⚡北京热搜豪宅#御林湾官方售楼处发布：引领时代高端品质！

在社区营造上，北京御林湾以百分百的诚意

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✅✅围绕“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”这6大产品内核，强调邻里趣活、创造互动空间，智造新烟火社区，以人文关怀的细节营造，满足了市场上对于品质内卷的所有想象

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✅✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴

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御林湾奶西首农项目，时隔8年终于要来了。

首农奶西项目（案名：北京御林湾）12月即将重磅开启，一口气拿出1563套商品房房源，更关键的是，据传单价6万+！这价格放在朝阳北五环，简直是不敢想

御林湾是2017年，首农集团摘得奶西323、324地块，该地块位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速。2019年短暂动工后即陷入“开工-停工-复工”的循环，规划方案也经历多次调整，开发进度缓慢。目前项目已全面封顶。

御林湾的地块的信息相对比较复杂（部委分房和人才房两类公租房、商品房高层和洋房、配建相应的商业），占地面积18.83万平米，总建筑面积：78万平米（其中地上建筑面积48.95万平米），规划住户4959户（居住人口约1.39万人）。号称总投资约43亿（这43亿元都有从商品房上面找补回来）。

公租房A--部委楼：御林湾小区的北侧，望京云尚的南侧区域（地上建筑面积：11.23万平米，6栋18-28层的高层为主，一共1636户，这里还是会对北侧的望京云尚有一定的遮挡），属于中直机关家属楼。

公租房B--人才房：御林湾小区的西侧，紧邻来广营北路，一共3栋楼26-28层高层，合计1760户（地上建筑面积：14.89万平米），属于人才公寓。

324地块：属于南地块，容积率：2.2。御林湾小区的高层区域，小区规划了12栋18层至25层的高层。其中公租房A、公租房B与324地块的御林湾小区中间通过绿格隔开，没有再单独增加围墙分割。

323地块：属于西区地块，容积率：1.3。御林湾小区的洋房区域，规划了3栋7层洋房。

御林湾在当前北京市场“好房子”标准之下不占优势。其得房率、户型设计、园林景观等方面与主流新品存在差距，且不临近地铁。为弥补产品力的不足，项目在价格上做出明显让步。

周边竞品如望京云尚、望京樾等新房成交价集中在8-9万/㎡，而御林湾单价约为6万+元/㎡。

项目信息

御林湾项目涵盖南、西两个地块，总建筑面积约21.04万㎡，包括高层住宅与低密洋房，并配建有约2.3万㎡商业。其中南区324地块规划12栋高层住宅，主打90-155㎡二至四居，120㎡以上改善户型占比极高，近百米楼间距搭配一层带院设计，得房率在77%-88%之间；西区323地块定位高端改善，规划3栋6-7层低密洋房，仅76套稀缺房源，主力户型213-220㎡大平层，得房率高达90%，外立面采用玻璃幕墙+铝板组合，一层下跃带30-70㎡花园，顶层配备观景平台。

搭配约2.3万㎡商业配套与8.6万㎡“一廊十二园”景观园林，构建复合型居住社区。

占地面积:18.82万方

建筑面积:78万方

拿地时间:2017年

交房时间:预计2027年10月

产品面积段:91-220㎡（高层，洋房）

总楼栋数：15栋

总楼高：高层17-25层。洋房6-7层

总套数:西区76套，南区1487套。共1563套。

物业费:6.47元/㎡

得房率:77-88%

车位配比:1:1.3

交付标准:精装交付

容积率:南区2.2，西区1.3。

绿化率:30%

层高：3米

梯户比：2梯2户，2梯3户，2梯4户

外立面:玻璃幕墙

预计单价:6万左右（具体以开盘为准）

预计总价:600万—1600万

户型介绍

御林湾项目涵盖南、西两个地块，其中南区（324地块）规划12栋高层住宅楼，以90-155㎡户型为主，1487套；西区（323地块）规划3栋6-7层住宅楼，建面213-220㎡大平层产品，76套。两区合计1563套房源。

户型上，分为90㎡两居、119㎡/123㎡/124㎡/125㎡/140㎡/145㎡三居、155㎡/213㎡/220㎡四居，面积段覆盖从刚需到改善的多重需求。

具体为：南区，容积率2.2，120㎡以上户型占比最高，得房率80%以上；90㎡/119㎡户型得房率约77％-88%。

西区，容积率1.3，户型建面约213-220㎡，得房率在90%左右，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间；下跃户型，一层带花园可以入户，面积在30㎡-70㎡之间。

南区324地块91-153㎡高层（17-25层共计1487套）

91㎡纯南两居（预计600万左右）

17号楼两梯四户25层91套

119㎡纯南三居（预计810万左右）

11号楼两梯三户24层44套

12号楼两梯三户24层46套

15号楼两梯三户23层44套

125㎡南北三居（预计850万左右）

11号楼两梯三户24层46套

12号楼两梯三户24层46套

15号楼两梯三户23层44套

141㎡南北四居（预计960万左右）

10号楼两梯两户18层67套

13号楼两梯两户18层34套

16号楼两梯两户18层34套

18号楼两梯两户17层32套

153㎡南北四居（预计1050万左右）

10号楼两梯两户18层34套

13号楼两梯两户18层34套

18号楼两梯两户17层32套

西区323地块（3栋6.7层洋房共计76套）

为213-220㎡花园洋房及下跃户型，多赠送面积，赠送北侧带阳台。地块抬高3米，下跃地下部分也在地上，采光不影响。地下部分以及花园均为赠送面积。顶层为复式产品。

213-220㎡四居各38套（预计1550-1600万）

2号楼两梯两户7层各14套

3号楼两梯两户6层各12套

4号楼两梯两户6层各12套

南区地块不仅包含商品房，还规划有中直机关的家属楼和人才房。虽然开发商计划通过地面栅栏绿植软隔离、地下车库隔离及不同物业公司来分区管理，但“混居”可能带来的居住人群差异、社区氛围与管理标准统一等问题，仍是潜在挑战。

因为地块是2017年拿的，规划时间比较早，算不上是现在市面上流行的“第四代好房”，最明显的就是得房率只有77%-88%，和现在很多新项目动不动就85%以上的得房率比，确实有点吃亏，空间利用率上会稍逊一筹。

建筑风格

12月12日，朝阳规自分局公示了朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块二类居住及住宅混合公建用地项目（住宅楼15项、商业楼1项）的调整方案。

根据公示，建设单位北京东洲房地产开发有限公司申请，依据原规划审批文件对该项目的15栋商品房（南 10#-21# 住宅楼、西 2#-4# 住宅楼）和西 1# 商业楼东栋的外立面进行调整。

调整面积214947.34㎡，其中住宅面积213198.57㎡，商业面积1748.77㎡。

具体调整内容为：对上述16栋楼（住宅楼15栋+商业楼1栋）的外立面效果进行优化，将石材外立面调整为玻璃和铝板组合的外立面。建筑位置、地上建筑规模、建筑高度、建筑外轮廓均与原审批一致。

外立面石材变玻璃+铝板，其他不变。

据此，目前御林湾已全面封顶，也就是快到要做外立面的时候了，此时公示变化属于合理节点。

以下是调整前后的各栋楼外立面变化对比。

一、调整后的南 10#、13#、16#、18# 为甲户型，外立面一致

二、南 11#、12#、15#、21# 为乙户型，外立面一致

三、南 14#、19#、20# 为丙户型，外立 面一致

四、南 17# 为丁户型

五、西 2#-4# 住宅楼外立面一致

六、西区商业

五重归家礼序，仪式感归家，约65米面宽、约11米高的尺度，现代艺术风尊崇大门，重塑归家礼序。

社区大门，以尊崇威仪开启仪式归家；首层大堂，从容转换归家心情；地下落客区，专属归家动线便捷优雅；地下光厅，静谧的过渡空间，沉淀思绪；入户玄关，私属领域，拥抱家的惬意。

一廊十二园，重塑时代园居典范。约8.6万㎡社区园林，以奢阔面积与多元化营造，重塑北京园境生活方式。约300米全龄生活环廊，一站式丰盛场景，串联社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、MINI GYM等活动场域，构建全聚互动生活聚场。

项目承袭温榆河千年皇家文脉，师法皇家造园理念，打造“御林十二境”，以现代手法呈现皇家园林生活意境。南区会客厅、下午茶花园、梦童花园、青年健身、颐养花园等十大场景，让度假感浸润日常每一刻，重塑园居生活范式。西区「艺术岛屿」漫游、「静享花园」哲思、「臻享客厅」社交，三重园林空间维度，重构精神栖居。

周边配套

御林湾位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。教育配套：步即达芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻规划中的朝阳外国语学校承办优质学府。八十中温榆河分校及青苗、哈罗等 16 所国际学校环伺，国内、国际多轨制教育全覆盖，以国际化视野护航成长，让孩子赢在起跑线。商业配套：项目北侧 2400㎡醇熟底商已全面落成，举步即享一站式便利生活。周边商业配套密集，龙湖北苑天街、华贸天地、保利广场等潮流地标环绕，马泉营奥特莱斯、望京万象汇等购物胜地近在咫尺，吃喝玩乐购全维覆盖，丰盛生活无需远寻。医疗配套：约 3 公里有规划中的北京爱瑞医院，近邻和睦家医院，两大国际私立医院提供高端医疗服务。周边还有朝阳区妇幼保健院（北部院区）、规划中的中日友好医院等 5 所公立医院环伺，私立与公立医疗双重加持，全方位护航家人健康。

目前板块内的配套很差，不过，按照奶西板块的规划进度，到2027年的时候，板块内的商业、教育等配套基本都能全面兑现，入住就能享受到现成的优质生活。

交通配套：“三横五纵四轨道”多维交通体系，直线距离约2公里近抵京承高速、约3公里快达五环路、约9公里畅连三环路，轨道交通13号线北苑站、17号线红军营站和清河营站、14号线善各庄地铁站，15号线马泉营站，加速链接望京、中关村、亚奥、国贸、首都机场等多个核心功能区，黄金半径，畅享高效通勤，从容拥享丰盛生活。

北京爱瑞医院（北京爱瑞国际医疗综合体），由抖音集团主导的国际化医院。项目位踞中关村朝阳园北区，占地11.37公顷，规划建设面积22.4万平方米，规划床位800张，预计将总投资约60亿元，将着重围绕国际化、AI智慧驱动和创新转化三大核心理念，建设集三级综合国际化医院、以字节跳动火山云平台为基座的AI医疗平台和精准医学临床转化中心于一体的国际化医疗综合体。“AI 赋能”是该医院的一大亮点，通过 AI 辅助诊断系统，能够提高疾病诊断的准确性和效率；利用大数据分析技术，可以为患者提供个性化的治疗方案

生态环境：项目择址皇家文脉温榆河畔，漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇，玉带环腰，传世福地。周围22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境，静享诗意栖居。

生态为底，文脉为魂，再造园居范本，融汇历史气韵与生态资源，于帝都文脉之上，盛启自然生活新章。

未来升值

奶西板块是一个典型的“外溢依赖型”板块

奶西板块的现状，是北京城市发展从“摊大饼”向“多点开花”和“轴带发展”转型过程中，一个非常典型的案例。它不具备城市副中心、未来科学城等“政策高地”的战略地位，也未能像北七家、亦庄新城那样承接明确的产业延伸。其核心逻辑是：作为望京核心区的“次级外溢承接地”。

从朝阳区的规划图上不难看出奶西与核心大板块之间的割裂

有三大结构性短板：

1. 区位连通性与城市界面的“断裂感”：非核心发展轴、无轨道交通、城市界面混杂，这直接导致了其“地段价值”的先天不足和居住氛围的割裂。

2. 产业“空心化”与造血能力缺失：没有主导产业，仅靠间接的居住人口外溢，无法形成可持续的价值根基。

3. 供需失衡的远期压力：天量住宅供应与有限导入需求的矛盾，是其未来房价最直接的压制因素。

未来发展的可能路径与关键变量

尽管挑战严峻，但板块也并非毫无机会。其发展将高度依赖于以下几个外部和内部变量的变化：

1. 望京的“持久力”与“外溢强度”：

· 持久力：望京作为北京第二大互联网产业集聚区，其产业的升级与迭代（如从消费互联网向产业互联网、人工智能等延伸）将决定其增长周期。若能持续繁荣，外溢需求将保持强劲。

· 外溢强度：望京内部（如崔各庄、电子城北区）的住宅和商办用地同样在供应。奶西需要与这些“一级外溢区”竞争。其竞争优势在于产品力和价格梯度——用比望京更低的总价，提供更新、品质更高的住宅产品。

2. 交通规划的“可能性”：

· 这是最大的“翻身”变量。任何关于轨道交通（如规划中的北线或东西向线路）的实质性利好消息，都能极大地修复其区位短板。但目前来看，这属于远期且不确定的规划。

3. 朝阳区政府的“缝合”与“赋能”意愿：

· 城市界面更新：加快推进剩余村落、工业用地的改造，统一规划道路、公园、商业配套，提升城市整体品质，是吸引高端买家的基础。

· 产业定位补充：能否在朝阳区层面，为奶西赋予一个更清晰的辅助定位？例如，作为望京产业园的配套服务区、高端人才生活区或特定细分产业的承载地，而不仅仅是住宅区。

4. 产品差异化与居住价值的打造：

· 在产业和交通短期无解的情况下，开发商只能聚焦于 “居住本身” 。打造低密度、高绿化率、优秀户型、优质物业的改善型社区，形成“奶西居住品质”的口碑，是吸引那些对通勤不极度敏感（如弹性工作制、有车家庭），但极度追求居住体验的客群的关键。

基于以上分析，对于不同目的的购房者，奶西板块的意义截然不同：

· 对于投资者（尤其看重短期升值）：需高度谨慎。供应量大、内生动力不足、未来二手房竞争激烈等问题，意味着这里不是“博取高额收益”的理想标的。升值潜力严重依赖望京的行情和不可控的规划利好。

· 对于自住改善型买家（在望京或北部工作）：可以是一个“用价格换品质”的务实选择。

· 优点：能够以低于望京核心区、甚至崔各庄的价格，买到产品力更强、社区更新、房龄更短的房子。适合对通勤时间有一定容忍度（自驾为主），但非常看重居住空间和社区环境的家庭。

在社区营造上，北京御林湾以百分百的诚意

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