北京国企对决80亿压轴土拍，暗藏一道门槛

北京土地市场年末“压轴”地块，被国企海开控股收入囊中。

12月23日，北京海淀上地0702街区地块正式开拍，交易起拍价84.22亿元，最终由海开以84.56亿元竞得该地块，成交楼面价约6.97万元/平方米。

该宗地位于高新产业集群中，互联网大厂云集，周边拥有顶尖教育资源，医疗、商业等各种生活配套也较成熟，然而房企们参拍的热情似乎并不高，仅有海开、建工两家市属国企报名，最终成交溢价率也只有0.4％。

土地市场分化格局下，房企纷纷将目光锁定核心板块优质地块，而海淀上地这宗被视为“王炸”的地块，为何不再“抢手”？

价格坚挺的“满配”地块

作为第八轮拟供应商品住宅用地清单中最大的一宗地块，又靠近海淀功德寺“双子”等流量盘，上地地块因各项条件较优越而备受关注。

地理位置方面，该地块位于海淀区上地街道，五环至六环之间，处于产业核心带，是近几年新供应的宅地中距离中关村软件园最近的一宗地，受互联网等产业辐射和加持。交通方面，紧邻地铁昌平线、地铁13号线交汇的交通枢纽清河站。同时，周边教育、医疗、商业等各项生活配套都较成熟，特别是上地学区的教育资源，处于海淀顶尖的位置，被业界评为“海淀新贵”和“小升初首选学区”之一，教育地位堪称“王炸”。

“尽管未触及百亿门槛，但该地块以84.22亿元的起拍价和海淀区显著的区位价值，依然成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的‘收官之作‘。” 中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，其稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂总部坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。

不仅如此，据了解，此次出让地块两公里范围内，聚集了海淀多个“明星”楼盘。西北侧是功德寺”双子“盘和樾望雲、和樾玉鸣，南侧为楼面价突破10万的中海安澜北京，东南侧为朱房村“双子”盘建发海晏和臻澐。

据北京住建委官网信息显示，截至目前，3月开盘的和樾望雲693套房源已经去化95%，接近清盘，成交均价约为10.51万/平方米，同时开盘的和樾玉鸣444套房源去化也近90%，剩下较多的为顶底房源和大户型，成交均价约为10.45万/平方米。

6月开盘的建发海晏的431套房源已去化超过一半，成交均价13.58万元/平方米，同板块臻澐521套房去化不到30%，成交均价12.4万元/平方米。安澜北京已经取证，拟售均价约为15万/平方米—18万/平方米之间。

不仅如此，在区域产业、教育等优质配套加持下，地块周边二手房价格也较为坚挺。

张凯表示，功德寺“双子”地块、朱房村“双子”项目，树村“顶豪”项目，海淀区屡次为北京土地市场贡献多笔亮眼成交，入市项目去化相对良好。此次成交地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。

配建叠加竞买限制

尽管上地地块坐拥得天独厚的区位优势，土地拍卖现场却门庭冷落。仅两家房企参与竞拍，且成交溢价也极低。

该宗地块预申请公告中一条新规耐人寻味，本次挂牌出让宗地设置竞买资格预审环节，通过北京市海淀区人民政府资格预审的，具有房地产开发资质的企业均可参加竞买。并增加了更为细致的条款，公布了提交预审材料的地段、时间和联系人、联系电话。这一特定条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。

此外，挂牌文件还显示，该地块规划性质为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，用地规模7.71公顷，规划地上建筑面积22.54万平方米。

其中，18、24为R2二类居住用地，用地规模合计约4.23万平方米，地上建筑规模约9.31万平方米，容积率2.2，建筑控高30米，含非独立占地物业及社区管理用房约150平方米和1座有线电视机房建筑面积约50平方米。23地块用地规模约3.48万平方米，地上建筑规模约13.23万平方米，含非独立占地设施建筑面积约2250平方米，商业服务设施建筑面积约500平方米。

也就是说，这是一个由2幅住宅用地+1幅多功能用地共同组合而成的地块。其中的13.23万平方米配建是不小的包袱，还须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。

在张凯看来，这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。

新增规则叠加高地价、多配建的要求，对竞买主体的资金实力提出极高门槛，这也决定了该地块的争夺主场，注定属于资金雄厚的大型央国企。

文/武爽