⚡荣耀登场▷御林湾官方售楼处正式公开丨御林湾以品质铸就传奇

【北京御林湾】全新作品双展厅璀璨绽放！看房请提前预约✔️
✅✅御林湾售楼处电话：400-668-0320转销售333
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御林湾号称“价格屠夫”，预计价格比区域最高价低30%，项目于2017年拿地，因此土地成本很低。

项目的位置位于望京樾的南边，分为南区和西区，总计体量约1500套房源，几乎等于之前奶西四个项目的总和。

项目最大的亮点是毗邻亚洲最大的湿地公园-温榆河公园，除此之外配套并无太多亮点，交通上距离地铁站较远。

教育配套有国资中心幼儿园、芳草地国际学校东洲校区、北京八十中温榆分校。

医疗配套周边有公立医院朝阳妇幼保健院北部院区、中日友好医院（规划中）、航空总医院等。

御林湾的北侧是东洲家园、望京云尚、芳草地国际学校。

324地块（南区）规划12栋住宅楼，323地块（西区）规划3栋住宅楼及商业配套，目前为全面封顶准现房。

南区除了商品房住宅，还有两个公租房组团。

项目有两类产品：高层和洋房。

南区为18-25层的高层产品，容积率2.23，近百米楼间距，有90平米、125平米、140平米和155平米四个主要户型，总价范围约600万-1000万元。

西区为6-7层纯洋房，只有三栋楼，容积率仅1.3！一共76套房子，都是大户型，213-220平米的洋房，大四居，低密洋房，总价约1600万-1700万元。

按照上面的总价折算成单价，高层均价为6.5万元/平米，洋房均价为7.7万元/平米。

但这个价格并非最终价格，预计开盘会有优惠，最低应该会见到5字头。

项目产品规划的亮点包括：

• 60米面宽归家大门+玻璃幕铝板外立面+尊崇五进归家+自建2.3万m双商业
• 300米超级环廊五大功能区+儿童区+宠物区+活动区+会客区+书吧区
• 百米楼间距，8.6万m2园林景观，三大会所，现浇工艺品，营造奢阔从容的生活体验。

项目因为拿地早，规划报规也早，产品力上明显落后现在新房项目。

其户型设计上普遍存在缺角，暗卫，客厅面宽窄等问题，小户型甚至不是通透的，得房率在加赠送后只有约82%。

12月份，项目做了一次调规，外立面从原定的石材材质，换成了“玻璃+铝板”，相当于稍稍减配，更加说明御林湾要走性价比的道路了。

项目并没有太多的优势，但有个特殊的亮点值得关注：

一层送花园，户户送仓储。

项目地面向上抬升三米，1层相当于正常的2层，下跃的地下室相当于正常的一层，因此下跃户型值得关注。

综合来看，项目产品竞争力稍显不足、整体配套一般、还有公租人才房混居的问题。

此外它还要面对奶西存量项目、望京二手房、新北苑国资抛盘、以及距离2KM的第四代新房歇甲村“国贤府”的竞争。

所以项目除了低价销售，做好“价格屠夫”，几乎没有更好的选择。好在其土地成本低，有足够的底气去释放价格优势。

御林湾对于中建宸园这样的超高品质豪宅来说，影响并不大，虽然宸园已经破发了。

但对于望京樾这样的普通刚改小区，就压力巨大了。

如果项目能下沉到单价6万/㎡左右，甚至5字头，那性价比就可以一战了。

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