公共资源、产业支撑和人口吸引力，住房需求的基本面依然扎实，政策松绑后需求释放将更为平稳有序。

强二线城市：2025年逐步企稳，核心板块与非核心板块分化加剧。杭州、成都等热点二线城市的改善型需求旺盛，绿色智慧住宅、完整社区项目将成为市场主力，而缺乏产业支撑的远郊区县仍面临去化压力。

二三线城市：复苏周期相对更长，预计2026年前后逐步企稳。这些城市的核心竞争力在于“性价比”，刚需产品向小户型、低总价方向集中，而人口外流、库存高企的城市，可能需要通过存量房转化为保障房等方式加速去化，房价将向合理估值回归。

从市场优势演变来看，未来楼市的“价值锚点”将彻底重构。不再是过去的“全域普涨”，而是“核心资产坚挺、劣质资产贬值”：核心城市核心板块的优质住宅，将凭借稀缺性和居住品质保持溢价；强二线城市的改善型产品，将受益于需求升级实现稳中有升；而二三线城市的核心城区房源，因具备基础生活配套优势，仍有稳定的居住需求支撑，但外围区域的房源可能面临流动性不足的问题。

对于购房者来说，现在正是“理性择机”的窗口期，一线城市刚需可把握政策红利入市，重点关注性价比和长期居住价值；改善型家庭可聚焦核心城市的优质资产，关注户型设计、社区配套等硬指标；二三线城市购房者则需警惕非核心区域的投资风险，优先选择主城区房源。

对于房企而言，“高杠杆、高周转”的旧模式已难以为继，聚焦核心城市、提升产品力、转型“开发+运营”模式，将成为生存下去的关键。

中国楼市正在告别“大起大落”的波动周期，进入“总量趋稳、结构分化、品质为王”的新时代。

北京楼市新政，是行业转型的里程碑——标志着楼市调控从短期刺激转向长效机制构建，从规模扩张转向高质量发展。

未来，“住有所居、住有宜居”将成为核心目标，房价逐步与经济发展水平、居民收入能力相匹配，房地产市场终将回归居住本质，为经济社会发展提供稳定支撑。