【动态】中企誉品银湖湾售楼处 | 中企誉品银湖湾发布：备受追捧!

实地探盘｜松江新城低密度红盘实探！中企誉品·银湖湾二期，刚需改善都盯紧的宝藏盘？

大家好，我是陈一鸣。

最近后台被问爆的松江新城新盘，非中企誉品·银湖湾二期莫属。自从实景样板房开放，不少粉丝发消息让我去实地探探：“下行市场里，这个低密度盘到底值不值得冲？”“89㎡刚需户型能不能打？”“中企的品牌力在松江新城能不能扛住市场波动？”

带着这些问题，我上周专门抽了一天时间，从市区自驾直奔项目现场，还跟售楼处的置业顾问、来踩盘的购房者聊了不少。今天这篇4000字深度测评，就把我实地探盘的真实感受、项目核心亮点、区域价值分析以及客观优缺点，一次性跟大家说透。

先给结论：在当前楼市预期下行、购房者愈发谨慎的大环境下，中企誉品·银湖湾二期算得上是松江新城板块里的“稳健型选手”。1.6的低容积率、双面环水的生态环境、89-155㎡全生命周期户型，再加上中企深耕上海的品牌背书，无论是刚需首套还是改善置换，都值得重点关注。但它也不是完美无缺，后面我会详细说它的短板。

一、先聊大环境：为什么下行市场，松江新城的品质盘还能火？

在聊项目本身之前，我想先跟大家聊聊大背景。最近不少粉丝跟我吐槽：“现在买房太纠结了，怕买了跌，又怕不买以后更买不起。”这种焦虑感，其实本质上是对市场预期和区域价值的不确定。

但大家发现没有，哪怕市场整体下行，五大新城里的松江新城，依然有不少品质盘能保持不错的人气。中企誉品·银湖湾二期实景样板房开放当天，我在现场看到不少自驾过来的购房者，有来自徐汇、闵行的外溢客群，也有松江本地的改善家庭。为什么这里能逆势吸睛？

我总结了三个核心原因，也是我一直跟大家强调的“买房三大逻辑”：产业支撑、人口导入、配套兑现。

首先是产业。松江新城不是空有“新城”的名头，而是有实打实的产业根基。从早期的松江工业区，到现在的G60科创走廊，这里聚集了大量高端制造、生物医药、人工智能等领域的企业。我查了最新的数据，G60科创走廊已经吸引了超过4000家企业入驻，其中不乏世界500强的分支机构。产业是就业的基础，有就业就有常住人口，而常住人口就是楼市最核心的需求支撑。这也是为什么松江新城的房子，不像有些远郊板块那样“有价无市”，而是有真实的居住需求在托底。

其次是人口。产业带来了人口，而人口又推动了配套的完善。根据松江新城的规划，到2035年，常住人口要达到110万。目前来看，人口导入的速度还是比较快的，尤其是年轻人占比很高。这些年轻人要么是在科创企业工作的白领，要么是周边高校的毕业生，他们有强烈的刚需和改善需求，这也是松江新城楼市的核心购买力。

最后是配套兑现。相比于其他一些还在“画饼”的新城，松江新城的配套已经相当成熟了。商业方面，有万达广场、合生汇、开元地中海等多个大型商业体；教育方面，有华东政法大学附属松江实验学校、上海外国语大学西外外国语学校等优质学校；医疗方面，有上海市第一人民医院松江院区、松江区中心医院等三甲和二甲医院；交通方面，9号线已经通车多年，连接市区和松江新城，松江南站正在打造西南片区的交通枢纽，未来还会有更多的交通线路规划落地。

所以说，中企誉品·银湖湾二期能在下行市场中获得关注，不仅仅是项目本身的优势，更离不开松江新城“产业+人口+配套”的三大优势托底。这也是我建议大家买房时优先考虑的板块逻辑：不管市场怎么变，有真实需求支撑的板块，永远比“概念性板块”更稳健。

二、实地探盘：1.6容积率+双面环水，这个社区的居住感到底有多好？

聊完区域，我们再聚焦到项目本身。这次探盘，我重点关注了大家最关心的几个点：容积率、生态环境、社区规划、样板房品质。接下来，我就把我的实地感受一一分享给大家。

1. 1.6低容积率：当下市场的“稀缺品”，居住舒适度拉满

首先必须重点说的，就是中企誉品·银湖湾二期1.6的容积率。可能有些粉丝对容积率没什么概念，我给大家举个例子：现在市面上大多数高层住宅的容积率都在2.5-3.0之间，甚至有些高密度社区能达到3.5以上。容积率越低，意味着小区里的建筑密度越低，楼间距越宽，绿化面积越大，居住起来越安静、越舒适。

我在项目现场实地感受了一下，1.6的容积率带来的直观感受就是“开阔”。整个小区没有那种密密麻麻的高楼压迫感，楼与楼之间的间距很宽，最低的楼间距也有30多米，最高的能达到50多米。这样的楼间距，不仅能保证充足的采光和通风，而且私密性也很好。我去的时候是上午10点多，哪怕是低楼层的房源，采光也很充足，不会出现“暗厨暗卫”的情况。

而且，低容积率也给社区绿化和公共空间留下了更多的余地。根据项目规划，小区的绿化率达到了35%以上，除了常规的草坪、灌木、乔木之外，还规划了中央景观轴、亲子游乐区、老年活动区、健身步道等多个公共空间。我在小区的实景示范区走了一圈，看到已经种植了不少成年树木，植被的层次感很强，空气也很清新。置业顾问告诉我，小区未来还会引入一些名贵的树种，打造“四季有景”的社区环境。

在这里，我想跟大家分享一个我的个人观点：在当下的楼市环境中，低容积率的住宅会越来越稀缺。因为土地资源越来越紧张，开发商为了追求利润，往往会提高容积率，建造更多的房子。所以，能遇到1.6容积率的新项目，对于追求居住舒适度的购房者来说，是一个非常难得的机会。尤其是对于改善家庭来说，居住舒适度远比房子的面积大小更重要。

2. 双面环水生态环境：都市里的“天然氧吧”，宜居属性拉满

除了低容积率，中企誉品·银湖湾二期另一个让我印象深刻的点，就是它的生态环境。项目东南侧双面环水，形成了一个天然的“半岛”形态，周边还有一条滨水景观带。我在滨水景观带走了一圈，看到河水很清澈，岸边种植了不少芦苇和垂柳，还有不少居民在岸边散步、钓鱼，生活气息很浓厚。

这种双面环水的生态环境，在都市里是非常稀缺的。一方面，水具有调节气候的作用，夏天的时候，小区里的温度会比周边低2-3℃，居住起来更凉爽；另一方面，水也能净化空气，吸附灰尘，小区里的空气质量会更好，相当于一个“天然氧吧”。对于有老人和小孩的家庭来说，这样的生态环境无疑是非常友好的。

而且，项目周边还规划了城市图书馆、酒吧等休闲设施。我从项目现场步行到规划中的城市图书馆，大概只需要10分钟左右。未来，业主吃完饭可以去图书馆看书、学习，也可以去酒吧和朋友小聚，休闲娱乐的选择很多。这种“生态+休闲”的生活方式，也是当下年轻人非常追求的。

3. 社区规划：细节见品质，全龄段需求都能满足

在社区规划方面，中企誉品·银湖湾二期也做得比较用心。我在项目现场看到，小区采用了“人车分流”的设计，车辆进入小区后直接进入地下车库，不会影响地面的行人安全和居住舒适度。地下车库的入口设计得很合理，不会对小区的景观造成破坏。

小区的入户大堂也做得很气派，挑高达到了6米，装修采用了大理石地面和墙面，显得很有质感。入户大堂的门口设置了人脸识别系统，业主需要刷脸才能进入，安全性很高。而且，入户大堂里还设置了休息区，业主可以在这里等待访客，或者临时休息一下，很人性化。

在全龄段配套方面，小区规划了亲子游乐区、老年活动区、健身步道等多个功能区。亲子游乐区里设置了滑梯、秋千、沙坑等游乐设施，地面采用了软质材料，防止小孩摔倒受伤；老年活动区里设置了健身器材、休息长椅等，方便老年人锻炼身体、聊天交流；健身步道环绕整个小区，沿途设置了指示牌和休息驿站，业主可以在步道上跑步、散步，享受运动的乐趣。

另外，小区还规划了社区商业配套，虽然面积不大，但是基本能满足业主的日常生活需求，比如便利店、水果店、干洗店等。业主不用出小区，就能买到日常生活用品，非常方便。

三、产品测评：89-155㎡全生命周期户型，刚需改善都能选到心仪房源

产品是买房的核心，尤其是对于刚需和改善购房者来说，户型设计的合理性直接影响到未来的居住体验。中企誉品·银湖湾二期推出的是296套高层及叠加住宅，建筑面积区间约89-155㎡，覆盖了刚需、刚改、改善等不同的需求群体。这次探盘，我重点看了89㎡三房两厅一卫、108㎡三房两厅两卫、155㎡四房两厅三卫这三个主力户型的样板房，接下来就给大家做一个详细的测评。

1. 89㎡三房两厅一卫：刚需首选，空间利用率拉满

89㎡三房两厅一卫是项目的刚需主力户型，也是这次探盘过程中最受关注的户型之一。我走进样板房的第一感觉就是“紧凑但不拥挤”，空间利用率很高。

这个户型采用了经典的三开间朝南设计，客厅和两个卧室都朝南，采光和通风都很好。客厅的面宽达到了3.6米，虽然不算特别宽，但是对于89㎡的户型来说，已经很不错了。客厅连接着一个观景阳台，阳台的面宽和客厅一样，进深达到了1.5米，业主可以在阳台上晾晒衣物、种植花草，也可以作为休闲区，摆放一张躺椅，享受阳光和美景。

餐厅和客厅相连，形成了一个南北通透的格局，空气流通性很好。餐厅的旁边就是厨房，厨房采用了U型设计，操作台面很宽敞，洗菜、切菜、炒菜的动线很合理，两个人同时在厨房操作也不会觉得拥挤。厨房的窗户很大，采光和通风都很好，不会有油烟味堆积的情况。

三个卧室的面积都比较适中，主卧的面积大约有12㎡，摆放一张1.8米的床和两个床头柜之后，还有足够的空间摆放一个衣柜；次卧的面积大约有10㎡，可以作为儿童房或者客房；最小的卧室面积大约有8㎡，可以作为书房或者储物间。三个卧室的采光都很好，不会出现阴暗潮湿的情况。

卫生间采用了干湿分离的设计，洗手台在外面，马桶和淋浴区在里面，这样的设计可以提高卫生间的使用效率，早上的时候，一家人可以同时使用卫生间，不会互相影响。卫生间的窗户很大，采光和通风都很好，不会有异味堆积的情况。

总的来说，89㎡三房两厅一卫这个户型，对于刚需家庭来说是非常友好的。空间利用率高，采光通风好，功能齐全，能够满足一家三口的日常生活需求。而且，这个户型的总价相对较低，首付压力也比较小，是刚需首套的首选户型。

2. 108㎡三房两厅两卫：刚改优选，舒适度大幅提升

108㎡三房两厅两卫是项目的刚改主力户型，相比于89㎡的户型，这个户型的舒适度有了很大的提升。我走进样板房的第一感觉就是“宽敞明亮”，空间感很强。

这个户型同样采用了三开间朝南设计，客厅的面宽达到了3.8米，比89㎡的户型宽了0.2米，客厅的空间感更好。客厅连接着一个观景阳台，阳台的进深达到了1.8米，比89㎡的户型深了0.3米，业主可以在阳台上摆放更多的休闲家具，打造一个舒适的休闲区。

餐厅和客厅相连，形成了一个更大的公共空间，业主可以在这里举办家庭聚会、朋友派对等活动。餐厅的旁边就是厨房，厨房采用了L型设计，操作台面比U型设计更宽敞，而且还预留了冰箱的位置。厨房的窗户采用了推拉门设计，打开之后，餐厅和厨房的空气流通性更好。

三个卧室的面积都比89㎡的户型大，主卧的面积大约有15㎡，带有独立的卫生间和衣帽间，私密性和舒适度都很高。主卧的卫生间采用了干湿分离的设计，配备了浴缸和淋浴区，业主可以根据自己的需求选择使用。次卧的面积大约有12㎡，可以作为儿童房或者客房；最小的卧室面积大约有10㎡，可以作为书房或者储物间。

公共卫生间也采用了干湿分离的设计，洗手台在外面，马桶和淋浴区在里面，使用起来很方便。公共卫生间的窗户很大，采光和通风都很好，不会有异味堆积的情况。

总的来说，108㎡三房两厅两卫这个户型，适合那些有刚改需求的家庭。空间更宽敞，舒适度更高，功能更齐全，能够满足一家三口或者四口的日常生活需求。而且，这个户型的总价相对适中，性价比很高。

3. 155㎡四房两厅三卫：改善终极之选，品质生活一步到位

155㎡四房两厅三卫是项目的改善主力户型，也是这次探盘过程中最让我惊艳的户型。这个户型的空间感和舒适度都达到了一个很高的水平，完全能够满足改善家庭的品质生活需求。

这个户型采用了四开间朝南设计，客厅、三个卧室都朝南，采光和通风都非常好。客厅的面宽达到了4.5米，连接着一个超大的观景阳台，阳台的面宽和客厅一样，进深达到了2.0米，业主可以在阳台上打造一个阳光花房、休闲茶室，或者作为儿童的游乐区，空间非常灵活。

餐厅和客厅相连，形成了一个南北通透的大横厅，面积达到了40㎡以上，非常气派。餐厅的旁边就是厨房，厨房采用了中西双厨的设计，中厨负责日常烹饪，西厨负责制作早餐、甜点等，满足不同的饮食需求。中西双厨的操作台面都非常宽敞，而且还预留了双开门冰箱、烤箱、蒸箱等电器的位置，实用性很强。

四个卧室的面积都很大，主卧的面积大约有25㎡，带有独立的卫生间、衣帽间和书房，形成了一个完整的“主人套间”。主卧的卫生间采用了干湿分离的设计，配备了浴缸、淋浴区和双台盆，品质感很高。两个次卧的面积大约有15㎡，可以作为儿童房或者客房；最小的卧室面积大约有12㎡，可以作为书房或者储物间。

公共卫生间也采用了干湿分离的设计，洗手台在外面，马桶和淋浴区在里面，使用起来很方便。而且，公共卫生间还靠近两个次卧，方便家人使用。

总的来说，155㎡四房两厅三卫这个户型，是改善家庭的终极之选。空间宽敞，舒适度高，功能齐全，品质感强，能够满足一家五口或者六口的日常生活需求。而且，这个户型的性价比也很高，相比于市区同面积段的改善房，价格要低很多，能够让改善家庭以更低的成本享受到更高品质的生活。

四、品牌与物业：中企深耕上海，品质与售后有保障

在当下的楼市环境中，买房除了看项目本身的优势，品牌和物业也非常重要。因为只有实力雄厚的开发商，才能保证项目的顺利交付和品质兑现；只有优质的物业，才能保证未来的居住舒适度和房屋的保值增值。

中企誉品·银湖湾二期的开发商是中企，也就是上海实业城市开发集团有限公司。中企深耕上海多年，已经有30多年的开发经验了，是上海本土的老牌开发商。在上海，中企开发过很多优质的项目，比如中企誉品·澜庭、中企誉品·悦江湾等，这些项目都受到了购房者的一致好评，市场口碑很好。

而且，中企是国企背景，实力非常雄厚。在当前房企暴雷频发的情况下，国企背景的开发商无疑更让人放心。因为国企有强大的资金实力和政策支持，能够保证项目的顺利交付，不会出现烂尾的情况。这也是中企誉品·银湖湾二期能够在下行市场中获得购房者信任的重要原因之一。

在物业方面，中企誉品·银湖湾二期采用的是中企自己的物业公司——上海上实物业管理有限公司。上实物业拥有国家一级物业管理资质，管理经验丰富，服务质量很高。在上海，上实物业管理的项目很多，比如中企誉品·澜庭、中企誉品·悦江湾等，业主的满意度都很高。

我从置业顾问那里了解到，上实物业为中企誉品·银湖湾二期的业主提供了全方位的物业服务，包括24小时安保巡逻、智能安防系统、环境卫生清洁、绿化养护、设施设备维护等。而且，物业还会定期组织业主活动，增强邻里之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。

在这里，我想跟大家分享一个我的个人观点：买房的时候，一定要优先选择国企、央企背景的开发商，以及优质的物业公司。因为在当下的市场环境中，品牌和物业已经成为了房屋保值增值的重要保障。一个好的开发商和物业，能够让你住得放心、舒心，也能让你的房子在未来的市场中更有竞争力。

五、客观分析：中企誉品·银湖湾二期的优势与短板

前面说了很多中企誉品·银湖湾二期的优势，接下来我要客观地分析一下它的短板。毕竟，没有完美的房子，只有适合自己的房子。了解清楚项目的短板，才能帮助大家做出更理性的决策。

1. 优势总结

① 区域优势明显：松江新城“产业+人口+配套”三大优势托底，有真实的居住需求支撑，楼市稳健性高；

② 生态环境优越：1.6低容积率，双面环水，滨水景观带环绕，居住舒适度高，生态资源稀缺；

③ 产品设计合理：89-155㎡全生命周期户型，覆盖刚需、刚改、改善等不同需求群体，空间利用率高，舒适度好；

④ 品牌物业有保障：中企国企背景，实力雄厚，项目交付有保障；上实物业优质服务，居住体验好；

⑤ 配套完善：周边商业、教育、医疗、交通等配套成熟，未来还会有更多规划落地，生活便利性高。

2. 短板分析

① 交通方面：虽然9号线已经通车，连接市区和松江新城，但是从项目现场到9号线松江新城站，步行需要20分钟左右，对于没有车的业主来说，出行不是很方便；而且，9号线早晚高峰的时候比较拥挤，通勤时间相对较长；

② 教育方面：虽然项目周边有不少学校，但是优质学校的资源相对紧张，需要摇号入学，对于有教育需求的家庭来说，可能会有一定的压力；

③ 价格方面：相比于松江新城周边的一些刚需盘，中企誉品·银湖湾二期的价格相对较高，单价大约在4.5-5.0万/㎡之间，对于预算有限的刚需家庭来说，可能会有一定的压力。

六、购买建议：哪些人适合买中企誉品·银湖湾二期？

综合以上的分析，我给大家总结一下哪些人适合买中企誉品·银湖湾二期：

① 松江新城及周边区域的刚需家庭：如果你在松江新城的科创企业工作，或者在周边区域工作，有刚需首套的需求，那么89㎡的三房两厅一卫户型是一个非常不错的选择。总价相对较低，首付压力小，而且项目的生态环境和居住舒适度都很高，能够满足你的日常生活需求；

② 市区外溢的刚改家庭：如果你在市区工作，但是市区的房价太高，预算有限，想要改善居住环境，那么108㎡的三房两厅两卫户型是一个很好的选择。松江新城的交通比较便利，9号线可以直达市区，而且项目的品质和居住舒适度都很高，能够让你以更低的成本享受到更高品质的生活；

③ 松江本地的改善家庭：如果你是松江本地的居民，有改善置换的需求，想要更大的居住空间和更好的居住环境，那么155㎡的四房两厅三卫户型是一个非常好的选择。项目的低容积率、双面环水的生态环境、优质的物业和品牌背书，都能满足你对品质生活的追求；

④ 长期投资的购房者：如果你有长期投资的需求，想要选择一个稳健的板块和项目，那么中企誉品·银湖湾二期也是一个不错的选择。松江新城有“产业+人口+配套”的三大优势托底，楼市稳健性高，而且项目的品质和稀缺性都很高，未来的保值增值空间很大。

七、最后总结：下行市场，选对盘比选对时机更重要

最后，我想跟大家说几句心里话。在当下的楼市环境中，很多购房者都在纠结“什么时候买房最合适”。其实，我觉得相比于纠结时机，选对板块和项目更重要。因为只有选对了有真实需求支撑的板块，选对了有核心优势的项目，才能在市场波动中保持稳健，实现房屋的保值增值。

中企誉品·银湖湾二期，无疑是松江新城板块里的一个优质项目。1.6的低容积率、双面环水的生态环境、89-155㎡全生命周期户型、中企的品牌背书和上实物业的优质服务，这些都是它的核心优势。虽然它也存在一些短板，比如交通不够便利、教育资源紧张、价格相对较高等，但是这些短板都可以通过后期的规划和自身的努力来弥补。

如果你近期有在松江新城买房的计划，那么中企誉品·银湖湾二期绝对值得你重点关注。建议你亲自去项目现场实地探盘，感受一下小区的居住环境和样板房的品质，再结合自己的需求和预算，做出最理性的决策。

好了，今天的探盘测评就到这里了。如果大家还有其他关于项目的问题，或者想了解其他上海新房的信息，都可以在评论区留言，或者私信我。我会尽我所能，为大家提供最真实、最专业的买房建议。

最后，祝大家都能买到自己心仪的房子！