北京海淀区一宗涉宅用地溢价成交，成交总价84.56亿元

12月23日，北京土地市场迎来海淀区一宗涉宅用地出让，根据成交结果，该地块以0.4%的低溢价成交，成交总价84.56亿元。

地块出让信息显示，京土储挂（海）[2025]043号即北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，该地块土地面积77132.238平方米， 规划建筑面积225393.2772平方米，起始价为84.22亿元，起始综合楼面价为37366元/平方米。

该地块开拍前已获两家房企报价，最终由海开控股旗下北京华大基业房地产开发有限责任公司以总价84.56亿元竞得该地块，成交综合楼面价约37517元/平方米，溢价率0.4%。天眼查信息显示，北京华大基业房地产开发有限责任公司由北京海开控股（集团）股份有限公司100%持股，后者是海淀区国资控股的区属一级监管企业。

中指研究院数据显示，上述地块西北侧不远即2024年11月5日成交的功德寺“双子星”地块，两地块分别由绿城和越秀斩获，即和樾玉鸣项目和和樾望雲项目，销售指导价格为10.5万/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，作为一宗“巨无霸”级综合用地，上地0702地块规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地（0702-18、24地块）与一宗多功能用地（0702-23地块）。其稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。

与此同时，张凯认为，地块所承担的13.23万平方米配建对于开发企业来说也有不小的压力。其中须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场普遍推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。

张凯提及，本次土拍仅有海开控股、北京建工两家国企参与，既反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，也与出让规则中“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关——该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。即便如此，在双重条件约束下，该地块仍以溢价成交，也再次印证了海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。