购房者违约，坏账引发风险，稳楼市最终目的，稳金融不是救房企！

哈喽，大家好，今天小睿这篇评论，主要来分析证监会试点的不动产私募基金，到底是救房企还是稳金融。

2016年年底开始，房地产企业融资的三条路：贷款、债券、股权，都被卡死了，房贷也有了最严格的二套政策，利率大幅上调。这次确实打到了七寸，效果很明显。

今年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，把存量住宅等纳入了投资范围，

这不就是新版深房理吗？机构下场，集资购买，买的还是现房，听起来确实像那么回事。

这个基金可以投资住宅，包括商品房、保障性住房和市场化租赁住房，从试点政策来看，这基金并不是面向普通民众发行的。

一般来说，私募的投资门槛最低也要100万。但这个基金对投资者的要求更高，首轮投资者实缴资金要不低于1000万，而且个人投资者占比不能超过20%。还要核查投资者身份和资金来源，防止集资行为出现。

可以看出，这基金主要是为机构投资者准备的，普通人根本参与不了。不让散户进来，也方便监督和管理。相比深房理，单从刺激楼市的层面上来说，不动产私募缺乏想象力。

熟悉金融市场的人应该听说过REITs，也就是不动产投资信托基金，目前，上交所的REITs公募总市值合计615亿元左右。

那么从规模来看，即便不动产私募可以投资住宅，但规模在短时间内也很难追平REITs。相比二万亿级别起步的房地产市场规模来说，想靠它来影响全国楼市几乎不可能。

所以从不动产私募设立的背景和融资规模来看，它的实际意义更多是为了解决房地产公司融资不畅、回笼资金的问题，属于纾困方案。无法起到刺激楼市、带头炒房的功能。

在过去几年，很多资金不足的房企加杠杆强行拿地。当融资渠道被叫停后，这些房企直接失去了开发能力，导致项目停滞甚至烂尾。直到去年，金融16条出台后，银行才开始重新对房企输血。

但是银行一直都是晴天打伞、雨天收伞的，这3万亿的授信额度很"定向"地输给了央企、国企及大型混合所有制房企，那些玩崩了的小房企依旧只能继续躺尸。

为解决这个问题，国家随后开始支持大型房企进行收并购，进展缓慢，因为卖的想卖高价，买的想捡漏，双方很难达成共识。

不过，这些房企项下也会有许多已经五证齐全的现房，这次不动产基金的出现，就是绕过了直接为房地产商注资的方式，直接为这些房企形成有效的销售回款。

当这些资产被盘活后，再去填充他们的现金流，解决烂尾楼、拖欠施工款、上下游企业账款等一系列问题。

许多房企近年来都在想办法自救，想把手上那些存量现房尽快卖出去。没人买就降价，或者去跟银行合谋那些奇葩贷款政策。

银行为什么会干出那些奇葩事儿？因为能做这些按揭贷款的银行，大概率都是为这个房企提供开发贷的银行。

也就是银行借给开发商的钱，需要开发商卖房子还给银行。对于银行来说，收回贷款的很大一部分资金其实是他们放给购房者的新贷款，也就是将风险高的开发贷，分散并转化成了风险低的按揭贷款。

如果房价跌得太厉害，高价接盘的购房者可能会选择违约，放弃房产和贷款，那到时候，银行就会迎来大量坏账，引发系统性风险。说白了，金融机构救的，其实并不是房企，而是银行自己。

近年来，各地的地产商都在变相降价出售房产，但一旦被发现就会被立刻叫停。有楼盘称"购房送首付"，其实就是变相打折的一种方式，但最终还是被叫停了。

既然你想降价出售，我又不让你降价出售，你就直接降价卖给我，你纾困了，我低价收购了。这就是这次私募基金的操作逻辑。

但这么做也不是没有风险的。首先房价的市价要跌破打折收购价，私募才会亏损。并且一般来说，消化这种私募基金的投资者，往往都是大型企业、金融机构、外资等不差钱的主。

对于这些投资者来说，他们为了保持资产的稳定性，需要多样性的配置，而不动产投资就是其重要的组成部分。短期的涨跌不是他们最在意的问题，他们可以长期持有，甚至跨越几个经济周期。

以不动产这种特殊的商品来看，即便眼前可能亏，但在未来经济形势向好的时候，他们就未必是冤大头了。这思路就跟外资聪明钱经常抄底中国A股是一个道理。

说句公道话，这种向社会直接募集资金的纾困方式，还是要比继续给房企放贷，和忽悠老百姓贷款买房要更健康一些。

不会再度加重房企负债和银行坏账风险，因为这一过程中并不会产生新的杠杆，也就不会有新的信用货币产生。从这一点来看，本次不动产私募和之前杠杆拉满的深房理，存在本质上的区别。

但是，私募基金购买来的房子，最后也是要退出的。他们退出的方式就是把这些房子再卖给我们普通人，想盈利的话，至少要把打折价和资金成本赚回来才行。所以说，我虽不信他们能把房价炒起来，但起到稳房价的可能性还是有的。

稳楼市的最终目的并不是救房企，而是稳金融。这次私募的最主要的投资者，应该主要还是以银行为主，也算是一种曲线救自己了。

说了这么多机构的游戏，和我们又有什么关系呢？当然有了。该政策出台后，不少销售和中介就开始说什么"楼市崛起啦，机构抄底啦，钻石底啊，赶紧上车"之类的话。你最好别被忽悠了，如果你真不是有什么事急着买房，还是让子弹飞一会。

另外，我们购买理财产品的时候，还是要仔细阅读产品说明书，看好产品的风险等级和投资标的。

其实大家也不用过于紧张，中低风险的非保本理财产品的绝大部分组成，依旧是安全性很高的资产，比如国债、央行票据、存款之类的。

不动产私募基金的试点，从设计上看主要是为了解决房企资金问题，稳定金融系统。普通人参与不了，也不必被销售忽悠着急入场。

房住不炒这四个字还是要时刻记住的，如果真的有购房需求，量力而行就好。