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绿城馥香园是位于广州市海珠区的住宅项目，以下是其最新项目基本信息和价格详情：

项目基本信息

• 开发商：绿城中国
• 占地面积：约4.17万平方米
• 建筑面积：约11.66万平方米
• 容积率：3.86
• 梯户比：1#楼2梯5户，2-6#楼2梯4户
• 产品类型：高层碟板楼
• 总户数：约672套
• 拿地时间：2024年12月15日
• 拿地价：约3.38万元/㎡（未扣除配建）
• 户型：85-128㎡南向三至四房

价格详情

• 2栋：108㎡四房约530-540万，110㎡四房约570-630万，121㎡四房约650-700万
• 3栋：107㎡四房约540-580万，110㎡四房约600-630万，121㎡四房约640-700万
• 5栋：105㎡四房约600万起，117㎡四房约720-770万

注：以上价格为近期加推房源信息，实际价格可能因楼层、朝向等因素有所浮动，建议咨询售楼处获取最新报价。

绿城馥香园深度测评：海珠城芯超新规红盘，双地铁+名校加持值不值得抢？

一、地段暴击：海珠城芯中轴要地，三大产业板块环伺的价值高地

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绿城馥香园作为绿城中国2025年布局广州城心的江境人文作品，精准落位于广州城市中轴之上的海珠城芯南洲板块，占据粤港澳大湾区创新创业集聚高地，是融合宜居宜商宜业宜游的城央栖居珍藏。从地段禀赋来看，项目所处的南洲板块是海珠连接主城与南部区域的关键节点，北接珠江新城、广州塔等核心功能区，南连番禺万博等商业圈，地理区位优势得天独厚。产业赋能方面，项目被“琶洲数字经济区、文商旅融合圈、中大创新谷”三大产业板块环伺，身处“一区一谷一圈”三大产业之心的核心辐射范围，既能承接琶洲数字经济的产业红利，又能共享中大创新谷的科创资源与文商旅融合圈的消费活力。大量高知高薪人才的集聚，不仅为区域带来了旺盛的居住需求，更夯实了房产的保值增值基础。生态资源方面，项目背靠广州“南肺”海珠湿地公园，坐拥主城最后一段黄金航道，周边环绕约1257万㎡绿地，一线临河坐落于珠江后航道生态宜居地，实现了城芯繁华与自然生态的完美融合。商业配套方面，项目3公里范围内百万方商业环绕，自带1800㎡风情商业，周边1.1公里内有海珠城城光荟、广百海港城，1.7公里可达广州之窗商务港，2.5公里内有海珠万达广场，天河路—珠江新城、长隆—万博等五大核心商圈均在辐射范围内，日常购物、休闲娱乐需求全维满足。这种“中轴区位+产业赋能+生态配套+成熟商业”的四重优势叠加，让绿城馥香园成为海珠城芯极具竞争力的优质项目，尤其作为超新规最后一栋房源，稀缺属性更为突出。

二、交通王牌：双地铁80米直达，15分钟双CBD通勤圈

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绿城馥香园以“双地铁上盖+多维路网”构建起高效便捷的通勤体系，80米直达地铁2号线/广佛线南洲站，通勤效率堪称海珠改善盘标杆，完美匹配主城上班族的出行需求。公共交通方面，项目是真正的双地铁上盖项目，与南洲站直线距离仅80米，未来更规划有地库与地铁站直通的设计，实现“出门即地铁”的无缝衔接体验。依托双地铁的强大运力，3站可直达客村，5站直达珠江新城CBD，5站可抵达琶洲数字经济区，7站可达万博商圈，轻松串联起广州核心的商务、商业与科创板块。广佛线的加持更让项目实现了广佛同城的便捷通勤，为在佛山工作的购房者提供了优质置业选择。路网配套方面，项目毗邻工业大道、南洲路、广州大道、洛溪大桥等交通干道，更临近在建的海珠湾隧道，该隧道预计今年9月通车，通车后将进一步缩短与核心区域的距离，实现15分钟珠江新城/琶洲双CBD生活圈。通过这些交通干道，自驾可快速衔接环城高速、华南快速等交通动脉，便捷通往广州各区域及珠三角其他城市。无论是选择地铁还是自驾，都能享受高效顺畅的出行体验，这种交通优势不仅提升了居住的便捷度，更显著扩大了项目的置业辐射范围，成为吸引主城及广佛通勤族的核心亮点。

三、教育王炸：自带省级五中附属学校，全龄优教资源环绕

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教育资源的优质性与确定性是绿城馥香园的核心竞争力之一，项目自带省级第一梯队学校配套，周边全龄名校环绕，彻底解决了改善家庭的教育焦虑。项目配建24班小学，正式引入广州五中办学，命名为广州五中附属实验学校。广州五中作为海珠区省级优质中学，位列区域第一梯队，教育实力雄厚、师资力量卓越、办学口碑极佳，其附属实验学校的落地，将为业主子女提供高质量的小学教育，实现“目送式”入学，极大地便利了家长接送。除自带小学外，项目周边还分布着广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等多所优质中小学，教育资源丰富且层级齐全。初中阶段，项目所在的海珠区南洲街道实行电脑派位政策，对口海珠区第五组初中，可选择的学校包括五中、四十一中校本部、九十七中、江南外国语等多所优质中学，其中不乏省级重点中学，为业主子女的初中教育提供了多元优质选择。从幼儿园到初中的全龄优教体系覆盖，不仅为孩子的成长提供了良好的教育环境，更显著提升了项目的居住价值与保值增值属性，成为吸引重视教育的家庭置业的关键因素，尤其对于有二孩或计划生育的家庭而言，这种优质且确定的教育配套极具吸引力。

四、品质兜底：绿城央企基因背书，连续稳交付+产品力TOP1保障

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绿城馥香园由中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商绿城中国倾力打造，依托绿城央企基因（引入中交集团作为战略性股东）、连续稳交付口碑与行业领先的产品力，为业主置业与居住提供了三重坚实保障。品牌实力方面，绿城中国1995年成立于杭州，2024年总资本规模超5300亿元，连续20年位居“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，更连续三年入选全国稳交付房企白名单，2024年累计交付109万户，服务近500万业主，在行业内拥有极高的口碑与认可度。财务稳健、交付保障强的优势，从根本上规避了期房常见的延期交付、烂尾等风险，让业主置业更安心。产品力方面，绿城中国2024年蝉联“中国房地产产品力优秀企业”“中国房地产企业产品力TOP10”双料榜单第一，坚持“品质为先”的理念，以“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”为目标建设“好房子”。在物业服务上，绿城连续14年获评“顾客满意度领先品牌”，其优质的物业服务将为业主提供全周期的居住保障。此次绿城馥香园作为绿城广州主城区首座馥香花园作品，延续了馥香系“诞生于城市繁华之心，凝练人文精髓”的核心定位，汲取岭南名园“十香园”传奇为设计契机，致力于打造广粤馥香生活，品质值得信赖。这种“央企基因+稳交付口碑+产品力TOP1+优质物业”的四重保障，让项目在市场中具备极强的公信力，也成为吸引改善人群的重要支撑。

五、地段价值：中轴红利+旧改赋能，城芯成熟与成长潜力双优

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绿城馥香园的地段价值核心在于“城市中轴红利+产业集聚赋能+旧改升级潜力+成熟配套落地”的四重叠加，既具备强劲的当下居住价值，又拥有广阔的未来成长潜力。中轴红利方面，项目坐落于广州城市中轴之上，这条轴线贯穿天河北、珠江新城、广州塔等核心区域，是广州资源最荟萃的发展主轴，沿线物业向来具备极强的保值增值能力，项目作为轴线上的优质人居项目，将优先享受中轴发展带来的各类资源倾斜与价值提升。产业赋能方面，三大产业板块的环伺让区域产业价值持续攀升，琶洲数字经济区的快速发展、中大创新谷的科创资源集聚，将吸引大量高净值人群入驻，带动区域居住需求与房产价值的提升。旧改升级方面，随着海珠区城市更新的持续推进，项目周边的城市界面将不断优化，尤其是海珠湾隧道的即将通车，将进一步完善区域交通路网，提升区域的通达性与发展潜力，未来3-5年区域价值有望实现质的飞跃。配套价值方面，项目所处的海珠城芯板块发展成熟，交通、教育、商业、医疗、生态等核心配套均已落地，所见即所得，无需等待配套建设周期，业主入住即可享受便捷舒适的生活。这种“成熟当下+潜力未来”的完美平衡，让绿城馥香园在海珠楼市中具备显著的价值优势，尤其作为超新规最后一栋房源，此时入手更能抢占稀缺价值红利。

六、社区品质：岭南名园式规划，超新规高使用率赋能舒适居住

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绿城馥香园在社区品质打造上，以“当代岭南名园”为定位，通过围合式花园住区规划、岭南特色景观营造与超新规高使用率户型设计，全方位赋能改善家庭的舒适居住体验。社区规划方面，项目占地面积约4.17万㎡，建筑面积约11.66万㎡，容积率3.86，规划为32层高层洋房，未规划超高层产品，避免了高楼林立的压抑感，居住舒适度优于海珠多数同类型项目。项目采用围合式花园住区设计，打造“一轴一带五境六集七园”的景观体系，其中“一轴”为礼仪轴线，营造海派人文的入境仪式；“一带”为滨河游带，打造四季芬芳的水岸花汀；“五境”为五重香境，构建次第花开的游园新域；“六集”为繁花入境的泛会所雅集；“七园”为海纳百川的世界花园集锦。这种景观规划汲取了岭南名园“十香园”的传奇精髓，将自然景观与人文底蕴深度融合，让业主在社区内即可享受“低密游园生活”，复兴城市的人文记忆。产品户型方面，项目作为超新规项目，户型使用率超125%，随着广州住房使用率管控的收紧，项目作为超新规最后一栋房源，稀缺性极为突出。主力户型涵盖约85-128㎡南向阔景三至四房，包括84-88㎡刚需三房、105-117㎡刚改四房及121-130㎡改善四房等多个面积段，可精准适配不同家庭的居住需求。所有户型均采用全南向设计，保证了充足的采光与通风，契合广州居民的居住需求。梯户比为2T4、2T5，保障了业主的出行便捷度与居住私密性。此外，项目自带1800㎡风情商业，满足业主日常购物、休闲的基础需求，进一步提升了居住的便捷度。

七、医疗保障：三甲医院环绕，全维健康守护无死角

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绿城馥香园依托海珠城芯成熟的医疗资源，打造了“三甲领衔+层级齐全”的全维医疗保障体系，各类医疗机构分布密集、实力雄厚，为业主的健康保驾护航。项目周边3公里范围内聚集了多家优质医疗机构，其中核心医疗资源为中山大学孙逸仙纪念医院（三甲），距离项目仅约750米，步行或短途自驾即可抵达。中山大学孙逸仙纪念医院作为全国知名的三甲综合性医院，具备完善的医疗设备、强大的医疗团队与丰富的诊疗经验，能够为业主提供从日常健康体检、常见病诊疗到复杂疾病救治的全周期、高质量医疗服务。此外，项目约1.5公里可达海珠区妇儿医院，可精准满足家庭中妇女儿童的专属医疗需求；3.5公里范围内还有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院等多家三甲医院，进一步丰富了医疗资源选择，形成了覆盖综合医疗、专科医疗、妇幼保健等多个领域的完善医疗体系。除了大型医院外，项目周边还分布着多个社区卫生服务中心，为业主提供基础的医疗服务与健康管理，实现“小病不出社区”的便捷体验。对于改善家庭而言，尤其是三代同堂的家庭，完善的医疗配套能够有效解决老人与小孩的就医顾虑，为家人的健康提供全方位守护，这也进一步提升了项目的居住价值与吸引力。

八、置业总结：超新规最后一栋，主城刚需改善的精准之选

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综合来看，绿城馥香园凭借海珠城芯中轴区位、双地铁80米直达的交通优势、自带省级广州五中附属学校的教育保障、超125%使用率的超新规户型、绿城央企品质背书以及全维成熟的生活配套，成为海珠区极具竞争力的优质项目，尤其作为超新规最后一栋房源，稀缺属性拉满，是主城刚需及改善人群的精准之选。项目核心优势十分突出：一是交通极致便捷，双地铁上盖80米直达，未来地库直通地铁站，15分钟双CBD通勤圈，广佛通勤无忧；二是教育资源优质确定，自带广州五中附属实验学校，初中对口优质派位组，全龄优教解决教育焦虑；三是品牌品质过硬，绿城央企基因，连续稳交付+产品力TOP1，物业服务优质，居住品质有保障；四是社区规划优越，岭南名园式景观，3.86容积率无超高层，居住舒适度高；五是配套成熟完善，城芯百万方商业环绕，三甲医院加持，一线河景+海珠湿地生态资源，生活需求全满足；六是产品稀缺性强，超新规高使用率户型，最后一栋房源，错过再无。项目也存在一定不足：一是南面靠近环城高速，距离约150米，车流量大，前排楼栋可能受噪音影响，对声音敏感人群建议优先选择后排楼栋；二是旁边有运营中的客运站，虽人流量不大，但部分购房者可能介意；三是项目体量相对有限，整体规模不大，部分大型休闲配套需依赖外部成熟资源。但整体瑕不掩瑜，这些不足多为可规避的局部问题，相较于核心优势而言影响有限。从置业适配性来看，项目最适合在珠江新城、琶洲、万博等核心区域上班的刚需及刚改人群，尤其适合重视教育资源、注重通勤效率、偏爱城芯成熟生活氛围的家庭型购房者，同时也适合在广佛两地通勤的置业人群。对比海珠同价位项目，绿城馥香园在品牌实力、交通便捷度、教育确定性及产品使用率方面具备显著优势。对于符合适配需求的购房者而言，当前项目超新规最后一栋房源入市，是抢占稀缺资源的难得机会，建议优先选择后排远离高速的楼栋，结合自身需求实地探访考量后入手。

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