每经热评｜短期阵痛换长期利好，现房销售重塑楼市供需新平衡

每经评论员 陈梦妤

时隔一年，现房销售的地位大升级。

12月22日至23日召开的全国住房城乡建设工作会议，明确提及“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”。在去年的全国住房城乡建设工作会议上，相关表述是“有力有序推行现房销售”，并将其列为2025年住房和城乡建设部重点工作之一。

今年下半年以来，不论是住建部部长在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》辅导读本中的表态，还是相关政策试点城市队伍的大扩容，都印证了这样一个变化——“现房销售”这个业界一度讳莫如深的概念名词正一步步成为现实。

但现实是，已经实施30余年的期房销售制度不是说改就能改的，这一制度在特定历史时期对快速扩充住房供给、推动城镇化进程发挥了极其重要的作用。这也是为什么现房销售政策在过去多年里一直未能顺利推进的重要原因。

预售模式下，开发商通过预售回款快速滚动开发，资金周转周期短、杠杆率高。这一模式也一度造就了“行业神话”，比如购房者只看一眼图纸就买房，更有甚者，连样板间、沙盘都没看就冲动下单。在此背景下，开发商缺乏精耕细作的内在动力，着眼点往往集中在融资成本、拿地能力、营销手段等方面，而非房屋本身质量。

伴随这一模式而来的，是项目烂尾等乱象，以及购房者因权益受损引发的交付维权行动，这些情况的背后，折射出的正是市场对“交付不确定性”的集体焦虑。

与之同时产生的，是烂尾楼和交付维权等不良后果，以及购房者对“交付不确定性”的集体焦虑。从这个角度看，相信很多购房者心理层面都是希望取消预售制的，可谓“天下苦预售制久矣”。

现房销售对开发商的最直接冲击莫过于资金链，因为现房销售意味着开发商需要先投入全部建设资金，直至项目竣工才能回笼款项，周期从几个月延长至两三年，实质性提高行业门槛，对开发商资金实力、项目管理及成本控制能力的要求更上一层楼。

也正因此，我们看到了这两年开发商确实更加注重现金流管理、精准定位市场需求，并将核心竞争力与利润来源转向产品设计、建筑质量、园林景观及物业服务等环节，真正专注于打造“好房子”。

简单来说，现房销售对房地产行业的影响是‌“短期阵痛、长期利好‌”。

从短期看，现房销售延长了开发周期，短期内新房供应可能下滑，但长期会通过政策调整来实现平衡。

从短期看，现房销售拉长了项目开发周期，新房供应或面临阶段性下滑；但从长期视角看，市场有望通过政策调整，逐步实现供需均衡。

对于这一点，克而瑞（易居中国旗下不动产垂直领域数字化服务平台）曾在一份报告中提出建议，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力；还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力。

从长期看，在现房销售背景下，购房者可以实地看房，决策更谨慎，‌需求更趋理性，市场投机行为减少。在当前许多城市库存高企的背景下，现房销售可以有效控制新增供应节奏，避免在需求不足时继续大量投放期房，有助于改善市场供需结构，并最终促进价格稳定。更重要的是，由于“所见即所得”消除了烂尾楼风险，购房者能直观评估房屋质量，减少现阶段许多本不该发生的纠纷。

当前房地产市场处于调整期，既面临着推行重大改革的阻力，也面临着推动期房向现房平稳过渡的战略机遇。在这样一个理性回归、库存压力大的阶段，社会对于供给速度放缓的敏感度降低，全面推行改革反而阻力较小。