90%出租率，杨浦置地的保租房“首秀”

作者 | 虞滟萍 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

摘要：

精准匹配需求的高品质运营，依然是赢得市场的关键。

临近轨交12号线隆昌路站，两栋崭新的高层建筑静静矗立，楼下520平米的商业街区已有喜士多、美发店、宠物店、蛋糕店等商家入驻。从今年7月上线至今仅仅五个月，这个名为“城置美宿-东外滩社区”的保租房项目出租率已迅速攀升至90%，与周边私人房源约25%的空置率形成鲜明对比。

这是上海杨浦置地有限公司作为国企投身保障性租赁住房领域的首个项目，也是杨浦城投“Young城置美宿”品牌系列的开篇之作。

就在同一时空，上海保租房市场正经历一场结构性调整——据上海市官方数据，截至2025年上半年，保租房入市规模已占上海整体租赁市场近60%。但市场的另一端，租金表现却不容乐观。公开数据显示，上海保租房租金坪效从2021年的4.29元/平米/天下降至2025年的3.42元/平米/天，整体跌幅超过20%。全市已投运的保租房整体空置率约为26%，部分区域甚至超过这一水平。

在这样的市场环境下，东外滩社区项目何以在短期内实现快速去化？作为国企背景的租赁住房项目，它又能为整个行业带来哪些启示？

杨浦首秀

国企入局与担当

随着“十四五”期间保租房筹建目标的快速推进，市场供应结构正悄然发生着变化，使得上海租赁市场站在了关键节点上。

截至2025年6月底，上海累计建设筹措保租房约51.3万套（间），供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86% 和80%。这种供应量的急剧增加直接影响了租金表现。部分区域因保租房项目密集推出，竞争加剧，出租率面临下行压力。

我们可以看到，当下的市场正面临着三重压力：一是供需关系逆转，集中入市项目加剧竞争；二是需求端疲软，上海外来人口增速放缓至0.5%；三是租客支付意愿下降，租金收入比从30%—40%降至20%左右。

随着市场生态变化的影响，传统租赁市场的参与者也陷入了两难境地，民营公寓为维持出租率不得不降价促销，却陷入“以价换量”的恶性循环；个人房东面临空置率攀升与租金收益下降的双重挤压。

尽管如此，在冰冷的总量数据下，结构性的“暖流”依然存在。2025年上半年数据显示，上海杨浦区成为全市唯一租金逆势上涨的区域，租金同比上涨3.83%。这一表现与区域内高端产业集聚密切相关。美团、B站、得物等新兴互联网企业总部及多个新兴产业园区，为东外滩社区项目带来了大量高支付能力的租赁需求。

战略定位

国企责任与市场逻辑的平衡点

国企躬身入局保租房，其底层逻辑与纯市场化机构有着本质不同。对杨浦置地而言，打造东外滩社区的首要考量是融入服务于杨浦区“打造人才秀带”的整体战略，以实现社会效益与经济效益的有机统一。

与民营机构相比，国企在保租房领域的独特优势体现在三个方面：

其一，是战略资源的系统整合能力。国企能够高效协同分散的土地、政策与产业资源，将保租房建设嵌入区域发展大盘。东外滩社区的选址，本身就是“职住平衡”理念的精准落地，直接服务周边企业70%青年员工的通勤减负需求。

其二，是长期主义视角下的品质坚守。相较于追求短期周转效率，国企更倾向于将工程质量、社区安全与租户长期满意度置于成本考量之上。这种价值观贯穿于从建筑用材、安保投入到规范运营的全过程。

其三，是综合效益的动态平衡艺术。企业运营此类项目，需在“政策性”与“市场性”之间走钢丝。东外滩社区提供42㎡精装一居室，租金定在4500-5000元/月。这一定价，既严格执行了“同地段、同品质市场租金九折以下”的政策红线，又凭借过硬品质实现了与目标客群支付能力的匹配。与此同时，上海自2024年11月起施行的公积金新政（承租保租房可全额提取房租），进一步提升了项目的实际可负担性，展现了政策与项目协同发力的乘数效应。

产品力解读

从居住容器到生活空间的进化

产品力是吸引力的根本。

在产品设计方面，42㎡的一居室通过精细化设计优化了空间效能，既满足了个人的私密需求，又避免了空间的浪费。

项目在硬件配置上全面对标“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准。全面推广的屋面光伏系统、雨水回收系统和海绵城市设施，不仅降低了运营成本，也响应了国家对于绿色建筑的倡导。

空间设计上，每套公寓配置开放式厨房、独立卫生间、大阳台及全套品牌家电，实现真正的“拎包入住”。但项目的真正创新在于对坪效的重新升级——不仅关注每平方米的经济产出，更重视每平方米承载的生活价值。

社区配套更是项目的亮点之一。健身房、咖啡茶水吧、共享会议室、多功能室等休闲空间的配置，精准回应了年轻客群对品质生活与社交互动的新需求。这种“商业地产+租赁住房”的融合思路，在杨浦置地未来的项目规划中也将延续。

与周边大量房龄老旧、功能单一的私人房源相比，这种全维度的体验差构成了坚实的竞争壁垒。

运营的终点

服务人的全面发展

高品质的产品需要精密的运营来激活。

在运营模式上，东外滩社区采用“核心业务自控+基础服务外包”的混合模式。核心运营团队由置地公司经营管理部全权负责，配置1名店长和4名管家，而保安、保洁、维修等基础服务则外包给第三方物业公司。这种模式既保证了服务品质的专业性和一致性，又通过分工优化了成本结构。

社群运营是项目提升租客黏性的关键。通过定期组织社群活动，从更高维度上帮助新市民、青年人消融城市陌生感，构建归属感。调研显示，近半数租客因“维修方便、服务好”而更倾向与专业长租机构签约。这种由可靠服务与社区温度共同构筑的信任，是抵抗市场波动的宝贵资产。

价值逻辑

效率与公平兼顾的“新租赁经济”模型

传统观念认为，保障性住房必然意味着低利润或高补贴。然而，以城置美宿-东外滩社区为代表的国企保租房项目，正在构建兼顾社会效益与经济可持续性的新模型。

其经济逻辑在于，按照政策要求以略低于市场的租金获取稳定且优质的产业人口客源。通过运用绿色技术、采用混合运营模式等方式进行精细化的成本控制，以及凭借社群、配套等提供高附加值的服务溢价，从而实现项目的健康现金流。在现代城市中，优质居住产品的需求及其坪效潜力，有可能超越传统商业物业。

同时，国企背景为这一模型提供了独特的金融闭环。随着保障房公募REITs的推进，优质保租房资产可通过证券化实现资金回笼，形成“投资－建设－运营－退出”的完整闭环。睿和智库统计，上海城投宽庭保租房REIT自发行以来，收盘价涨幅已达48%，显示出资本市场对这类运营稳健、收益良好的保租房资产给予了高度认可。

国企使命

“稳定器”与“引领者”

在保租房从“量的积累”转向“质的提升”关键期，东外滩社区项目提供了一个可供分析的样本。它的快速去化证明，即便在整体承压的市场中，真正具备精准定位、硬核产品与温暖运营的项目，依然能穿越周期，实现价值兑现。

未来，随着更多保租房项目的入市，差异化竞争将成为关键。

东外滩社区探索出的标准化运营体系、服务响应机制和社群活动标准，可以沉淀为一套可复制的运营手册，为后续项目提供借鉴。接下来，杨浦置地位于市光路的336项目，可承接东外滩社区的成功要素，并根据五角场板块的客群特征进行产品微创新；定海154项目则规划了1000平米的商业配套，进一步探索“商业地产+租赁住房”的融合发展路径。

结语

傍晚时分，东外滩社区的共享会议室里，几位年轻人正在讨论项目方案；健身房内，有人在跑步机上挥汗如雨；而咖啡吧里，淡淡的咖啡香气中，几位租客正在轻松交谈。楼下的商业街完美填补了所在区域的商业空白，未来也将以独特的魅力和丰富的业态，服务社区、辐射周边，逐步成长为串联人群、融合消费与生活的活力聚场。