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宝安中心区，观潮府计划将在2026年5月取证入市，面积有140-143㎡的4房2卫，168-190-193㎡的4房3卫，253-254-260㎡的4房4卫，332㎡的4房5卫户型，共629套房源，纯南向户型，预计在2028年底带高品质精装交付。

观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，在2025年8月15日深圳集中供地中，由招商+华润集团联合拍下，竞得价格86.4亿元，溢价率34.8%，楼面价59586元/m²，建安成本大概在9.53万/平，目前传出的风声是销售均价会在11-12万/平，预计起步总价在1500多万起。

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项目特点

观潮府位于宝安中心区1西侧，东南面对着欢乐港湾摩天轮，可以看到前海三湾，是板块里少数能居家看海的。

目前宝中两大二手豪宅，壹方玖誉近半年成交价12.5万，熙龙湾一期、二期近期成交价12万左右。

南街坊优劣比较突出，一线海景但是贴着沿江高速，也不近地铁；壹方玖誉配套好，外立面仍然时尚新颖；熙龙湾楼龄稍久，但是户型赠送高，享海景还近海天学校，各有优劣。

观潮府，由华润+招商集团联合打造，总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约21.63万㎡，计容建筑面积约17.5万㎡，容积率3.41，绿化率30.01%，共由11栋总高22-24层的住宅组成，其中1栋1/2/3/8/9单元住宅23F，1栋5单元住宅22F，1栋6/7/10/11/12单元住宅24F。

总规划约629户，全部都是商品房，2梯2户或2梯3户设计，地下室有1层，规划1205个车位，车位比1：1.92。

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地铁5号线宝华站距离项目约850米（步行10-15分钟），11号线宝安站约1.2公里（步行15分钟），1号线新安站约1.8公里，主要依靠公交（如M233、M284等线路）和自驾出行。

自驾方面，项目紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，5分钟可达前海核心区，25分钟直达宝安国际机场，30分钟可到福田中心区

PART02

学校配套

小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。

这里面师资最好的就是海韵学校，在宝中也是名列前茅的学校，创建于2013年，是1所九年一贯制学校，教学规模为50班

在2025年的学校录取积分，海韵学校小学部是115分，初中部是117.5分。

按照宝安区的积分录取方法，如果是宝安户籍+学区房购房基础分有105分，另外还有居住时间（每满1个月+0.1分）+户籍加分项（固定+0.5分），如果是户籍时间加分不够的话，就只能靠居住时间加分，而居住时间是需要网格登记确认的。

按这个方法计算，如果你是宝安户籍+学区购房+户籍加分，最高也是105.5分，其它加分就必须靠居住时间累积，海韵学校小学部必须提前7年11个月以上买房才能读上，而初中部更是夸张，需要提前10年才能读上。

PART03

商业配套

家门口是欢乐港湾商业，1公里内也有深圳最大的单体商业壹方城

PART04

休闲配套

隔壁就是欢乐港湾

户型鉴赏

总体户型设计上很赞，只是户型没有实现完全的南北对流，此版为过程稿，非最终版，后期改进估计会更好。

优劣对比

PART01

项目优势

1、深圳第一梯队板块；

2、家门口是欢乐港湾商业，1公里内也有深圳最大的单体商业壹方城，划分的海韵学校也是宝安名校，师资是排在前列的，不过积分过高

3、宝中唯一一个临海在售的新楼盘，前排栋数户户一线看海景；

4、宝中第一个国标之后建设的新楼盘，容积率仅3.41，总高只有22-24层，全部超100%的得房率，并且是140平以上的纯4房大户型小区，还做到了2梯2户，2梯3户的纯南向设计

5、招商+华润两大央企联合打造，实力雄厚，不用担心烂尾问题

PART01

项目劣势

1、靠近广深沿江高速，最近的1栋1单元跟1栋12单元，直线距离仅有70米左右，以后可能会有噪音影响。

选房攻略

从总图来看，首层规划有架空车库，同时建设下沉庭院，兼顾休闲娱乐的同时还可以给车库带来自然采光。

1-2层有部分商业，面积达1.83万㎡基本能满足日常需求；2-3层为双层空中花园，有天井、水景等小品，住宅估计3-4层起。

需要注意的是消防站建设在10单元楼下，再加上隔壁的酒店用地干扰，10单元估计是项目单价最低的楼栋。

由于80m限高要求，楼栋采用点式错位布局，整体可直接看海的户数不多。

目前暂未有新的户型图流出，网传的户型格局设计很出众，板塔结合，2T2户，3T3户布置，朝向视野互相错开，户户朝南，十分舒展。

独立电梯入户+入户空间，新规户型使用率近100%，全通透弧形飘窗+观景大阳台设计。

其中2、3、5、8、9单元采用板楼设计，2T2户，约193-253-260-332㎡大平层。

位于中间位，避开道路噪音影响，2、3、5单元东南向/西南向尽享海景，8、9单元东南向看花园享最大楼间距。

1、6、7、10、11、12单元采用板楼设计，3T3户，约140-168-190㎡左右4房，也有部分看海单位，上车门槛更低

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