马莉律师：公证赠与后再立公证遗嘱，房产归属如何定？

在财产传承实务中，公证赠与与公证遗嘱并存引发的权属纠纷屡见不鲜。不少当事人误以为两种经公证的法律行为具有同等效力，实则二者在生效时间、权利性质等方面存在本质差异。当房屋先经公证赠与他人，赠与人后续又立公证遗嘱处分该房屋时，房产最终归属往往成为争议焦点。对于此种情形，北京市中恒信律师事务所马莉律师结合《中华人民共和国民法典》相关规定及裁判规则，整理了公证赠与与公证遗嘱的效力认定要点，供大家参考。

公证赠与遗嘱的属性差异

认定房产归属的前提，是明确两种法律行为的效力边界。根据《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同自成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。公证赠与合同属于诺成性合同，自赠与人与受赠人达成赠与合意并完成公证时即生效，赠与人负有向受赠人转移房屋所有权的法定义务。

而根据《民法典》继承编相关规定，公证遗嘱系单方法律行为，自遗嘱人死亡时生效，且遗嘱人在生前可随时变更或撤销。需要注意的是，《民法典》第二百一十五条确立了物权变动与合同效力的区分原则，即未办理房屋过户登记仅不发生物权转移效力，不影响公证赠与合同的生效。

公证赠与优先于公证遗嘱

当公证赠与与公证遗嘱就同一房屋处分产生冲突时，应优先遵循公证赠与合同的约定，核心依据如下：

1. 公证赠与合同具有不可任意撤销性。《民法典》第六百五十八条明确规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得在财产权利转移前任意撤销。这意味着公证赠与合同生效后，赠与人已丧失对房屋的任意处分权，后续立遗嘱处分该房屋属于无权处分。

2、法定撤销情形的严格限定。仅在符合《民法典》第六百六十三条、第六百六十四条、第六百六十六条规定的法定情形时，赠与人或其继承人方可撤销赠与或不再履行义务，例如受赠人严重侵害赠与人、不履行赡养义务等。若无法举证证明存在上述情形，公证赠与合同的效力应得到完全尊重。

赠与人在公证赠与合同生效后，已负有转移房屋所有权的义务，其对房屋的处分权已受限制。此时订立的公证遗嘱因处分他人（受赠人已基于有效合同享有债权请求权）财产，不具有对抗公证赠与合同的效力。

财产传承中风险规避要点

为避免此类纠纷，在财产传承规划中需把握以下关键要点：

1、审慎选择公证类型。公证赠与一旦完成即不可任意撤销，赠与人将丧失对财产的掌控权；而公证遗嘱可随时修改，灵活性更高。老年人处分财产时，应结合自身需求选择，避免因冲动公证引发后续争议。

2、明确物权变动时限。根据《民法典》第六百五十九条规定，赠与房产需办理登记手续。受赠人在公证赠与合同生效后，应及时要求赠与人配合办理过户登记，避免因拖延登记导致赠与人后续处分财产的风险。

3、重视公证过程中的权利告知。办理公证时，应要求公证人员充分释明两种法律行为的后果，确保自身理解权利义务后再作出决定，必要时可在赠与合同中约定受赠人义务，保障自身合法权益。

综上，公证赠与合同生效后，赠与人后续订立的公证遗嘱无法对抗前者效力。在无法定撤销情形的前提下，受赠人有权依据公证赠与合同主张房屋所有权，要求赠与人的继承人配合办理过户手续。

结语:

马莉律师观点：公证赠与合同生效后不可任意撤销，赠与人后续公证遗嘱属无权处分，无法对抗前者效力；无法律规定的撤销情形时，受赠人可依赠与合同主张房屋所有权。