上海最后的几个睡城，现在都怎么样了？

　　在上海近二十年快速的城市化浪潮中，诞生了很多睡城，睡城是一个独特而又充满现实意味的符号。

　　它们承载了无数新上海人的安居梦想，也见证了城市发展变化的此起彼伏。

　　随着城市化进程步入下半场，人口导入放缓，上海城市发展逻辑从摊大饼转向中心辐射和提品质。

　　那些曾经依靠单一某个概念驱动的郊区大型居住区，正面临着前所未有的挑战，有的成了最后一批开发的睡城。

　　本文以三个典型睡城案例，从实际生活和居住体验侧出发，剖析这些“最后的睡城”都怎么样了？未来何去何从？

　　上海第一类睡城，是典型的规划驱动型。依靠某条地铁规划，在郊区打造一片新的居住社区。

　　青浦重固是一个很好的案例，算是吃上海地铁红利末班车、新开发的“睡城”。

　　依托上海示范区线，重固开发了大量新房，重固市场的存在就是因为一条地铁的规划。

　　在过去上海人口高速增长的黄金年代，郊区地铁盘吸引力很大，性价比高、出行方便，满足了刚需诉求。

　　但现在随着人口导入和城市化的放缓，在郊区还复制这样的模式，是否依然还能唤起市场的热情呢？

　　从2022年重固新镇首个商品房大名城映辰入市到现在，3年过去规划落地得怎么样了？

　　生活在这里的居民感觉怎么样呢？

　　作为新开发的睡城，重固过度依赖远期规划，当前的配套极度不完善，新镇区域配套几乎是0。

　　首先我来到了示范区线重固站点的施工现场，在赵重公路和北青公路交叉口。

　　这个重固未来的交通枢纽，目前仍是一片繁忙的工地，路口大车较多，尘土飞扬：

　　规划明确，示范区线预计2028年竣工通车，这意味着重固居民还要再等3年。

　　重固站规划的有TOD商业，现场看到还在平整土地，未来距离商业建成、招商开业还要很长时间：

　　顺着北青公路往东走，看到的建成的商品房是保利虹桥和颂，这是距离重固站点最近的新盘。

　　在配套缺失、规划兑现缓慢的背景下，还卖3.8万元/m²的价格，去化自然不是理想。

　　2023年开盘的新长宁·水韵名邸现在已住人，依旧有少量新房在售，未能清盘。

　　大名城映辰一期已售罄，但二期也是陷入了去化困难。

　　重固新镇规划了12个住宅地块，目前只开发了不到一半。除了建几个小区外，附带的学校、商场等配套一个都没落地。

　　也就只有等到小区建得差不多、地铁开通、导入一定人口后，相关的配套才会慢慢起来。

　　像重固这样的郊区小镇，打着地铁和大虹桥概念，新镇区域从0开始开发，到发展成熟想必要有一个很长的周期。

　　地铁要等，商业要等，人气要等，成熟更要等。这种“工地生活”状态，要持续好几年。

　　现在地铁没通，从重固前往大虹桥和市区要依赖自驾或公交接驳，要么到赵巷坐17号线，是无奈之选。

　　北青公路是主干道，但高峰期非常拥堵，要么绕道走崧泽高架，通勤体验谈不上便捷，只有等示范区线通车后交通才会改善。

　　郊区睡城产业往往需要依靠上游，本身配套、环境不完善，想保值很难，新房买过来就破发是普遍现象。

　　重固的上游是虹桥前湾规划功能区，产业落地和对重固的带动没有那么快。

　　购买重固新房的多以地缘客群和周边工厂的产业工人为主，产生的购买力不强。

　　重固新房价格提前透支了未来数年的利好，跟二手房差价大，买过来的亏钱效应明显。

　　以保利新盘为例，参照次新房中建锦绣溪庭、佳兆业君汇上品不到3万元/m²的成交价，买过来就亏8k。

　　重固板块最大的问题就是规划太晚了，错过了所有的城市红利，非常依赖远期规划，当下的居住短板有很多要弥补的。

　　回首青浦的操盘逻辑，就是换了个地方“割韭菜”而已。

　　青浦以前在17号线沿线卖地，现在换到了示范区线沿线，借助大虹桥东风新规划了重固新镇这个睡城。

　　那些冲着“虹桥辐射”概念入手重固的，肯定要忍受长达数年的“工地生活”了，同时还得承受资产贬值的心理压力。

　　上海第二类睡城是早期的工业卫星城随着产业的转型和城市发展重心的转移，渐渐地开始沦为睡城了。

　　典型的代表是安亭11号线昌吉东路社区。

　　11号线昌吉东路地铁站

　　有人说，安亭不是有名的汽车城么？怎么可能是睡城？

　　实际上，在安亭购房的人群已经高度分化了。

　　除了本地汽车产业从业人员外，更大的比例是依赖地铁通勤的市区外溢刚需客群。

　　与安亭新镇、安亭瑞仕锦庭、万科西郊都会社区不同的是，昌吉东路社区（上海派周边）正是为后者量身打造的“地铁睡城”。

　　昌吉东路就是一个地铁房概念，3万多的新房价格+地铁1小时进市区给很多刚需提供了一个落脚的机会。

　　从昌吉东路出发，到江苏路、徐家汇纯地铁时间分别只要48分钟、52分钟。

　　算上两端接驳单程基本上可以控制在1小时左右，这个通勤在上海虽不算轻松，但属普遍可接受的范围：

　　11号线是上海的交通主动脉之一，早晚高峰非常拥挤，给安亭带来了方便的同时，长期这样往返对身心也是一个很大的消耗。

　　围绕11号线昌吉东路站，周边先后开发了好几个商品房。

　　从路劲上海派开始，到嘉宝新力梦之晴华庭、融侨星誉、正荣悦珑府、深安上居等。

　　新房越开越多，但昌吉东路的配套却没怎么变。

　　从昌吉东路地铁站出来，迎面而来的还是早期绿地昌吉名邸开发的那些店铺式商业，门店虽然换了一批，但形式不变：

　　正荣悦珑府交付入住已久，但底商并没开起来，没有给片区的商业带来改善：

　　这么多年过去，昌吉东路社区变化最大的就是多了一个学校。

　　为满足日益增多的居住人口和就学需求，新建了一所安亭初级中学，今年9月启用首次招生：

　　安亭后面开发的小区都有一定瑕疵，对实际居住体验和二手房成交价都有一定影响，新房也不好卖。

　　比如上海派最后一期嘉悦澜庭、正荣悦珑府北部200多米就是铁道，噪声可以听得见：

　　好在这些小区在行情大好的时期都把新房卖完了，而后面开发的深安上居就没有这么幸运了。

　　其价格上涨到了3.8万元/m²，性价比消失，且东部有高压线、南部直面昌吉东路高架桥：

　　深安上居已经是准现房，挂出了大大的标语“实景准现房，今年买今年住”，也侧面反映去化不好：

　　虽然安亭的新房价格逐步在上涨，从当初的3.5万涨到了现在的3.8万，嘉芯汇更是卖到了3.95万；而二手房在前几年也一度飙升到4万+元/m²。

　　但是现在二手房回调得比较大，以上海派花香澜庭、君悦华庭为例只有2万元/m²，腰斩了：

　　前期3.5-3.75万元/m²买入嘉宝新力梦之晴华庭、融侨星誉、正荣悦珑府的也都破发到了2.6万元/m²。

　　这也意味着买了深安上居的新房就会亏1.2万元/m²。

　　安亭的房子不保值，一面是本身传统汽车产业转型下购买力在从内部减弱，整体市场受到了影响。

　　一面是当初的卫星城模式不再符合上海当下往主城方向发展的主流趋势。

　　安亭、吴淞、金山石化、老闵行等卫星城转型普遍遇到了困境，发展模式基本被五大新城取代了。

　　同时五大新城又受到了城市副中心的压制，一切资源都在向主城和市区回流，不再无限摊大饼。

　　这样一层层压制下来，卫星城处在了上海城市发展链条的最末端，渐渐地有沦为睡城的趋势。

　　相对嘉定新城来说，安亭永远处在上海城市化的最后一环。

　　当上游的板块都便宜后，市区外溢的购买力就不想跑那么远了，在前面就被截流了。

　　安亭现在3.8万元/m²的新房价格已经可以在嘉定新城随便挑选二手次新房了。

　　比如马陆地铁站旁的好世皇马苑、安高东方御府、恒大御景湾等成交价仅3.5万元/m²左右。

　　新城的配套和居住环境更好，到市区通勤也更近。从马陆到市区比安亭每天来回可节省半小时。

　　昌吉东路社区就像一个时代的缩影，曾经凭借产业和地铁的光环成为刚需的乐园。

　　但现在在产业转型和城市发展重心转移的浪潮中逐渐褪色，暴露出作为睡城在配套、保值和长期发展动能上的短板。

　　上海第三类睡城是依靠郊区某个产业园规划，产城融合驱动土地价值，带动一片商品房社区的开发。典型代表的是宝山北郊未来产业园。

　　宝山北郊未来产业园在罗泾和罗店交界处。

　　在以前这里都是工厂和农田，只在2015-2017年建了三个动迁小区：罗宁雅苑、璟储佳苑、璟储新河湾。

　　后来随着北郊未来产业园的产城融合规划，提高了这里的土地价值，然后开始卖地。

　　2016-2022年先后开发了万科启宸、招商主城、中建阅澜山、红星铂雅名都4个商品房小区：

　　很明显，这里的社区开发不连片，跟南部美兰湖有很大的断裂带，孤岛效应明显。

　　住在这里，真实的感觉如何呢？

　　笔者先到产业园看了看，映入眼帘的是高大上的CBD，顿时感慨宝山难得有这么好的城市界面：

　　北郊未来产业园承载了宝山产城融合的梦想，定位在宝山非常高，官方正式场合报道每年都要吹好几次。

　　从北郊未来产业园、南大智慧城、大吴淞等多个转型动作来看，宝山在北转型上确实发力很大。

　　但是就目前而言，北郊未来产业园入住的企业和提供的就业机会有待加强，急需摆脱郊区睡城标签。

　　这里能显现出烟火气息的就是萧云路上的几家商业设施，整个产业园很少有人出入：

　　买在这的居民就是图一个房价便宜，除了部分在周边上班外，很多还是要前往市区通勤。

　　这里少了地铁，生活配套也较少，冷冷清清的。

　　除了产业园几家门店外，小区周边设置的门店要么没开业，要么数量少，社区感不强。

　　红星铂雅名都北部的街区商业还没开业，正在招商中：

　　现在能就近提供便利店和买菜服务的就是招商主城小区的两三家社区小超市：

　　到了晚上，路上黑黑的，一股郊野氛围扑面而来：

　　北郊未来产业园离上海市区确实“北郊”，配套也彰显“未来”色彩。

　　连共享单车都不在运营范围内，来到这感觉时光都变慢了：

　　从这里自驾到人广道路并不顺畅，经沪崇高速转外环再转到南北高架要1个小时多，高峰期耗时更久：

　　直线进城的沪太路一直没有快速化改造，使得北郊进市区要绕很多弯路。

　　这几个小区周边厂子多、大车经常出没，西部的沪太路、北部的金石路、南部的罗北路都造成了割裂。

　　其中罗北路还有高压线走廊，车流非常快：

　　从房价的性价比和居住配套与环境对比来看，北郊未来产业园社区大不如美兰湖和顾村。

　　这些次新房成交价在2.7万元/m²左右，而美兰湖的动迁房仅2万元/m²，顾村3万元/m²。

　　美兰湖社区环境非常好，高度宜居，美兰城商业开业、美兰西湖公园建好后配套变得更好了。

　　顾村有齐全的商业综合体龙湖天街、三甲医院华山北院，还有大公园，更宜居。

　　综合来看，重固、昌吉东路、北郊未来产业园分别代表了规划透支兑现慢、产业褪色和产城失衡三种睡城困境。

　　在上海城市发展进入精细化、集约化新阶段的今天，单纯依靠一条地铁、一个产业概念或一张美好蓝图画卷就能创造好一个强大睡城的时代，已经一去不复返了。

　　居住在这些“最后的睡城”里，现实的生活体验有很多矛盾点，既想有一个家，又不得不忍受配套的缺失或环境的不宜居，到市区通勤也消耗精力，同时资产价值也难以保值。

　　对于一个城市发展来说，要反思如何实现真正的职住平衡和产城融合，以后避免制造新的、功能单一的睡城。

　　而对于我们普通购房者来说，上海的城市发展逻辑变了，市场变了，置业逻辑也变了。