北京买房：理清思路，购房建议1752

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前有一套海淀北太平庄内的30平小房子，未占学位，孩子已入校中央民大初中一年，该房子是否该卖了？卖了后海淀无房产，是否影响初升高？该房啥时候卖合适？

A：

1、北太平庄还分内外？这我真头一次听说。“内”指的是哪儿啊？是德外马甸的“太平营”吗？也就是太平庄村子的原址。如果是，那就是德胜学区的占坑儿房，30平的学区溢价肯定很高。

既然已经初中了就卖掉呗，趁着现在溢价还高，过了明年就说不好了。毕竟大趋势是入学人数明显减少的，溢价低的宜居房产相对好些，这种占坑儿的溢价部分有可能受影响大。

2、但如果是北太平庄学区的，那就算溢价率。30平的租售比如果不带溢价的话应该在400多不超500，超过的就是溢价。如果高就卖掉，不高就留着收租金吧。我估计是溢价不会低的，毕竟是典型的占坑儿房。

3、不影响初升高。因为高中不是义务教育，是需要考试+交学费的，只跟学籍或户口有关，跟房子没任何关系。

4、如果确定要卖，常规建议是春天，大多数年份都会出现小阳春，至少也是成交量上涨，相对好卖些。所以等到春节前后看行情吧，也看政策，没什么利好就挂牌，有的话可以不着急再等等。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，我对北太平庄还算熟悉，因为30年前在小西天工作过一段时间，但头一回听说还分“内外”。

之所以说德外是“庄内”，因为这里在清朝是正黄旗的营地“太平营”，民国之后就成了“太平庄村”。

但现在的北太平庄的前身是“大队”，也就是“乡”的级别。其中包括了小西天、索家坟、明光寺、黄亭子等好几个村子（生产队），既有自然村也有行政村，联合组成了“新马太”的北太平庄。

其中北太平庄村应该属于马甸，也就是现在的德外德胜学区，大概位置在三环以南，新街口和德外大街之间的区域。

再多说一句，“太平庄村”之所以加上“北”，是为了和其他的太平庄做区别，比如天通苑，之前也叫太平庄村。

二

Q:

帮朋友问个问题。朋友做电子商务不用通勤，孩子上私立住校。想买一个比较大的次新。目前在选择的是小汤山金科帕提欧（176平），沙河中海汇智里（117四居，小但新），南邵青秀尚城（170平，有地下室），昌平东关怡园（105平，地下室不算面积）大概都300-400万的样子。

另外南邵招商都会湾(138平6层洋房，550万），泰禾拾景园（146平高层，500万），大四居更好一些，经济有点压力。不知道现在买房，用杠杆合不合适？

从住的角度其实差不多，倾向南邵，感觉那出行更方便。不知道您有什么建议，这几个区域以后的发展或者保值角度怎么样？

另外，他之前还考虑固安武清买别墅或者大平层，代价小多了，独栋也就200，大平层次新房150左右。但是还是有些业务主要在中关村生命科学园，有些不方便，而且现在的局势，总觉得买北京的更靠谱，起码以后可以再出手。固安武清就算纯消费了，这个是否可以考虑？

A：

1、用杠杆是否合适？现在是利率下降的周期，前些日子五年期存款利率都倒挂于三年期的了，所有有些就停止了五年的，说明银行系统普遍认为长期利率还会持续下降。那这会儿贷款就不算多合适呗，因为钱的价格在未来几年会更便宜。

另外利率除了体现钱的价格，也反应了各行业的平均投资收益率。利率走低，说明赚钱越来越难，包括房地产，那就考虑好还贷压力和投资风险吧。

不过北京这种城市相对特殊，或者说全世界各个大城市都差不多，都是利率下降初期也下跌，时间长了就和小城市反向走势了。包括日本也这样儿，楼市崩盘后利率下降，小城市一直降到现在，但以东京为代表的上涨了，还创了新高。也就是说安倍三支箭所超发的货币，大部分都被大公司和有钱人拿到了，然后投到了东京等大城市，钱不值钱的就推高了房价。

所以先评估自己的还贷风险吧，然后从长期看北京房价是能对抗超发所造成的通胀的。短期我也不认为北京房价还有多少下跌空间，参考香港吧，去年撤辣，到现在不能说涨了多少，但至少是没再跌。

2、我要建议也是先看南邵。因为到目前为止，南邵的改善盘价格走势挺不错，超过那两个。典型的是沙河，刚需小区和户型都挺好，改善的走势普通。说明年轻人打拼时愿意住在这里，挣到钱后就搬走了不少。以后大概率还这样儿，地段儿的惯性是很难改变的，或者说走弱不难，逆转不容易。

3、甭说环京了，北京的别墅也是消费为主啊，上千个别墅小区，价格能跟上普宅大盘的屈指可数，还都在产业区周边。而且也只是跟上大盘，对标板块大盘的话也都普通。

大平层在北京没问题，环京的说不好，只能说最好成绩是跟上北京大盘。所以这就看自己是否喜欢吧，房子是用来住的，有钱难买乐意，没必要考虑别的。

4、另外具体户型问当地中介吧，我不到现场的话不好点评。您选的还净是带硬伤的，所以才价格低。以后价格走势未必吃亏，但出手时跟现在差不多，也是肯定不好卖，价格上占不到便宜，除非现在是超跌的捡漏儿价格。具体行情当地中介最清楚，问他们吧。

仅供参考。

三

Q:

我买花市小学学区房，27年花市调剂概率大吗，就是如果调剂，大概是调剂到文汇吗，如果上文汇或广渠门中学跟西城上35中或者西城外国语比较的话，差距大吗？

A：

1、2027年，调剂的概率应该不大，至少比这几年要相对稳妥的多。毕竟入学人数比最高峰降了小一半呢，那就算东城受追捧，师资+教室也至少不会再紧张。

也就是2027年毕业的是2021年高峰期入学的孩子，假定当时入学1万，那到2027年就是腾出至少近万人的教室和老师。而2027年入学的人数肯定比这数字低，那既然是学位不紧张，何必还调剂啊？

2、调剂的话就不好说了，看哪儿有学位了，每年的情况都不一样，无法预测。

3、差距大不大这怎么说呢？反正按排名来说，广渠门肯定是在前面的，但以35来说这都是一个级别的，谈不上什么差距。

另外也得看孩子的天赋和努力，学校并不是决定性的，尤其是差距不大的时候，琢磨这些意义不大。我从我家孩子刚出生就琢磨他是上清华还是北大，现在则想让他学个蓝翔文凭呢，不是那块料。

仅供参考。

四

Q:

涿州高铁新区的房子还有购买价值吗？短期三两年可能不自住的，过几年看情况再住。主要我现在是在北京打螺丝，北京房子买不起，想给自己留个退路。看现在已经是7000多块了，应该没有下跌空间了吧？

A：

1、这可问到我知识盲区了，我都没去过涿州东站，或者说只是路过，对当地楼市完全不懂。

2、不过我要建议是真正能自住的时候再买也不迟，没必要提前买了空着。或者说要买就买租金收益率不算低的，有现金流的才算好资产，甭管价格涨跌都有支撑。

如果房价是7000多块钱，那当地租金能在每月每平10块钱就算合适。也就是一套100平的房子能租1000，一年刨去物业+取暖费+空置期，纯落手里1万块钱。而且这1万得是真能落下的，别说是今年租一万，明年找不到租户了，那这收益率就不真实了，相对之下租金就得更高些才合适。

3、我估计应该差不多吧，也就是这种收益率的房子应该不难找。找找看吧，除非新房折扣很低，否则尽量首选二手房。因为要出租，新房装修太好就不划算了。

仅供参考。

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