香港不动产交易产权性质实务问题研究与分析

原标题：香港不动产交易产权性质实务问题研究与分析——中国境外法律实务研究与思考（三）

摘要

房地产行业是香港经济的支柱产业之一，始自1841年6月拍卖和出让第一幅土地以来，香港不动产交易的萌芽、兴起与发展就见证了香港的发展、繁荣与兴盛，也促进和推动了香港不动产相关法律体系与法律传统的建立、发展与完善。香港房地产交易无论是一级市场还是二级市场都十分活跃，与之相关的法律服务亦是香港法律行业的传统和重要领域之一。

然而，由于历史的原因，香港并没有建立相应的产权登记系统，取而代之的是产权交易登记系统，卖方的产权是否有瑕疵，买方能否取得有效产权，均需由买方根据卖方提供的产权文件——楼契（Title Deeds and Documents）、产权交易登记系统注册的各类信息、现场调查、质询证明等，自行进行分析和判断，以确定是否接受卖方拟转让的不动产产权并完成交易。因此，标的不动产产权性质的判断和确定是房地产交易中的核心。

关键词：香港 土地 不动产交易 房地产 产权性质 产权负担 楼宇买卖 有效产权 产权文件 楼契

一、香港不动产交易产权性质概述

（一）产权交易登记非产权登记系统

不同于中国内地所建立的清晰、完善的产权登记系统，香港并未构建类似的不动产产权登记系统。

未来香港或会引入、建立和推行不动产产权登记系统，但出于历史的原因，截至目前，香港建立和推行的是一套“不动产产权交易登记系统”，即由香港土地注册处（The Land Registry）建立的产权交易登记系统，是对诸如不动产买卖合同（Agreement for Sale and Purchase）、产权转让契约（Assignment）、衡平法权益（Equitable Interest）、按揭抵押或法定担保（Mortgage/Legal Charge）、产权负担解除契约（Deed of Release）、政府行政命令（Government Order）、法院判令（Court Order）等与所交易的不动产产权相关的全部历史交易信息和相应文件以及法律文件进行登记和注册的系统。

土地注册处的产权交易登记系统并不对所转让不动产的产权有效性提供保证，产权交易登记系统注册登记的不动产产权人仅代表在该不动产交易过程中受让过（包括最后受让人）该不动产的产权受让人，并不代表其所受让和取得的产权为有效产权（good title）。

（二）不动产产权性质的证明与判断

有效产权非常重要，产权的性质对不动产能否再次转让以及其转让价格具有重要影响。普通法法律体系下，通常而言，除不动产买卖合同另有约定外，不动产的转让方（Vendor）有义务向不动产的受让方（Purchaser）提供、转让具有有效产权的不动产并有责任向受让方证明（As a matter of evidence）其所转让的产权为有效产权，至于转让方所出让的不动产产权是否有效，则需要受让方自行进行调查、分析和判断。

由于香港产权交易登记系统所登记的信息并不能证明由转让人所拥有并拟转让产权的有效性，仅仅是对涉及该不动产的全部交易以及对产权有影响的相关信息及法律文件进行注册，而在不动产产权的形成和转让过程中（尤其是经历过多手转让的不动产），又存在诸多影响有效产权的因素和事件，这些因素都大大增加了不动产产权性质调查和判断的难度。

由于产权受让的重要性、专业性以及香港相关条例的规定，香港的不动产交易通常都是由买卖双方的律师（Solicitors）代理完成的，这就要求双方的代理律师，尤其是买方的代理律师需要对所交易不动产在香港土地注册处所登记的全部历史信息进行分析、对所交易不动产现场进行查勘、对买方所提供的楼契文件进行审查，以调查确定该不动产产权的性质，同时还需要对可能存在的、不能或未在土地注册处登记的产权负担（Encumbrances）——如在该不动产上存在的但未进行登记的第三人持有的衡平法权益（Equitable interest）——进行调查和确定。

（三）不动产交易与转让的基本流程

香港的不动产交易实务中，大致涉及三个关键节点，即临时买卖合同的签订（Provisional/Preliminary Agreement for Sale and Purchase）、正式买卖合同的签订（Formal Agreement for Sale and Purchase）以及不动产交易的完成（Completion）。

1. 临时买卖合同的签订及第一笔定金的支付

缘于活跃的房地产交易需求，香港房地产市场有大量的房地产交易中介，香港不动产买卖，有相当一部分是由房地产中介促行的。在房地产中介介绍并促行交易的阶段，买卖双方会就所交易的不动产签订临时买卖合同并由买家支付第一笔定金（Initial Deposit），对所交易不动产的价格、正式买卖合同签订的时间、第二笔定金（Further Deposit）的支付金额及时间、产权转移及交易完成时间（Completion Day）等与本次交易相关的框架进行约定。签订临时买卖合同后，买卖双方通常便会委托各自的代理律师代表己方与对方完成后续交易流程。

2. 正式买卖合同的签订及产权的调查与证明

临时买卖合同签订后，买卖双方通常会分别委托各自的律师事务所代表己方与对方就该不动产转让的后续交易事项进行处理。在正式买卖合同的签订及产权的调查与证明阶段，通常需要处理三个方面的事项：

（1）正式买卖合同的协商与签订

在正式买卖合同中，买卖双方会就拟转让的不动产标的详情、交易的价款和支付、拟转让的不动产产权性质、产权的质询与答复、产权的证明（证明的责任、期间和程度）、违约责任、印花税的承担等权利义务进行详细约定。香港的法律实务中，在正式买卖合同的签订阶段，卖方的律师会将起草和准备的正式买卖合同发送给买方律师审核与修改，经双方协商并最终确定后会将最后确定的正式买卖合同稿作为定稿（Engrossment of Formal Agreement for Sale and Purchase），在律师事务所的解释和见证下，由买卖双方进行签署。

（2）银行抵押贷款的解除与申请

就卖方而言，卖方在转让标的不动产时，该标的不动产上可能存在、也可能不存在卖方尚未清偿完毕的银行按揭贷款（Mortgage/Legal Charge）。在存在卖方尚未清偿抵押贷款的情况下，卖方律师需要向贷款银行申请取回存放于贷款银行处的、标的不动产的全部产权文件并查询尚未结清的贷款数额，同时承诺在交易完成日收到转让款时，会将代为收取的转让款先行用于偿付未清偿的贷款以解除已登记、注册于标的不动产上的抵押负担。同时，于买方而言，在需要贷款的情况下，买方律师会代表买方向申请贷款的银行申请贷款并办理相关的贷款支付和按揭贷款的抵押和登记手续。买方贷款的发放、购买尾款的支付、卖方贷款的清偿、产权转让契的签署、标的不动产的移交都将在交易完成日当天一并完成。

（3）标的产权的证明、调查与判断

标的产权的证明、调查与判断是不动产交易中的核心环节，事关标的不动产产权的有效性问题，对所转、受让的标的产权价值具有重大影响。

从正式买卖合同的签订到交易完成日前，是双方就交易不动产产权进行证明、调查和判断的期间，双方可以根据自身情况、需求以及本次交易标的的情况，就该期限的长短进行约定。实务中，该期间一般短则一月，长则两至三个月甚至数月。通常在双方签订正式买卖合同后，卖方律师会将卖方持有的或从贷款银行取回的楼契文件按照合同约定的证明期间和范围选取相关部分移交给买方律师，由买方律师对所移交的包括政府地契（Government Lease）、不动产开发相关的规划文书、批复和许可等文件、历次转让过程中的买卖合同、产权转让契、抵押贷款合同、衡平法权益（equitable interests）相关文书、产权负担解除文书等产权文件进行详细查阅，同时结合从土地注册处取得的查册信息（Land Search Entry）、现场查看的不动产建筑构成情况、不动产的出租情况、不动产的占有情况等，对所交易的产权进行调查。

不动产产权性质的质询（Requisitions and Objections）与答复（Reply）是标的不动产产权性质调查、判断与证明的重要组成部分，卖方有责任与义务按照合同约定的标准（或默认情况下，按普通法原则确定的证明标准）向买方证明其产权的有效性。在调查过程中，如果买方律师通过查阅产权文件，对产权的有效性产生质疑或者存在疑问，买方律师应在买卖合同规定的期限内向卖方律师提出（该期限由双方自行约定，实务中常见为7天内）。以7天期限为例，买方律师的第一次质询提出应当自收到卖方移交的楼契文件之日起7日内向卖方律师提出；随后的质询应当自前一次收到卖方律师作出的书面答复之日起7日内再次提出。同时，每一次质询的内容只能在前一次质询问题所涉及的范围内提出，未能及时提出质询的产权问题，视为买方认为不存在瑕疵而予以接受，所以随着质询和答复、证明的推进，质疑问题的范围将逐渐减少。如，第一次质询时，如果买方未能就标的不动产是否存在违章建筑提出质疑，则第二次质询时买方则不能再就违章建筑问题提起质询。在答复过程中，卖方负有如实向买方解释并给出合理解释的责任，需要时应提供进一步的证据对买方质疑的问题予以证明直至达到证明标准。

3. 标的不动产产权有效性争议与合同的解除

通过不动产产权性质的质疑、答复与证明过程，如果卖方对买方就不动产产权提出的所有质询都作出了满意的解释和证明，则买方在交易完成日当天将支付剩余的尾款，而卖方会将标的不动产交付给买方、签署产权转让契并移交与标的不动产相关的全部产权文件。

相反，如果在质疑、答复和证明阶段，卖方无法就买方所提出的质询予以答复并达到证明标准，则卖方有权解除合同（Rescind）并要求卖方偿还已经支付的全部定金。若卖方认为其已经达到证明标准，不同意买方提出的解除要求，则有权没收已经支付的全部定金并终止合同。双方若对于卖方的证明与答复是否满足既定标准产生争议，不动产买卖合同的任一方可以通过原诉传票（Originating Summons，具体而言为Vendor and Purchaser Summons）向法院提起诉讼请求法院就此作出裁判。

二、有效产权的定义与判断标准

（一）有效产权概念与含义

不动产的有效产权是指该产权能够让产权持有人有效对抗所有针对该不动产相关权利提出主张的人。香港法律实务中，与有效产权相对应的概念主要包括有可撤销的产权（Defeasible title）和瑕疵的产权（Defective title）两种类型，无论在哪一种情形下，产权人以外的第三方都能对产权人所持有不动产的相关权利提出主张，而对产权人的产权造成重大影响。

可撤销产权与瑕疵产权的概念有关联但又相互区别。可撤销产权是指因可归责于产权持有人的原因而导致产权人的产权被撤销或被宣告无效。例如，不动产产权人因违反政府土地出让合同（Government Lease）的条款，在未经政府同意、擅自改变土地用途而导致政府有权收回出让土地的情况下的产权，即属于可撤销产权的一种情况。而瑕疵产权是指产权有瑕疵但并不会导致该产权被撤销、被收回或被宣告无效的产权，典型的例子即为产权负担（Encumbrance）。例如，有登记抵押的产权即为有负担的产权。仅从便于理解的角度来看，可撤销的产权一定程度上讲可以被看做是一种有“瑕疵”的产权，而反过来说，并不是所有有瑕疵的产权都是可撤销的产权。但无论不动产的卖方拟转让的是可撤销的产权还是有实质瑕疵的产权，买方都有权利解除合同而拒绝完成交易。

（二）有效产权的判断标准

香港不动产交易司法实务中，有效产权并非指必须为毫无瑕疵的完美产权。

有效产权的判断标准是什么？何种程度的瑕疵是司法实务中可以接受的瑕疵？英国Russell法官在MEPC Ltd v Christian-Edwards [1981] AC 205判例中就此提出了“排除合理怀疑”（Beyond reasonable doubt）的标准。即，如果案件的事实和条件能够使法官排除一切合理怀疑，认为存在的瑕疵并不会导致产权人以外的第三方向产权人的产权提出有效权利主张的，则该产权即为有效产权。

该标准和法律原则，在香港的判例Cali Enterprises Ltd v Chongmark Ltd [1986] HKLR 816以及Kan Wing Yan v Hong Kong Housing Society（1987）MP No 2436 of 1987中得以适用和确立。

因此，在香港的不动产交易实务中，卖方需要向买方提供产权文件及相关证据，并充分回答买方在产权调查过程中提出的质询，其证明程度要达到排除合理怀疑使买方相信不会有其他方能够对拟转让的产权提出有效权利主张。而如果双方就是否存在第三方提出有效权利主张的风险存在争议而提请法院裁定时，香港法院则同样依据该标准对案件进行审理并做出判断。

三、不动产交易中的常见产权负担

除非买卖双方就所交易产权的产权性质另行作出明确约定，否则卖方应当向买方转让有效产权。了解常见的产权负担类型，有利于把握不动产交易产权性质调查和判断的方向。

（一）不动产上的按揭抵押或者法定押记

不动产按揭抵押（Mortgage）或法定押记（Legal Charge）是香港不动产交易中最为常见的产权负担之一。

在标的不动产拟转让前，卖方尚未清偿己方贷款银行抵押按揭的情况并不少见，而该产权负担的解除通常会在约定的交易完成当日，由买方按照卖方贷款银行告知的欠付贷款数额，先将购买价款用于清偿卖方尚未结清的贷款及利息，剩余部分才会支付给卖方。因此，卖方贷款的清偿通常与产权的转移会同时在交易完成日完成。因此该类按揭抵押不是本文的讨论对象。

按揭抵押或者法定押记在清偿时，其抵押权人会向抵押人签发一份产权负担解除契约（Deed of Release 或 Receipt on Discharge of a Charge）并由抵押人将契约在香港土地注册处登记注册，以宣告该产权负担的恰当解除。而在不动产多次交易流转过程中，几乎每手交易都存在抵押按揭的情况，如果在该过程中存在没有恰当解除的按揭抵押或法定押记，则存在抵押权人向拟转让不动产提出权利主张的风险，将成为拟转让不动产产权的瑕疵并影响该产权的有效性。

（二）第三方对不动产拥有的衡平法权益

第三方对拟转让不动产拥有的衡平法权益（Equitable Interest）主要包括衡平法按揭抵押（Equitable Mortgage）以及因法律构定信托（Resulting Trust）而产生的衡平法权益。

法律构定信托主要产生于第三方承担了全部或部分不动产购买价款或者提供借款给产权人用于购买该不动产而产生。在此类情形下，除非另有明确约定，基于普通法原则会产生法律构定信托，即认为虽然不动产仅注册于产权人名下，但推定承担或出借价款的第三方对该不动产享有衡平法上的权益，而该权益由产权人作为受托人代作为委托人的第三方持有。

法律构定信托的产生在实务中常见于母公司出资由子公司作为产权人持有不动产、股东出资由公司作为产权人持有不动产、夫妻双方对所购买的房产均有出资但该房产仅登记于一方名下、父母为子女出资由子女购买房产等情形。

根据香港《物业转易及财产条例》（Conveyancing and Property Ordinance, Cap.219）第5条第（1）款规定，除通过遗嘱产生和法定产生的衡平法权益外，土地衡平法权益的设定和处置均需要采取书面的方式并进行签署。根据香港《土地注册条例》（Land Registration Ordinance，Cap.128）第3条第（2）款的规定，未注册的契约、转让契、判决以及其他书面形式的文书，不能够对抗之后该不动产的善意购买人。因此，通过书面形式设定的衡平法权益，通常情况下权利人为保障自身的合法权益，都会将相关文书进行登记注册。但根据《物业转易及财产条例》第5条第（2）款，通过复归信托、默示信托以及法律构定信托方式设立的衡平法权益并不受该条例第5条（1）款中书面形式要求的限制，而未采用书面形式设定的衡平法权益，其本身无法在土地注册处进行登记注册。因此，在不动产产权负担调查过程中，由土地注册处查册所得的登记信息并不包含由法律构定信托而产生的由第三方持有的衡平法权益。

虽然根据上述《土地注册条例》的规定，由法律构定信托产生的、未注册的衡平法权益不能对抗后续善意的产权受让方，但受让方知道或应当知道该未登记衡平法权益的除外。而香港的判例设定的判例法，则明确了拟受让产权的受让方的调查义务，即购买方有责任履行应尽的调查了解义务，去了解和调查标的不动产上是否有负担第三者持有的衡平法权益，若其未履行调查义务则视为其应当知道该衡平法权益负担的存在。

英国William & Glyn Bank Ltd v Boland [1981] AC 487案中，夫妻双方共同购买了一处房产，但该房产只登记于男方的名下。男方在女方不知情的情况下，将该房产产权抵押给了银行，银行在接受抵押的产权时并未对女方是否对该不动产享有因法定构定信托而产生的衡平法权益进行调查和了解。随后因男方没有能力偿还欠款，银行申请取得产权而拍卖该抵押房产。最终，英国上议院维持了英国上诉法院的判决，认为：在经济社会里普遍存在共有产权的情况下，作为产权受让的一方应当知道可能存在诸如配偶和其他家庭成员等第三方对拟转让的房产产权享有衡平法权益的情况，因此其应当对此进行恰当的质询和调查以证明其对存在该衡平法权益的负担并非“应当知情”。该英国判例在香港的Wong Chim Ying v Cheng KamWing[1991] 2 HKLR253（CA）以及Wong Lai Suk Chun v Wong Chiu Ming（1993）DCA No 3570 of 1992判例中得以适用和确立。

在香港这样一个中西合璧的经济社会中，母公司出资由子公司持有不动产、股东出资由公司持有不动产、父母出资为子女购置不动产、夫妻双方出资而以一方名义持有不动产的情况并不少见，而这类由第三方享有的、可以向后续受让人主张权利的衡平法权益无法通过不动产查册获知，对律师在代理进行不动产交易、处理此类产权负担调查时提出了审慎要求。

（三）针对不动产作出的政府命令或通知

为保证香港所有建筑物的安全使用，不因建筑物及相关附属设施及所述地块环境等潜在危险因素等原因对任何人的人身安全和财产安全造成威胁，《建筑物条例》（Buildings Ordinance, Cap.123 ）要求香港所有的建筑物的规划、设计、建设、维护和维修都需要符合《建筑物条例》等相关条例、规例等法律的要求。屋宇署（Building Department）等政府职能部门，有权依据《建筑物条例》的规定，对建筑物的产权所有人发出通告（Notice）和命令（Order），要求建筑物产权人对其所有的建筑物及所述地块上的环境因素进行检查、维修、保养、拆除违法建筑、将建筑回复原状，以保证建筑物的建设和使用符合政府出让合同、法律的要求。

常见的政府通告与命令主要包括以下四类：1. 依据《建筑物条例》第24条针对私自建设、改建等非法建筑，发出的要求进行拆除、移除、改建的通告与命令；2. 依据该条例第26条对年久失修等原因造成的危险建筑进行维修维护的通告与命令；3. 依据该条例第27条危险建筑或潜在危险建筑发出的关闭和停止使用的通告与命令；4. 根据该条例第27A对建筑物所属地块和环境因素中的存在滑坡、塌方等危险的坡体进行维护、加固和维修的通告与命令。

上述通告和命令发出后，建筑物的产权人有义务也有责任按照要求在规定的期限内完成相关拆除、重建、维修保养等工作。如果产权人不履行相关义务，则政府有权自行采取相关行动完成所述工作并要求产权人承担全部相关费用，同时可能构成刑事犯罪。

政府发出的相关通告和命令，既可能针对个别多层建筑中的个别房屋，也可能针对建筑物整体及公共部分。针对个别产权人的命令对该特定的不动产产权形成产权负担，而针对建筑物公共部分的命令则会对全部建筑内的所有产权人的产权形成产权负担。针对特定产权的通告和命令，相关责任由特定的不动产产权人承担；针对公共部分的通告和命令，相关责任由全体产权人按照其在该幅土地上所占的产权比例份额予以分摊。不过应当注意的是，并非所有此类的产权负担，都会对产权的有效性造成实质性的障碍（a blot in the title），只有对产权有效性构成实质性障碍的负担，才会影响产权的性质和交易的进行。

香港终审法院（The Court of Final Appeal）在Chi Kit Co Ltd v Lucky Healt International Enterprise Ltd[2000] 3 HKC 143（CFA）判例中明确，因政府通告或命令产生的拆除、维修、加固、重建等责任，只有在其性质、规模或程度超过了作为理性的受让人在协商签订买卖合同时可以合理预见的范围时才构成实质负担。

终审法院设定的的法律原则在All Ports Holdings Ltd v Grandfix Ltd（2001）CACV No 1102 of 2000中得以适用和具体体现。本案中，产权人拟将其位于尖沙咀的一间商铺转让给受让人，但在完成交易前，香港屋宇署经检查认为该栋大厦年久失修对安全构成危险，急需维修，故而向该栋大厦全体产权人发出了维修命令，因此受让人要求解除合同并返还全部定金。香港高等法院上诉法庭认为，因本案中屋宇署发出的维修命令涉及的是对已存在危险的建筑物进行大规模维修（通常大规模维修费用或可超过千万港币），因此不属于买方可以预见的、作为共有产权人在大厦公共部分的日常维护保养中会发生的正常、可接受的费用，因此裁定该政府命令对拟转让的商铺构成实质负担，对该产权有效性造成实质性影响。

综上所述，在不动产交易实务中，如果通过产权调查，发现存在政府依据《建筑物条例》发出的通告或命令（无论是针对拟转让的不动产本身还是针对同一多层建筑的公共部分），均需要审查出让人是否已经恰当履行通告和命令指明的事项。已经恰当履行的通告和命令，政府会向产权人发出合规函（Letter of Compliance）以供涉事产权人注册，表明负担的解除。如果该通告和命令尚未妥善履行完毕，则要视该通告和命令所涉及的施工规模和费用是否足够巨大，若属于理性意向受让方可以合理预期的范围内，通常会采取由转让人承诺补偿和承担全部相关费用的方式完成交易；若规模和费用额度超出上述合理预期的范围，则意向受让人有权主张该通告和命令构成实质性产权瑕疵，要求解除买卖合同并取回所付之定金。

（四）针对产权人或业主法团提起的诉讼

实务中，对拟转让产权形成产权负担的诉讼主要包括两种类型，一种是与拟转让不动产相关、针对该不动产产权人提起的诉讼，另一种是针对拟转让不动产所在的多层建筑共有产权人提起的诉讼。

1. 针对特定拟转让不动产产权人提起的诉讼

并非所有针对拟转让不动产产权人提起的诉讼都会形成产权负担，只有与拟针对该不动产产权人提起的、与转让不动产相关的诉讼，根据香港的法律，才可以在土地注册处进行注册登记，进而在该不动产产权上形成负担（Lis pendense），影响其后续的转让。

仅针对产权人个人而与不动产不相关的诉讼并不会对产权产生瑕疵。例如，香港《占用人法律责任条例》（Occupiers Liability Ordinance，Cap.314）规定不动产的产权人或管理人有责任使其占有使用的不动产保持良好的状态以防止对访客等合法进入该不动产的人造成损害。如某一商场因管理维护不善，导致访客进入后受伤，则该商场的所有人或占有使用人便会因侵权而面临起诉。但诉讼是针对该不动产所有人或占有使用人个人的责任而提起，该诉讼并不会针对该不动产，也不会对后续的产权受让人产生影响。但当此类侵权之诉发生于多层建筑时，情况则有所不同。

2. 针对全体业主或业主立案法团提起的诉讼

香港因地理条件有限，地少人多，以高楼和多层建筑居多，因此大多数的产权都属于多层建筑的共有产权。与中国内地的多层建筑中每套房产都有独立的产权不同，香港的多层建筑中每套房产并无独立产权，其所拥有的只是与建筑物中其他产权人共同共有的、所在土地的产权（即由政府出让合同而产生的土地产权），以每一产权人在该幅土地享有的份额予以体现，其所“拥有”的特定房产，只是以独立占有、收益、使用的方式持有，该房产并不存在的独立产权。

根据香港《建筑物管理条例》（Buildings Management Ordinance, Cap.344）第17条（1）（b）的规定，针对业主立案法团（由该幅土地上多层建筑物的全体产权人共同成立）作出的判决或者命令，经过土地审裁处的许可，该判决或者命令可以针对“任何业主”提起执行。而“任何业主”的含义，香港终审法院在Chi Kit Co Ltd v Lucky Health International Enterprise Ltd[2000] 3 HKC 143（CFA）案中将其明确解释为自赔偿责任产生之后的任何一名产权人，而不仅仅是针对责任发生时恰好为拟转让不动产产权人的这一名特定产权人。这也就决定了，此类判决或命令在未履行完毕前，将与该多层建筑内的房产绑定，影响后续每一个受让该不动产的产权人。

因此，针对业主立案法团提起的诉讼，即便该诉讼与不动产并不相关，只要其潜在的可能法律责任（Potential Liability）的数额超过相当程度，以致超出理性购买方在正常交易中能够合理预见的范围，便会形成对标的不动产的产权瑕疵，影响其正常的转让与受让。

结束语

本文对香港不动产产权交易的特点及形成原因、不动产交易的基本流程及核心问题、有效产权的含义、常见的产权负担类型进行了分析和探讨，为理解香港不动产交易的基本逻辑和框架提供了支持。随着粤港澳大湾区深度融合与发展，以及香港各项人才计划的推行，越来越多的内地企业和个人到香港投资不动产，越来越多的内地居民移居香港，在香港购房置业，了解和把握香港不动产交易法律相关规定及法律实务，具有重要而深远的意义。

●参考资料：

1.《物业转易及财产条例》（Conveyancing and Property Ordinance, Cap.219）.

2.《建筑物管理条例》（Building Management Ordinance, Cap.344）.

3.《建筑物条例》（Buildings Ordinance, Cap.）.

4.《土地注册条例》（Land Registration Ordinance，Cap.128）.

5.《占用人法律责任条例》（Occupiers Liability Ordinance，Cap.314）.

6.Wong Chim Ying v Cheng KamWing[1991] 2 HKLR253（CA）。

7.Wong Lai Suk Chun v Wong Chiu Ming（1993）DCA No 3570 of 1992

8.William & Glyn Bank Ltd v Boland [1981] AC 487.

9.MEPC Ltd v Christian-Edwards [1981] AC 205.

10.Cali Enterprises Ltd v Chongmark Ltd [1986] HKLR 816.

11.Kan Wing Yan v Hong Kong Housing Society（1987）MP No 2436 of 1987.

12.Chi Kit Co Ltd v Lucky Healt International Enterprise Ltd[2000] 3 HKC 143（CFA）.

13.All Ports Holdings Ltd v Grandfix Ltd（2001）CACV No 1102 of 2000.

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