北京买房：理清思路，购房建议1751

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

通州新华联，电梯大复式220平6居室，现在看网上挂牌的价格在3万左右，请问合理吗？真实成交价应该多少？如果太低的话我还真不想卖，毕竟这种户型住着非常的舒服，以后不会再有了吧？现在只是出租不太容易。

A：

1、具体价格我可不知道，只有当地中介熟悉行情。如果网上的价格在3万，而且是近期挂牌的，那应该就是市场价。成交价一般上下浮动5%就差不多了，或者就拿挂牌价当成交价也行，差不了太多。

2、价格高低的标准是什么啊？这种大复式一般是中间层的价格打8折，再低就可以算低了，7折则肯定算低。

另外大复式的价格未必能有多低，只是不好卖。很多时候不是价格原因，而是要等到真正喜欢这种户型的人。所以如果卖的话就甭着急，慢慢儿卖才有可能不吃亏。

3、这种户型以后在普宅小区里肯定没有了呗，我们开发商都算账精着呢。这种大复式对开发商来说占用容积率，成本也降不下来，但价格和利润却低了，那谁还盖啊？

再者近些年都流行大平层，带楼梯的都不好卖。而且一限购就有豪宅税的限制，多数家庭就更不买了呗。不少家庭不是买不起，而是觉得面积太大了没必要。所以我们开发商也就顺应民意吧，不赚钱的买卖不干。

4、这种户型只适合大家庭自住，出租肯定不容易，很少有家庭整租这么大面积的，打隔断散租又容易被投诉，这没办法。所以如果能自住就留着吧，确定不住了再说卖不卖。

仅供参考。

二

Q:

我还是问问牛驼这房子，前两年还8000呢，现在已经7000以下了，中介说6000才有人看，但也不好卖，因为有挂5000多的，也不知真的假的！所以我们现在非常的闹心，当时12000买的，现在腰斩，这几年的利息都还了50多万了，也不知什么时候能跌到头。

现在收入也有所降低，开支却因为孩子开始补课而上涨，所以我们夫妻因为这房也讨论好几回了，我想卖了得了，至少是止损。但老婆还是想等，她认为长期持有等升值。

A：

1、可我对牛驼是真不熟啊，这两年就去过一次，在我看来环境和房子都挺好的，能自住就留着吧。我有个朋友就一直自住呢，退休生活很惬意，给个县长都不换。

2、是否还有泡沫就算算租售比吧。用房价除以预估租金，得出的数值如果是7/800就算还可以，越低越好。或者说北京近郊的数值是700左右，在这上下就算没多少下跌空间了。

但这得是“真实数据”啊，也就是空置期别太长的，一年有个俩月到头儿了，租一年空半年的数字就没什么意义了。

3、其他我真没建议，家庭收支更是看自家情况。反正要是我的话就看是否能租出去，还是这话，房子是用来住的，甭管是自己住还是租客住，都算发挥出了价值，这样才能支撑房子的价格。而如果租不出应有的价值，那这房子就没太大意义了。

仅供参考。

三

Q:

目前住房在和平里*区140平，六层板楼带电梯，单价目前降了些10万左右。孩子已经上了171，感觉学区房的功能已经完成，是否应该换成普通房子？

我们的理想地点是太阳宫，但说实话看了几套就没再看，太贵了，想面积不变的话至少增加几百万，所以想问问您有没有其他板块的建议？

A：

1、放心，我会打码的。但说实话意义不是太大，和平里有不少部长楼呢，谁能猜出您是谁家啊？而且您家这面积也没超标，至少低了50平米呢。

2、常规建议是，如果用不上学位，也不是特别喜欢现在的地段儿，那就换成没有学区溢价的普宅呗。既提高居住体验，而且也避免溢价部分的保值风险。如果是为了改善就更该换了，毕竟房子是用来住的。

3、太阳宫的太贵了，那看的肯定都是豪宅小区了，这外人能有什么办法啊？要不就再往北看看新北苑的吧，整个板块的居住环境也非常好，价格相对低些，基本都8/9万吧，同等面积的至少不添钱，装修费都够了。而且新北苑的价格走势也都挺好，“新北苑四害”在北京都排第一序列。

4、其他的看自己喜好吧，毕竟您这是改善，外人的建议不重要。

仅供参考。

四

Q:

我们是外地的，儿子有购房资格了，所以考虑买房，只是没想好是买在海淀还是昌平回龙观。按我们的意思是一步到位买海淀，这样他结婚和孩子上学就不用再换房了。

但儿子认为学区房有溢价不划算，而且他认为等他要孩子还早着呢，没必要现在买，认为在回龙观买房更性价比高。您支持谁？

A：

1、我支持谁？怎么的您跟儿子还要竞选打PK啊？那我支持世界和平，也支持家和万事兴。

2、海淀vs回龙观，那先看预算吧。如果预算比较高，那最好首选海淀，这种时期有可能买到溢价很低的。典型的就是西三旗和清河学区，溢价大多不算高，居住的性价比并不比回龙观低多少。当然这主要是学区不是太热门，将来孙辈上学的时候看是否用的上学位吧？

3、如果是中等预算，比如500万左右，那要是我就在回龙观看那几个次新房小区了。比如富力桃园什么的，品质户型和价格走势都挺好，各项都能兼顾。当然预算不太高那就只能是回龙观了，再或者还得再往北到沙河呢。

4、哪里的性价比高不一定，这跟价格没有直接关系，而是得算租售比。这就跟在饭馆儿吃饭似的，红烧肉虽然价格高，但未必比拍黄瓜的利润率高。所以看房时一房一议吧，都计算租售比来比较。

5、总之我谁也没支持，而是看具体情况吧。另外也看您家谁给我红包了，我只认钱不认人。

仅供参考。

五

Q:

同问马驹桥的小区，样本2居，想换亦庄河西的，请问从居住和保值角度是否合适？主要是俩孩子，出于上学角度考虑置换，但又计算过资金量，感觉压力挺大，风险也不小似的。

所以想问问您是否应该换？或者说要不再攒几年钱，等大宝小升初的时候再换。

A：

1、大宝小升初的时候，二宝是几年级？如果是到时候幼升小还行，也要转学的话就不是太合适了。

因为从学区房的角度讲，无论您买来怎么利用学位，其溢价都是一样的。所以最划算的就是俩宝把小学中学都用上，这就是四个学位。而如果用三个算还行，但只是用到中学就不太划算了呗。交了全部的溢价，只用上顶多一半的价值。

2、真要是为了上学就应该换呗。但这只能是家长决定，外人不好说什么。

3、资金压力也是看自己，外人帮不上忙。但风险却未必增加，至少到目前为止，亦庄核心区+河西的价格走势明显强于马驹桥。以后或许马驹桥能提升，但很难超过吧。

仅供参考。

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