北京遗产律师：公房拆迁利益可由遗嘱在拆迁前处分吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

孙建国与前妻王秀兰育有两女：孙丽、孙芳。王秀兰于1984年去世。

1990年，孙建国与李桂珍再婚，婚后未生育子女。李桂珍有一孙子李强。

孙建国原承租一套公房（原房屋），位于东城区某处。该房系单位早年分配，承租人为孙建国。

2015年，因政府征收项目，该公房被纳入腾退范围。孙建国与征收部门签订协议，先按房改政策购买为私产，再选择货币补偿并认购一套定向安置房——一号房屋（80余平方米）。

根据征收文件及公证声明，孙建国明确指定由李桂珍作为奖励房源的购买人。2017年，李桂珍与甲公司签订《定向安置房买卖合同》，2021年，一号房屋登记至李桂珍名下。

2014年1月6日，孙建国曾亲笔书写一份遗嘱，内容为：

“在我百年之后，若房屋拆迁，我那一半份额全部归老伴李桂珍所有。”

2020年，孙建国去世。

2022年3月，李桂珍将一号房屋赠与孙子李强，并完成产权过户。

孙丽、孙芳得知后，认为：

原房屋系父亲与生母婚姻期间取得，可能含生母权益；

一号房屋应属父亲与李桂珍夫妻共同财产；

父亲去世后，她们作为法定继承人应享有份额；

李桂珍未经同意将房屋赠与他人，损害其继承权，故起诉要求确认赠与合同无效，房屋恢复登记至李桂珍名下。

李桂珍、李强辩称：

原房屋已由孙建国通过遗嘱处分；

征收时孙建国亲自指定李桂珍购房；

一号房屋系李桂珍个人合法财产，有权赠与。

二、裁判结果

法院认定：

✅ 自书遗嘱真实有效；

✅ 一号房屋属李桂珍个人财产；

✅ 赠与行为未损害他人合法权益。

最终判决：

❌ 驳回孙丽、孙芳的全部诉讼请求。

三、法院说理

1. 原公房不包含前妻遗产份额

原房屋为公租房，承租权不属于遗产。前妻王秀兰1984年去世，距2015年征收已超30年，即使存在相关权益，也超过最长20年诉讼时效，权利已消灭。

2. 房改购房发生在再婚期间，属夫妻共同财产

孙建国在婚姻存续期间出资购买公房产权，该行为使房屋转化为孙建国与李桂珍的夫妻共同财产。

3. 自书遗嘱符合法定形式，应予采信

遗嘱由孙建国亲笔书写、签名、注明日期，虽有少量笔误涂改，但不影响整体意思表达。

原告质疑真实性，但未在法院指定期限内申请笔迹鉴定，视为放弃举证，承担不利后果。

4. 遗嘱已处分全部拆迁利益，子女无继承权

遗嘱明确：“拆迁后我的那一半全部归李桂珍”。

后续征收中，孙建国又通过公证声明指定李桂珍为购房人，与遗嘱内容一致。

→ 孙建国生前已通过遗嘱+行为完成财产处分，不存在未分割遗产。

5. 赠与合同不构成恶意串通

李桂珍作为房屋唯一所有权人，有权处分自有财产。

原告对房屋无法律上的权益，故赠与行为未损害其合法权益，不符合《民法典》第154条“恶意串通”无效情形。

四、律师提示

北京房产律师靳双权团队提示：

本案涉及三个关键法律要点，值得公众注意：

1. 公房承租权不等于产权，前配偶去世多年后一般不产生继承份额；

2. 房改购房若发生在再婚期间，通常认定为夫妻共同财产；

3. 有效的自书遗嘱可完全排除法定继承，即使子女不知情，只要形式合法、内容清晰，即具法律效力。

建议老年人在处理拆迁、再婚、房产处分等事务时，通过规范遗嘱明确意愿，避免身后纠纷。继承人如对遗嘱真实性存疑，应在诉讼中及时申请司法鉴定，否则可能因举证不能而败诉。