香港不再是「李家的城」

作者| 王晗玉

编辑|张帆

封面来源|视觉中国

香港的商办市场又迎来一位内资大业主。

12月10日，丽新国际与丽新发展发布联合公告，京东集团通过旗下投资主体以34.98亿港元收购位于香港干诺道中3号的中国建设银行大厦部分楼层。

该物业为27层甲级写字楼，总面积约11.16万平方米，京东相关人士向外界表示收购目的为“自用”，并强调将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入香港市场。

这无疑成为互联网巨头赴港置业的又一标志性事件。

过去，香港坊间一度流传一句话，“香港是李家的城”。这折射出以李嘉诚家族为代表的港资企业在当地地产、基建、能源、零售等方方面面占据了重要的市场份额。以地产和资本运作主导的经济模式，成为那一时期香港金融与地产立城的缩影。

如今，内地互联网巨头集体南下正在改变这一格局。

京东、阿里、美团等企业通过收购物业、布局零售与物流、申请金融牌照等方式，逐步渗透进香港多个细分市场。香港也正从国际品牌进入内地的“中转站”，转变为内地供应链出海的“试验场”。

互联网巨头为什么到香港买楼？

京东此次“买房”，恰逢香港资产价格调整与内地企业出海需求爆发的双重节点。

仲量联行近期发布的一份报告显示，经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场预计将于2026年见底。中环及尖沙咀率先带动回升，下半年分别录得0.5%及0.2%的租金升幅。

第一太平戴维斯的研究也显示，尽管利率压力与需求疲软为写字楼租赁市场带来短期挑战，但香港写字楼领域正涌现新的增长动力。金融板块复苏与终端使用者强劲的购置活动共同推动市场呈现需求回升迹象，预计中环区域写字楼租金将于未来数年率先录得回升。

这意味着，香港当前办公物业的购置成本或低于长期租赁。

具体来看，京东收购的建行大厦物业单价约3.12万港元/平方米，较近期中环43层地标摩天大厦的交易低约4.59%。在资产低点锁定核心物业，既能规避租金波动风险，亦为未来资产增值预留空间。

展望未来，仲量联行香港资本市场部主管陈国章分析，IPO市场表现活跃将带动写字楼租赁活动，有望吸引投资者重投写字楼投资市场。

图源：仲量联行

因此，也是在资产价格触底、市场需求重新回升的阶段里，内地巨头才纷纷抓住这一窗口期涌入香港置业。

此前在今年10月，阿里巴巴和蚂蚁集团以约66亿元人民币购置铜锣湾港岛壹号中心顶部13层，作为两家企业的香港总部；更早前的6月，小红书也在香港设立了中国内地以外首个办公室。

关联到住宅市场，香港中原地产指出，今年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，已超越2024年全年1.1631万宗纪录，再创1995年有统计以来的新高。

这显示在住宅市场，内地资金重新成为抄底香港地产的一支重要力量。此前长实集团是香港主要的开发商之一，而眼下其在香港的业务占比已有所下降。根据2025年7月的报道，长和系（包括长实）业务重心正转向全球化，香港资产占比降至20%以下。‌

此外，从资产增值角度来看，香港住宅市场也已先行释放回暖信号。

据差饷物业估价署的数据，2025年10月私人住宅售价指数较5月低点回升7.5%，鉴于通常商业地产将滞后6-12个月跟进反弹，这一变化再次显示京东、阿里等在此时购置商办物业，兼具财务优化与战略卡位意图。

另一方面，从内资企业的业务需求来看，香港作为内地企业出海“桥头堡”的优势进一步凸显：其普通法体系、资本自由流动及毗邻大湾区的地理位置，可降低企业跨境合规成本。

反映到财务数据上，以京东为例，其2025年第三季度财报显示包含海外业务在内的新收入同比增长近214%，一定程度上凸显着香港作为东南亚供应链枢纽的作用正持续放大。

下探至业务层面，京东此前已通过申请香港保险经纪牌照、落地京东MALL、收购佳宝超市、运营京东快递港岛运营中心，渗透进香港的零售、物流、金融等多个行业，此举亦需集中办公空间整合资源。

由此来看，京东赴港置业，表面上是衡量抄底自持办公场所与长期租赁之后的成本优化选择，背后则是对跨境供应链模式的长期投入，将香港750万人口及高频消费数据作为东南亚市场的“缩小版实验场”。

内资深入，香港转型

实际上，内资企业将香港作为海外布局的“桥头堡”，一方面是基于自身业务需求，另一方面也正从改变香港过去的产业格局。

以京东收购佳宝超市为例，交易达成后，后者在香港拥有的90余家门店将系数接入京东物流网络。而在今年3月京东快递港岛运营中心正式投入运营后，当地已新增超过100名快递员。京东快递数据显示，2023年至今其香港日均揽收快递量增长超过50倍。

在此之前，香港零售市场长期以来被两大连锁商超品牌占据，分别是李嘉诚旗下的百佳和英资背景的惠康——百佳超市属于屈臣氏集团，是长江和记实业的核心资产之一；惠康超市则隶属牛奶国际公司，由英资怡和集团控股。

根据EuroMonitor的数据，2020年百佳系在香港零售业市占率达37.4%，惠康系达31.4%，另一内资企业华润万家虽排名第三位，但市占率仅1.1%，永旺则只占0.7%。

也就是说，在2020年左右，百佳与惠康合计把控着香港零售市场近70%的份额。

高度集中的市场结构不仅令香港消费者长期面临较高物价和有限选择——一项调查显示，香港同类商品价格比深圳高出30%-50%；近几年，“深圳购物、香港提货”的现象也成很多香港居民的生活日常——同时也为后来者设置了极高的准入门槛。

而眼下，以京东等内资互联网企业带来的数字化供应链正在打破上述壁垒。

如京东香港APP开设的“佳宝自营旗舰店”，为客户提供“满299元免运费+次日达”服务，在今年618购物节期间，京东港澳地区销量增长300%；美团旗下外卖平台Keeta也在一年内将基于订单量的香港市场份额提升到44%。

此外，今年10月，京东旗下公司获香港保险经纪牌照，也成为内资科技企业切入香港金融业的又一注脚。

此前汇丰银行研究报告预测，香港有望在‌2028年‌成为全球第一大跨境财富管理中心。内资企业尤其是电商平台通过获取香港保险牌照，可将服务扩大到覆盖商品交易、物流保障、风险管理的综合服务。

延伸到二级市场，近年内资企业赴港上市等动作也更加活跃。根据2025年香港IPO的数据，内资企业（包括内地企业和“A+H”双重上市公司）在募资总额中占据主导地位。截至2025年11月，港股IPO募资总额为2598.89亿港元，其中内地企业占比86%，且“A+H”双重上市企业贡献了募资额的超六成。

据德勤中国统计，预计2025年香港将完成114只新股上市，融资约2863亿港元。其中，2025年全球前十大募资金额IPO榜单中，港交所贡献的四单也均为内资背景，分别为宁德时代、紫金黄金国际、三一重工、赛力斯，募资金额分别达410亿港元、287亿港元、152亿港元、143亿港元。

并且值得关注的是，2025年港交所19项A+H股上市项目的融资金额，占到其全年新股融资总额的一半。

这显示，内资企业也已成港股市场中的“绝大多数”。

从香港自身的视角来看，内资巨头深入，正推动香港从“资本枢纽”向“产业生态枢纽”转型。内资为香港带去的不仅是资本，还有技术、商业模式与就业机会，这或将提升香港在全球产业链中的附加值。

不过，过程中的挑战亦不容忽视。当前香港商业地产复苏仍受全球经济波动制约，Airwallex于今年9月发布的一项调查显示，短期内，营运成本上升及汇率波动影响利润空间亦是香港企业面临的主要挑战。

如何平衡短期投入与长期收益，将是内资企业在香港必须面对的考题。

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